פרק 41: ניר סבר מארח את אופיר הררי - כללי זהב להשקעה נבונה בנדל"ן חו״ל

שלום לכולם כאן רסיבר עוד פרק של רעיונות נוספים בואי בואי נדבר על כללי זהב להשקעה נבונה בן אדם חולה לא מרגיש הרבה מכינים בובה עדיין לא אומר על זה אז שזה אופיר אופיר ומלווה משקיעי נדלן באנגליה מעביר קורסים והדרכות משתף מעיינה שלו מתי בוואטסאפ השבועי כותב מאמרים בנושא וגם משקיעה בעצמו שלום לכם ערב טוב אה לונדון לונדון מה זה בהמשכים באנגליה אבל לא בלונדון ועוד על המחירים קצת יקרים בצורה מאוד נמוכות אבל עדיין אנגליה אבל לפחות צדקתי על מגדל הביג בן פורת מה שאני יודע כן בהחלט אז אנחנו ניקח את הביג בנשמה זה הכל זה כבר למדנו משהו כן בהחלט עוד על עצמך שהזמנת אותי להבין הזה אז אני אעביר טיפת המצגת עדי מצגת עשרה להסביר לכם טיפה אופיר הררי בן 47 כפר הרואה עמק חפר מי שמכיר נשוי ליהודית חמישה ילדים אני גם כן להעביר ורוב הזמן שאני בעצם רובי סוגי זה בעצם ללוות משקיעים השקעות נדלן באנגליה יותר נכון בצפון אנגליה עם ליתר דיוק לא בן אדם שנמצא בדרום בצפון אני גם אתה מעביר קורסים בנדלן חול ובאתי היום לספר לכם ולתת לכם קצת דברים על הנושא של על השכונה דן בכלל לא דווקא באנגליה אשקלון נדלן בחול הרבה דברים שאנשים רואים אותם מסתדרים מקצועות מסנוורים יפתחו צלמים דברים ולפעמים מפספסים וזה לא בדיוק השקעה שמתאימה להם אז באתי באמת לנסות את השעה איתך ככה לדבר על הדברים האלה לתת באמת ערך לכל המאזינים הצופים אז כמו שאמרתי אני בעצם בנווה משקיעים באנגליה כמובן רוב העבודה ואני עושה את זה ביחד עם שותף שלי רועי פרידמן רוב העבודה שלי מתבצעת פה מהארץ אנחנו אוכלים לבדוק המון פרויקטים פה מהארץ אבל זה מתרגם כנסיות לשמה מעקב אחרי פרויקטים בבניה יש מפגש עם כל אנשי הקשר שיש שמה הגז מקבלן חברת ניהול עורכי דין שמאים טפסים כל כלי נשק שיורה כולכם כל מי שימצא הוא נמצא בתחום הנדלן מכיר את כל שרשרת האספקה של שני אנחנו חייבים לשמור על קשר ולהבין מה קורה שמה דברים שעושים אותם שם גם במקום אבל היום באתי לדבר איתכם כמובן לא לא עליי ולא לפרלינה באמת לעשות הכרות עם שוק הנדלן בחול אז התחלתי בפועל גם ברוכים הבאים לכם וזה לא בוחר ואינו מציג את אלה ברוכים הבאים אנחנו בשנת 2022 מי שלא שם לב ניר אתה מתעסק נדלן בארץ כלבים אוכלים בתמונה אני עדיין לא אני מקווה שעד סוף המצגת אביב מי אתה מתעסק אין לי אין לי שום קשר לחול רק בארץ רק לפני איזה חודש לא הבנתי לה אור שלושה חודשים לא הבנתי למה ומי שבנה לי את האתר התקשר אליי ושאל אותי אם אני מתעסק בדירות בוכה אין אמרתי לו מלא כאלה עכשיו אני גם שבוע אחרי זה הבנתי למה הוא רצה למכור אתה פתאום תרצה חתיך אבל אמרתי לו מה אתה רוצה אני אעשה עם לי הבוקר אין אמרה לי תמכור לי אותו אמרתי לו על מה את רוסיה ואוקראינה אלף אני לא מבין בזה כלום בכל מה שאני אומר לו אתה יכול למכור את הדירה תשמע אני לא יודע איך דירות מגיעה אחרת ואחר כך יודע לדבר איתו אז צריך להתקשר דרך מקומי אני לא מבין שאני שהשתחררתי מהצבא שרציתי לקחת את הרכב הראשון שלי אז בעזרה של אבא שלי אז הייתי צריך באמת יום שישי בבוקר אם אתה זוכר את הזמנים האלה לקום מוקדם לקחת את העיתון של יום שישי להסתכל בהודעות לבחור להתחיל טלפונים נתחיל נסיעות לנסות להשיג את הרכב ממה שנראה הכי טוב בתקציב ומינימום קילומטרים איפה זה ואיפה זה היום להיכנס ל יד שתיים על כל הטרחה לראות את 24 מתנות בחינם על המודעות רואה את הרכבים רואה את הדברים יכול לזכור דברים מרחוק אתה רוצה לנסוע לאיזה שום מקום אתה לא צריך לאפות יש לך וויז אתה רוצה יש לך לקוח לא משנה אם זה בארץ או לא בארץ אתה יכול לראות הוא קודם כל רואה הוא יכול להיכנס לראות תמונות הוא יכול להגיד להיכנס לאתר רשות המיסים לראות את המחירים שנמכרו באותו בניין או בניין ליד הוא יכול לראות מחירי שכירויות באזור יש לנו היום 2028 יכול לעשות את כל הדברים האלה בדיוק זה מה שהוא יכול בדיוק היום אנחנו נמצאים בעולם גלובאלי שוב אני לא מדבר על המדינות הפחות מתפתחות שאין להם את האמצעים האלה אבל מדינות מתפתחות שיש להם את כל האתרים האלה הוא רואה שאת כל המידע נגיש מה של ההורים שלנו לא היה נגיש ואז היה מאוד קשה איך בכלל לבחור את הדירה איך לדעת שם מחיר נכון איך למצוא עורך דין איך לחתום על מסמכים איך אלף ואחד איך איך איך אפשר לעשות בעצם נתן בחול היום 2022 המצב הוא מאוד פשוט אנחנו נוסעים בעולם גלובאלי אני לא מדבר על כך תיסע ולראות את הנכס כמובן זה אפשרי אבל אני יכול גם כן לשלוח את הבנאדם את השמאי שאני שולח לבדוק את הנכס בוא בוא נעשה שיחת וידאו בוואטסאפ ותראה לי את ה את הדירה בוא נעשה את המעבר לפני אותו בעלי מקצוע שאול אני שולח שמאי כאילו מישראל לשם או שאתה לוקח שמים מקומיים שמה דבר איתו באנגלית אני צריך שבטים מקומיים בכל מקום אני חייב בעלי מקצוע מקומיים זה שומעים שומעים מיקומי עורך דין עורך דין מקומי כולם שמבינים את החוקים של אותה מדינה זה חייב להיות מישהו שמייצג אותם שמה מישהו מקצועי באותה המדינה ועל מה שעשיתי את הפתיחה של עומר בטח שאנחנו יוצאים היום בעולם גלובאלי כבר אם אני רוצה היום לקנות דירה ברחוב מסוים בעיר מסוימת אני יכול לדעת לעשות את השיעורי בית כמו ש כמו בארץ אני יכול לעשות את השיעורי בית לדעת את המחירים לגעת אתה כיווני השורש מה ולתת ולדעת ולחפש וזהו להמשיך ולהתקדם אני לא אני לא חייב ליסוע לשם ולראות פיזית את הנכס ולקבוע את הקירות כדי להתקדם בעסקה על דירה באנגליה בישראל 2022 בוא נראה באמת מה היתרונות אז תרשום דירות באוטו כי במרחק של פחות מקילומטר אוכלים דג אני מדבר פה בארץ כדי שאנשים יבינו על מה אני מדבר כמו אימא שכונת חרוזים בתל אביב לעומת שכונת בבלי הפרש עצום המרחק ביניהם הוא פחות מקילומטר אותו דבר אפשר לתת אינספור דוגמאות בתל אביב וירושלים בכל עיר אתה יכול לדעת את ה את ההבדלים שאתה שאם אתה לא מכיר את ההבדלים האלה אם אתה בא מבחוץ בלוטים לך מראים לך מחירים של שכונת בבלי במרוצים כל לך במחיר הזה בית בחרוזים אז אתה אם אתה לא מבין את העסקה אתה יכול לבוא לפה ולקנות נכס במחיר הרבה יותר גבוה מהנכס שלו וזה מה שהוא אומר שאתה צריך מאוד להיזהר כאשר רוכשים בחול עם השני בארץ אנחנו רואים את את ההבדלים למישהו שהוא כאילו בשביל אחוז ישראל נגיד יש גם בארצות הברית ואז כאילו רוצה בארץ מבחינת או זה נדלן בחול אבל אותו דבר אותו דבר גם פה אני יכול יש רחובות שמי מספר מסויים עד מספר מסוים זה איזור טוב והולכים לבית ספר מסוים הולכים למקומות מסוימים במחירים גבוהים מאוד ומי מספר אחי זה כבר מכירים הרבה יותר נמוכים צריך לעשות עבודת שטח כמו שצריך כדי להבין את העסקה כדי להבין את הנכס קל להבין את המחיר באותו הנכס לא רחוב גם יכול להיות כמה קילומטרים את הרחוב שבו תפוחים ולא תפוחים ותפוזים לרחוב כבר של קילומטר שזה שזה לא אותו תפוח תפוח ותפוז זה בדיוק העניין את פה בעצם הדוגמה פה בעצם זה זה לגבי ישראל שאנחנו יכולים לדעת את זה כמובן אני מדבר על חול אני לא רוצה להתמקד באנגליה הגשם למרות שזה עבודה שלי נתתי לה את האנשים האלה באמת שאתם עושים השקעות בחול אני נתקל בהרבה אנשים שבסופו של דבר גם בארץ דרך אגב שבסופו של דבר ומסיימים אתה כזאתי לא עם חיוך על הפנים פה נו מה נהיה עדינים ואני היום רוצה באמת בזמן שיש לנו לשוחח לתת לאנשים באמת את הכלים איך באמת צריכים לבדוק נכס כמו שצריך איך עושים בדיקה מעמיקה וטובה כמו שצריך ובאמת לעשות עסקאות נדלן במינימום סיכון עם כל הבדיקות שעושים שאפשר לעשות זה גם בארץ כמובן שאתה בוודאי יודע את הדברים אבל גם בחול אפשר לעשות את זה מה אנחנו יותר מסתכלים על הדרך לצואה או על שניהם מה יש בשפות שונות לגמרי לעזור לו תזכורת שוב זה כמו שתסתכל על הארץ אם יש לקוח שהוא רוצה להשקיע בתל אביב הוא בונה על הצואה שותף הוא לא בונה על הצורה שוטפת בצורה שוטפת בתל אביב שתיים שתיים וחצי אחוז אני מניח משהו כזה הוא בונה יותר על זה שלא כל להשכיר יהיה לו קל למכור ולא עליית ערך מי שמצד שני אם יש בארץ הולך לרוץ התשואות הגבוהות יותר הולך לפרברים מהערימה רחוקות יותר בצפון או בדרום הרצועה שוטפת שלא תהיה גבוהה יותר אבל עליית ערך בספק בערב הנערים האלה אין איזה שהיא מחסור בקרקעות כמו שיש במרכז או שכולם רוצים לגור באותו איזור יש מספיק מקומות ואם אנחנו לא רואים את זה בכוונה זה נכון גם אלעד למחול אותו עיקרון אותו עיקרון לחלוטין אותו דבר לחלוטין אתה תמיד יש לנו את ה את ההשוואה הזאת יהיה מה אם אני רוצה יותר בצורה שוטפת יותר עליית ערך למה אני יותר נוטה אני אלך לגן אזורים אזורי פשע אזורים מאוד פחות טובים אז אני יכול להראות ללקוח הישראלי הנה תסתכל איזה צוואה יפה אתה יכול להשיג מזה אבל אותו לקוח צריך להבין מכך שהוא נכנס לאזור שהוא לא היה גר בבית שצריך להבין את זה גם כן וגם עליית הערך מאוד בספק בשכונת פשע אולי במהלך הרבה שנים יש על יד אבל זה לא משהו שאין לו ב עם הנכס עצמו מצד שני אני אלך כמו שהיינו בשקופית הראשונה אני אלך ללונדון אני אקנה שם אני אכנס הצואה שלי תהיה שוטפת תהיה מאוד נמוכה יחסית עליה אולי תהיה גבוהה יותר אבל מה שאני מבינה מה שאני מחפש לפחות ללקוחות שלי למצוא את האיזון אני לא רוצה לסוע שוטפת ענקית ולשים את ה את הנכס הזה בסיכון אני גם לא רוצה עליית ערך רק לי שאין עליי התרשם איפהשהו אתה יודע אני התאריך זה איזה שהוא משאלת לב וזה לנו את ה את ה כדור בדולח לדעת באמת מה יהיה בישראל בשנה האחרונה לקנות אני לא יכול היום לקנות מלפני שנה אני יכול לקנות היום לחשוב מה יהיה בעוד שנה ואני לא יודע אם יהיה לנו עוד פעם 13 אחוז או שאנחנו מתחילים בתקופה של אליעד ריביות אנחנו אולי שום השאלה זה כבר שאלה כלכלית עד כמה הריביות יעלו ומתי זה ישפיע על הנדלן בארץ וזה יכול להשפיע בהחלט ככל שהם יביאו לו עוד יש אלטרנטיבי השקעות מה שכרגע כרגע אין איזה שלי אלטרנטיבי על השקעות בארץ אנשים משקיעים בנדל ן או בבורסה אין יותר מדי שאלות נתיבות הבנקים לא מקבלים כלום ברגע שהם הבית לקבל את ארבעה חמישה אחוזים אולי זה יהיה ב האלטרנטיבה אבל זה אני לא אני לא מסכימה שהיה בעבר כל הכבוד למי שקנה בעבר לפני איזה באסה אבל אני מסתכל קדימה מה הולך להיות בהמשך ואני לא מסתכל על שוב אנחנו תכף נדלן אנחנו מאמינים אנחנו רואים גם את מי שנפל זה זה גם כן מלא דרמה איתה על הגנב אמור לעלות בכל אופן אני יותר מסתכל על מה יש באותו מקום שיעלה את המחיר של הנדלן האם מקימים שם פארק תעשי אותה אם היא כי הם שמה תחנת רכבת העמק ימים איזה מפעל גדול שיש להסיק הרבה מאוד טוב משהו שיקרה שמה מאיזון עליה שיש איזה אני גם תעשי 13 אחוז עליית מחירים אתה יודע מכיר את זה יש את הערים שהייתה שם אליה הגדולה הזאת ערביה שהייתה בינהם עליה הקטנה יותר גדול אני מניח שהכל עליו אבל לא באותו לא באותם לא באותה מידה ביצים היא גם בחול אני צריך להסתכל פה קודם כל כל בן אדם בעצם בודק לעצמו מה הוא רוצה אם אני רוצה לצבוע שוטפת גדולה ולא אכפת לי שאני הולך לנכס שהוא הנכס בעייתי עם שוכרים בעייתיים אבל איתן את התשואה הגבוהה או שאני רוצה לסוע נמוכה אבל לא בטוח יותר אני אלך ללונדון או למקום מול מנצסטר עיר מרכזית גדולה אני יכול להשיג שמה תשואות נמוכות אבל להיות בטוח יותר אני יותר נותן למקומות באמצע לא נמוך מדי לא גבוה מידי ונקבל במקומות שאני אוכל להעריך שיהיה לי שמה עליית ערך אני יכול גם להיעזר בחברות מחקר אבל להעריך סיבות לעליית ערך ולא פה בארץ הכל עולה אז נמשיך נמשיך את המדורה שנמצאת פה אני שמעתי על קבלנים פה בארץ שקל שבועיים מעדכנים מחירים ומעלים מעדכנים ומעלים את המחירים אני קצת קצת חושש אנחנו באילת נמצאים בפתחה של בועה אבל המצב גם ב כולם קיבלו דרך אגב בזמן הקורונה בסין גם באנגליה ובארצות ימלאו אבל צריכים לבדוק בכמה זהב אם יש הצדקה והעליות האלה ולבדוק מה שהיה היה סתם סתם מתוך סקרנות אז בשנה האחרונה בישראל על 13 אחוז כמה ממוצע תעלה ב 8% אני רוצה להבין שאנגליה למשל זה ארץ שמשקיעים באים באים אליה משקיעי נדלן בכל העולם מעבר לאנגלים עצמם שהם ידועים שהם גם כן לא רק היהודים אוהבים נדלן גם האנגלים אז לא מישהו משקיעים גם כן מכל העולם באים אני מניח של רוסים ואוקראינים שעושים לשים את הכסף שלהם ישימו את זה במדינה כמו אנטליה לפני שהם השקיעו במדינה כמו ישראל אני מדבר על אנשים שהם לא יהודים אוכלוסייה רחבה נכנס המון המון כסף ויש הרבה מגבלות על זה אז שקט פה בעצם זה באופן נדלן כל לי בדיוק מה שאתה מכיר כמו שכל מתווך מה שכל מי שמתעסק בנדלן בארץ או בעולם הוא יודע אתה את הדבר הבסיסי הזה עליית ערך צוואה שוטפת זה הסיבה שאנחנו כל כך אוהבים אתה אתה נדלן שלנו שאנחנו גרים המחירים ירדו או יעצרו בראייה לטווח ארוך אנחנו בהחלט רואים עליית מחירים וזה קורה וזה גם יש היקרה כל עוד יש עם פסיכודליות הבנייה אולי יותר מכל הדברים וכמובן גם הנדלן עולה או לפחות שומר על הערך שלו שאני התחלתי התעסקתי nitz2005 אני כבר עצמאי התעסקתי לא בתחום הנדלן התעסקתי בסחר בינלאומי אני ואישתי חסכנו כספים ורצינו לראות איפה להשקיע אנחנו גם כן שקלנו בהתחלה פה בארץ ליד איפה שאני גר אני גרה בעמק חפר משפטי בחדרה ואם מזמן עשיתי להמשיך ולהשקיע בא לחפש מקום איפה אני יכול באמת להשקיע ולקנות בסכומים שיש לי זה שנדל ניתן גם כן צואה קצת יותר מאשר בארץ זה התשובות שאני שמעתי מאנשים שאני דיברתי איתם אני רוצה להשקיע בחול כל הדברים זה מסוכן זה מפחיד אתה תפסיק להסתבך נוכלים אני כל אחת מהתשובות טלפון יכולות וזה וזה מפחיד להשקיע בחול אני עכשיו כמו להשקיע בארץ זה גם כן יש פה את הפחד ומסוכן להשקיע יש רמאים נכון יש לך נעים וגם אני עצמי גם קם לאכול השקעות שלי היו היו טובות ולשבש מה שנכון הוא שלי ללמוד גם על כישלונות או ללמוד ממה שלא היה טוב לדעת איך לשפר את זה בשלב ראשון בשלב שני היום כשאני כבר חמש שנים אלו והמשקיעים אז אני כבר לוקח את כל הניסיון שיש לי ואת כל הידע שיש לי וכמובן עם השותף שלי עם הניסיון והידע שלו ובאמת ללכת אני הסקאוט שוב אנחנו לא עסקאות שאני מדבר איתם בחול זה עסקאות רגילות סולידיות אני לא מדבר על עסקאות יזמות אני לא מדבר על הצחוק מולטי פמילי אלא עסקאות דירה בבית מלון ולא חנייה בחניון לקנות נכס לקנות בית על השם שלך בלי שותפים הביתה ואשלח כל עוד רכש את הבית במחיר נכון אז אפשר אז אתה יכול לעשות בדיוק מהבית אני לא חושב שבת פתאום ירד ב 50% מערכו בדיוק כמו בארץ כל עוד אתה מכיר את השוקו יודע את המחירים אז זה מה שאני בעצם התחלתי לעשות בחול אז שוב למה בכלל נדלן חול באופן כללי קודם כל נושא של המחירים הרבה אנשים מגיעים לרמות מחירים אם אתה לא רוצה בפריפריות הרחוקות אתה רוצה בית באזור טוב במקום נורמלית את הסכום יחסית גבוה בקול אני יכול להגיע עם סכום הרבה יותר נמוך ואני יכול לקבל תשובה הרבה יותר גבוהה מאשר בארץ כמה יותר גבוהה זה כבר תלוי ברמת הסיכון שכל אחד בוחר לו מי שרוצה 10% וצפונה יש גם את זה אבל להבין שזה רמת סיכון אחרת היא שאני מתעסק בזה בדרך כלל ברמות של שישה שבעה שמונה אחוז היצוא משהו כזה שזה גם כן צורות מאוד גבוהות תשובה אני מדברת דברים חוקיים לחלוטין לא התפוצץ לי ולא שום דבר אתה קונה בית להשכיר אותו ומצפה לה על ידי עכשיו אני אכנס אני באופן אישי מעובד מלווה משקיעים ומשקיע את המכתב אנגליה אני רואה את אנגלית מדינה מערבית מתקדמת ושוב מפוקח אני יכול כמו שאמרתי בהתחלה להיכנס לאינטרנט ולקבל המון המון מידע על הבניין על אישורי בנייה שלו על המחירים המון המון דברים שצריכים לעבור עליהם בהמשך הערב ככה כמה שנספיק עדיין מעצמה כלכלית אחרי הברית לי אתה חי הכל עדיין מקום חמישי בעולם הכלכלה שלה וכמובן בשניה ולכלה של הנכס שם אפילו מפה או שאתה מדבר לו עלונדון כמובן אני מדבר על נכסים סדר גודל של 400 500 אלף שח ברמות האלה במיקומים מרכזיים וטובים אז כן זה לא לא טוב שיש שם המחירים הם הרבה יותר יקרים כמובן לא שמה אני לא שם אני נמצא וגם כן הרבה אנשים כמו שאמרתי רוצים להשקיע יש להם כסף היום הם חסכו כסף אבל פחות עמי שוקרון ביי נדלן בנק בישראל איתן מימון לדירה בחול הוא לאיזה מימון דירה בחול כן את האופציה לממש את הדירה אם אתה לא שילמת לו לא הוא יכול להמשיך אני אני בבנק ואני האובלי מימון אבל נדבר על זה בהרחבה אני נוסע מימון ברשותך אז אז בואי אז אני הכנתי פה בעצם מספר שאלות אחד מזה מימון תכף נגיע לזה שאלות בעצם שכל אחד כל מי שרוצה להשקיע היום הוא צריך לחשוב שהוא צריך להבין אותם להבין את השאלות להבין את התשובות ולפי זה להחליט מה מתאים לי ומה לא מתאים לו עכשיו שוב אני חלילה לא אומר אל תשכח לשים את כל הכסף השקעות באנגליה צריכים לחשוב את כל הדברים האלה אבל שוב מי שמשקיע בישראל דירה שניה זה כבר יקר יותר אנחנו יודעים כל המיסוי שישנו ואנחנו גם רוצים עדיין גם בסכומים של פחות ממיליון ופחות ומי שלא רוצה גם כזה לקחת משכנתאות גדולות מידי או הלוואות דרך מידי אז בואי אפשר להגיע לסכומים יחסית נמוכים יותר לרכוש נכס על שמך ולהתקדם איתו אבל לפני שהם כבר הולכים לסיים את הצ׳ק ועוד קונים נכס בחול לא חסר עוד בארץ חברות שמשווקות אז באמת לבדוק לבדוק מה באמת כל מה אנחנו צריכים לדעת דבר ראשון אנחנו הולכים להשקיע באיזה שעה יהרס אז הסכים איתי שיש הבדל בין להשקיע ב איפה אמרת לי שהוא רוצה שאני קורא לו באוקראינה אז אז יש הבדל גדול להשקיע באוקראינה או אני לא יודע מה בכל מדינה והדברים שלך מתי יש מדינות עם טלטלות חזקות יותר יש גדולות בינוניות יש להקנות חדשות ארצות הברית כלכלה חזקה מאוד אנגליה גרמניה כלכלות מהמובילות בעולם שיש מצד שני יש לך יוון קפריסין לא מעט היית לתלות שזה חשוב אני לא אומר זה טוב או לא טוב בארץ הזאת או לא בארץ אותי אבל צריך להבין מה אנחנו משקיעים מייד תעיר את הזאתי מהכלכלה שלה מה הוא התנהג שהיה שמה מה האחוז האבטלה שיש שמה האם יש שמה איזה שהוא רציני שואלת על איזה שהוא ענף במיוחד והיא בבעיה בגלל הקורונה בדברים אחרים מה היחס של אנחנו מכירים פה בארץ את לא ברחה לי המילה שלו אם אני יכול להעלות מחירים בשכירות כחול חוק הגנת הדייר צור המילה האם יש חוק הגנת הדייר אני צריך להבין אותו לפני שאני ראיתי את העסקה זה עולה לי כסף אני אקבל שכירות ביי יאללה אני קניתי קודם כל תבין את הארץ הנשמה חוק הגנת הדייר מה הוא אומר החוק הזה איך אני יכול מה כל הדברים קודם כל להבין על הערב בהתחלה לבדוק ארצות שונות ולהחליט על איזה ארץ אני מתאים לי לדבר לעבוד אני באופן אישי גרמניה למשל מדינה הכלכלה החזקה אני לא דובר גרמנית ההיסטוריה של גרמניה גם כן קצת לא היית לא לא מתחבר לא להשקיע במדינה כזאתי אני לא רוצה להשקיע במדינה כזאת בן אדם אחר הולך ליובל ומשיג שמה נכסים יחסית במחירים זולים לי איזה בעיה שאני לא יכול לדבר עם עורך דין לדבר או להתכתב אולי עם עורך דין עם החברת אני עולה יש לי שמה מספיק שמורות מספיק אנשי קשר שאני צריך ליצור איתם קשר כדי לנהל את הנכד שלי אז אז אני אני מעדיף ארץ שאני יכול גם כן לדבר ולהבין את השפה ואם לא אני היה לי מאוד למצוא מישהו אחר שהיא תדבר ויעשה את הדברים האלה אנגלית למשל על זה קודם כל להבין באיזה ארץ אנחנו משקיעים להחליט על איזה ארץ לבדוק בקלאס יתרונות חסרונות מה אני יכול לעשות מה אני לא יכול לעשות כל דבר מכל לעשות הערב לדעת את החוקים את כל הדברים האלה השקעה בחול סיכון מספר אחד ושוב אני אומר את זה כי משווק אנטל בחול סיכון מספר אחד מתח אנחנו רואים את השכל שלנו עד כמה הוא חזק האחרונות הוא לא נראה שהולך לשנות מגמה בקרוב לעומת המטבעות החוצה רואים את הדולר והיורו את הפעמון כל ה כל המטבעות העיקריים בעצם בעולם השקר שלנו חזק אם אני עשיתי עסקה בארצות הברית וקיבלתי תשואה של 10% והשווה הדולר מול השקל ירד ב 10% אז בעצם אני לא עשיתי שום דבר אם הייתי משאיר את הכסף בארץ או לא רוצה איתו כלום זה סיכון וטרינר אני עשיתי קודם כל סיכון של המטבע אז אני צריך לדעת מאיפה לזה שבדקתי את המדינה ואת הכלכלה של הבית דברים ואחר כך אני רוצה לדעת את המטבע שלה לאט אתה מכיר טורקיה אני מעביר קורסים על זה לפני כמה שנים אנשים שאלו אותי על השעות בטורקיה ויש אני אבדוק להם ושנראה לא יודע אם אתה מכיר אבל המטבע הרשמית רק התרסק בזה 80-90 אחוז בחמש שנים האחרונות אז יש מי שכתב הזדמנות עכשיו להיכנס יש מי שיגיד אני לא נכנס לרכבת טריו אני רוצה להיכנס נדלן להשקעה סולידית מניבה טובה יציבה כמו שאני כל כך אני רואה למשל את העסקה הזאתי אבל לא כל אחד רואה אני לא נכנס לנדלן כי קזינו אני שוב אנחנו צריכים לבדוק נושא של מטבע חוץ בדיוק כמה זה עומד מה המטבע מהשערים שלו להבין טיפה למה אנחנו נכנסים בחרנו פרצופים גם לקנות את יושנת וגם רק היורו מול השקל בהחלט נכון זה סיכון מספר אחד הרווח כמו שאמרתי הרווחתי 10% והיורו ירד מול השקל ב 10% אז לקחתי כלום באותה שנה והשכל שלנו שוב צריך לזכור כרגע שקע שלנו חזק עדיין למה להשקיע נחזור קדימה למה כן להשקיע אני חושב שזה אני חושב שזה נכון כלכלית כמו שאני לא אשים את כל הכסף שלי ויקנה רק סרטים בראשון או רק דברים כאלה ניסים יש לי כסף שנמצא בקרן השתלמות ויש לי בקופת גמל ויש לי כסף מבן אדם בישראל יש לי כסף בן אדם בחול ויש לי סכום מסוים נמצא בשקלים אני חושב שחשוב שיהיה לי גם כזה סכום מסוים גם כמו מטבעות אחרים אני לא תמיד תמיד טוב הפיזור ונכון הפיזור לעשות אותו וזכרתם ניהול נכון של תיק ההשקעות שלך לא להשקיע במקום אחד ואז היה במצב הפוך שהשטן ירדמו לה מתכון לך למישהו יש כרגע רק 500 אלף שקל הוא מתלבט על הדירה שאנחנו בקרית אתא זה תלוי בבנאדם אם הוא גר בשחייה אתה אתה זה יכול להיות יפה בקרית אתא והוא גר שמה קרוב וכל לא לנהל את זה והוא יכול בהרצליה אז זה כבר צריך לראות אם אם מתאים לו כל הנושא של ניהול נכסים בארץ אם זה בכלל מדבר עליו אם הוא להביא את הטלפון לגבי הנושא של חברת ניהול שיש לך בחול אבל בארץ הטעות בעצם צריך כל אני גם כן מחזיק מקסים בארץ ואני מכיר כל סתימה בביוב שיש מרימים לך הטלפון יש לי סתימה בביוב עכשיו יש לי אצל מוטי טקה לי את הצ׳ק בעוד שבוע בוא תעשה לי עוד איזה קול יש לי את הזכות שזה לא קודם כל להבין אם הוא רוצה מתאים לו את הזכות הזאתי דירה ראשונה יכול להיות אני פה בקרית אתא בהחלט במחירים האלה אבל שוב להבין מה זה אומר המחיר בארץ של המחירים האלה איזה סוג אוכלוסייה לא שמה מה זה אומר מחלת הניהול כמה זמן זה יקח לו לראות אם זה מתאים לו הנושא הזה יש לו כבר דירה בבעלותו והוא מחפש עכשיו דירה להשקעה זוכרת הייתי ממליץ לו מאוד לשקול נושא של חול ובאופן אישי אני לא אקטיבי on ימית סול אנגליה אבל כל אחד שיעשה כמובן את השיקולים שלו אז איפה היינו פה זה מהתיק בחנות המדינה הבנות אתה אתה אתה מטבע שיש שמה עכשיו אני רוצה בטוחה לבחור אזור עיר משקה שיכר שוק שאני עושה אני נמצא באנטליה מעולם לא מכרתי אף נכס בדרום אנגליה כל אזור לונדון בכל אזור הדרום לא מכרתי הפנקס באופן כללי המחירים שם היקרים הצוות שם הנמוכות אני מניח ש באופן פרטני אפשר למצוא פה ושם גם כן המציאות כמו תמיד אנשים מוצאים אותם אבל אני אחת יותר להתמקד באזור מסוים אזור צפון אנגליה אזור שאנחנו רואים פה אפליה מתקנת של הממשלה המון תקציבים שעושים שמה לטובת פיתוח של האזור המון הגירה חיובית שיש נשמה אני לא לא הכיוון זה מבחינתי את האזור שאני רוצה באנגליה כל אחד עם כל מי שבחר באיזה שהיא לא ירד שהוא בכה לבדוק באיזה אזור באות העין אז מה מתקדם באות העין אז מה יש את הדברים חקר שוק שישנו שהוא עשה הרשו עדיף כמובן עם יכול לקרוא מחקרים על האיזור הזה מה קורה באזור הזה מה מתפתח באזור הזה מה מצפים בשנים הקרובות שיש איך אנחנו רואים את המצב מתקדם שמה אז חשוב מאוד אני חושב לבדוק את זה כמובן מטרת ההשקעה אתה גם כן פה בארץ מכיר יש מי שמשקיע כדי לקנות לשפץ ולמכור ויש מי שמשקיע כדי להחזיק את זה לשנים ארוכות ואולי ביום מן הימים להביא לילדים שלו אז כל אחד בדברים האלה גם אתה צריך להבין מה אני מחפש האם השקעה שיוציאו לי עכשיו יאשקה שמתאימה לי אם אני מחפש אם אני רוצה את הכסף לעוד שנתיים אז לקנות ממני אני מוכר את דירות רגילות עדכון הדירה משכיר אותה אני מאמין שתוך כמה שנים תוכל למכור ברווח יפה כמה שנים זה לא שנתיים שנתיים זה עדיין בן אדם בכלל טווח קצר מידי אנחנו לא יודעים היה עליו מחירים יש מיסים יש עורכי דין יש שתי והוא שמשלמים שנתיים לשחק כזאתי זה פחות מסכים עסקאות יזמיות אם מתאים מאוד מאוד לשנתיים אבל אנשים צריכים להבין את הסיכון שיש בזכותי זמן כי הזמן אז כל אחד שהוא מקבל נזכה לראות שזה בכלל מתאים מתאים לתוכנית העסקית האישית שלו מתאים לה למטרות שלא ושזה והשקה הזאתי מקדמת את המטרות האישיות שלו אז קודם כל להביא את הדברים האלה סוג נכס איזה סוג נכס אני הולך לקנות בעצמה אם אני קונה איזה דירת יוקרה האם אני קונה את זה איזה חדר במלון האם אני קונה דירה למשפחה אם אני קונה דירת סטודיו לסטודנטים האם אני קונה כל נכס צריך לדעת מה הוא הנכס מה העלויות שלו ומה מה היתרונות והחסרונות שלו אני קניתי דירה דירה לא רביאנבי לצורך הדוגמה אז הרבה אנשים מראים את זה ומרים איזה יפה זה יכול להיות עדיין לבדוק מתי הצואה מיטל אני לא יעשה צואה עם הנכס אז היום הוא זכר 80% מהלילות לי במחיר מאוד יפה זה זה זה אנחנו כולנו רוצים שיקרה אבל מה יקרה אם זה היום או זכר 90% מהללות זה מה הייתה מחירי - ומה יקרה אם הבלאי שיש לי פה בגלל שהרבה יותר בלייב הרבה מבינה מה שאני מאשר בדירה רגילה אז באמת לחשב את כל הדברים להיכנס רזולוציה של הנכס ולא לראות אם אני עושה פה 15 חוץ מזה יש לי פה אחלה של עסקה לא לראות כמה באמת תהיה צואה אז אל תעבוד על עצמך כאילו אתה תעשה באמת את הצורה ובאמת את התחשיב הנכון לראות כמה באמת אתה תקבל מה נכנס לזה כל עסקה קנית הבית כמו שאני רואה שאתה רואה פה במצגת מצד שמאל בית נקרא טרסה או סופטי רכבת שמות נפוצים באנגליה אז אתה צריך לדעת שיש לך בלי הרבה יותר גדול על הבית הזה זה לא כמו בדירה בבית דירות שהם לא היו הרבה יותר קטן או פעם הגג פעם מחזירים בפעם הזה כל פעם משהו אחר זה זה יש הרבה יותר בלי שהוא גם תלוי בנק מהבית אבל צריך לדבר איתם על הדברים האלה חשוב להבין מה אנחנו נכנסים מה זה הנכס ומה הוצאות שאמורות חברת ניהול מה שהתחלתי לדבר איתך קודם על שואלת אותי על בית פה בארץ בחול זה מאוד זה מקובל ויש הרבה חברות כאלה חברת ניהול בית מה זה חברת ניהול חברת ניהול מצרית המצלמת מסריטה את הדירה שלך לפיצה אותם לפרסם את אותו בכל האתרים שאנשים יבואו ויגידו שהדירה זאתי עומדת להשכרה נפגשת עם האנשים מראה להם את הדירה ברגע שהם רוצים לחתום חוזה אז אז היא בודקת את האנשים מי האנשים מהתלוש משכורת שלו הריבים שיש לו לקחת איזשהו deposit כסף על החשבון שהיא עם נזקים או משהו בבית להכניס את הדייר בעצמו כמובן באישור שלך אתה נראה לך את כל הנתונים ואתה תיתן את האישור הסופי להכניס את הדר ועדה חברתנו לשים את הכיסאות הדייר יש סתימה בביוב או שיש או שלא יודע מפתח נתקע בתוך האדנית הדייר לא התקשר אליך הפועל ניר פה בארץ עד יתקשר לחברת הניהול היא תטפל בו ושוב זה כבר עניין בו לחברתנו עולה אם אני רוצה שכל דבר קטן היא תודיע לי ואני אאשר או שאני עולה עד עד סכום מסוים עד 100 פעם תעשי את ואז אני אבל אני בוא נגיד ככה עם הבנק בארץ אני רוצה לי אתה 7% רצועה על הכסף שלי אני לא יודע אם היית הולך נדלן אז אני שם את זה בבנק לא עושה שהוא לא מתעסק לא שום דבר מקבל את הכסף אין לנו את הדברים האלה לצערי ולא נראה לי שזה הולך להשתנות גם שמאי ריבית על איזה לא יעלה קרה מותק אלה נחוצים למצוא דרכים איך אנחנו מייצרים לעצמנו הכנסות נוספות איך אנחנו כסף נותנים לה כסף שלנו לעבוד אז לשים נכס אדרבה מהלקוחות שלי רוצים לא רוצים שהכסף יעבוד מצד אחד מצד שני לא בא לי להיות בעלי בתים מבחינת זה שאני עכשיו צריך מעבר לעבודה שלי אני עובד בתקנות עובד כל יום עד 8:00 בערב לא רוצה בערב טלפונים הידיים שלי זה התקלקל יואו לתת לי אז ברגע זה קיים אפשר גם בארץ אני חושב שיש כוננות ניהול אני פחות מכיר באנגלית זה מאוד מאוד בכלל בכל מאוד מאוד נפוץ אצל חברת ניהול שכבה שמנהלת לך את הנכס עושה את הכל נקודה מאוד מאוד חשובה בקשר לחברות ניהול שוב אם אתה תלך תחשוב לדוגמה סיפור של חדרי שותים סיפר לי בארצות הברית לקוח קנה בית שכונה לא הכי טובה היה לו את כל הברה חברת ניהול ישנו את הרכב הלכו סידרו את הברז ומה שלא היה חזרו אין אותו פעם השניה שהייתה לנו תקלה אז הם הגיעו שני אנשים אחד נשאר ברכב לשמור עליו השניה לך לסדר את התקלה הסתיימה השנה הסתיים החוזה ביניהם שוב על הכוח לחדש את החוזה אותה חברה תמיד אמרה לו מצטערים אנחנו החלטנו לא לעבוד ב השכונה הזאת יותר לא שווה להם להסתדר על המחיר של גובים על ה 18 אחוזים שהם גובים דירה חודשים זה שזה לא סכום גדול לא שווה לי מבזבז עכשיו רכב עם שני אנשים בשביל כל תיקון כזה וזה מה שקורה מישהו קונה בשכונות בעייתיות הרבה פעמים נתקע במרכאות עם חברת ניהול אחת שיהיה היחידה שעובדת באזור אז מה שהיא תבקש הוא צריך לשלם לה ואם אותה חברת ניהול תגיד לו אני לא יודע מה כל חודש שישה גלאי עשן התקלקל הוא לא יכול להתווכח איתו היום כי אין לו אחרי שום חברה אחרת אז אני לא רוצה אף פעם להיות בידיים של חברת ניהול חשוב מאוד לא משנה באיזה תחום את הרשת כמה חברות ניהול מתכוון באיזה תחום זה אם אני רוצה לעשות נפרדתי כן לעשות אר בי אנד בי אני חייב לעשות לבדוק שיש לי באותו אזור שלוש ארבע חברות שנותנות לתת שירות חברת ניהול של אייר בי אנד בי זה אחר מאשר ניהול רגיל אם אני רוצה להשכיר למשפחות אז אני בודק שיש לי ארבעה חמישה חברות שאני יודעות לנעול לנהל את הנכס המשפחה אמן רוצה כל כל סוג של של ניהול אני רוצה שיהיה לי את החברות שהיא יודעות לעשות את זה וזה נקודה מאוד חשובה הרבה ישראלים רוכשים נכס משווק ישראלי והוא אמר לי הכל אתם פנויים ניכנס אתם רוצים לשפץ אני אשב שלכם אתם רוצים חברת ניהול אני החברת ניהול אתם רוצים למכור אני אחזיר ימכור לכם אותו אתם רוצים עורך דין אני אני גם אח שלי עורך דין הוא יכול אז זה מאוד יפה וזה מאוד מוריד מהאנשים כאב ראש אבל אני צריך תמיד לראות אם אני לא יהיה מרוצה ממה ניהול שלו שיהיה לי אופציה אחרת אני לא שאני שמעתי מישהו יש לי להגיד החברה הזאת לא טוב חס וחלילה אבל אני רק רוצה להגיד לה כי ברשימת תבין אותם יש לכם עכשיו נכנס צריכים לנהל אותו אתם צריכים לדעת שאם החברת ניהול תחשבו שהם לא עובדים בצורה ישרה שאתם יודעים מראש יש לכם עוד תרבות ניהול זה די בסיסי ולא להיות אף פעם תלויים בחברה אחרת למשל חברה אחרת שהיא מנהלת היחידה שעובדת באזור אז זה נקודה ככה אני מאוד חשובה שצריכים שאני שאלה זה מה שאתה אומר זה כאילו בין הקרונות שהם נכונים באופן כללי פשוט אולי בחול יותר קריטי מאשר בארץ נכון אתה צודק לגמרי אתה צודק לגמרי כמה שזה נכון בארץ או שעוד איך שהוא בארץ אנשים אומרים בסדר אני גם פה אני יכול להסתדר בחול אתה חייב לפני שנכנסת אותי לפני שעשית את הכל לבדוק את כל העקרונות האלה לי בבקשה את כל הדברים האלה ולא לפספס שום דבר מהם טוב בתור הנכד בסוף אני אפרד אזור הדירה על המקום אני סוג של נחש כל הדברים האלה כמובן לאתר את הנכס למצוא לעבור על לוחות לדבר עם מתווכים כל השיטות שאנחנו מכירים ויש לה טרנקסל בדוק כן בדוק את הנכס עצמו אם יש לי מישהי מתווך שרוצה להתקשר אותי דיינרס אני יכול לבקש ממנו שלח לי תהיה בנכס בבקשה שלח לי סרטון וידאו סרטון לא ארוך וכמובן סרטון אמיתי לנסות את הנכס אני רוצה להביא לשם שמאי שיעריך לי את הערך של הנכס לפני שאני קונה אותו בכל זאת אני משקיע פה לא מעט כסף עורך דין שיבדוק לי את כל הנושאים המשפטיים זה לא באנגליה למשל לעשות חוזה בבית זה לוקח לך את החודש וחצי אם זה ממש ממש מהיר כמו נאמר כמו את הבדיקות שהם עושים שמה לא משנה שהנכס עולה רב עם בעלת שם לא פחות כמות הבדיקות שהם עושים שמה הוא אין מה להשוות לכמות הדברים שיש בארץ בודקים המון המון נקודות שם בכלל לא עונה זה יש לו שהנושא סתם אני פשוט עברתי על השבוע עם השותף שלי נושא של דירוג כמו שיש לי יש לך במזגן כזה הר דירוג a b c d דירוג אנרגיה זה ניצול אנרגיה טובה כמה שזה יורד זה פחות מצויין להגיע עולה לך יותר חשמל יכול לעשות את זה המזגן שאתה רוצה אתה יכול ללכת באנגליה זה נושא מאוד חשוב מה הדירוג האנרגיה שלה של הדירה שלך אם הוא פחות ניסים אז בעוד שנתיים לא תוכל להזכיר אותו לפי החוק באנגליה יש לך שנתיים לתקן אותו תמיד אפשר לתקן ולשפר דברים להחליף חלונות לחלונות עם בידוד כפול להחליף את הרצפה הרצפה עם בידוד לעשות להחליף את המנורות למנורות לד וכל מיני דברים שאפשר לעשות כדי לשפר את הבידוד אבל אם אתה לא יודעת את זה אתה פתאום תהיה במצב שאתה פתאום יש לך עוד הוצאה ולא ידעת אותה אז המון דברים משפט המשפטים שאתה צריך לדעת ולהבין חשוב זה חשוב כל מדינה אני חושב שזה גם הסיבה שאני נמצא באנגליה וממוקד באנגליה אני לא מוכר יוון ואל תהיה בקפריסין גרמניה כל מדינה חייבים להבין את החוקים שלה ואחרי שאני מבין ועושה את כל היום הסינונים וכל הדברים הלקוחות שלי עדיין בסופו של דבר לוקחים גם כן את השמיים הולכים גם כן אתה עובד מקום שהוא יעשה את הבדיקות המקצועיות עם הכל עם כל הכבוד אני לא אהיה בעל מקצוע שמה אז אני יודע לעשות את זה אבל כל אחד צריך באמת לבדוק ולא לי לא לא ליפול לי אני יכול לראות בירה שעולה מאה אלף פאונד ובאותו רחוב אותו גודל דירה אותה שכירות אותו דבר אני רואה דירה שעולים 70 אלף פאונד עבדאללה בדירה הזאתי אפשר לקבל משכנתא לדירה שניה אי אפשר לקבל משכנתא בגלל כל מיני בעיות שיש שמה בבניין אז שוב שיש לך בעיות בבניין ואין לך בעיה אפשרות למשכנתא כמובן זה פוגע בי זה פוגע במחיר וזה מאוד קשה למכור אותה צריך קונה שבה מזומן וגם הוא צריך לדעת שהוא רוצה למכור את זה שוב יהיה לו בעיות אז כל דבר צריך להבין ולא עמק ראיתי רחוב שקל כל דירה שמונה 100 אלף בדירה אחת עולה 70 מיד לקפוץ ולקנות אותה כי כי מצאתי מציעה לבדוק למה זה ממה זה נובע מאוד חשוב לא לא להתפתות כולל מחירים ולא לספקולציות שאנשים עושים דרך אגב אני גם כן ראיתי אפילו שמאיים משווק למשל טירות שיראה דוח שמאי שירה השידוך שמה אישית הסתמך על שתי דירות מאוד יקרות באזור ומה המחיר של הדירות האלה הוא סיכם המחיר למטר ומשמה הוסיף מה המחיר למטר בדירה שלו והוא כותב הדירה שלו במחיר במקום 170000 140,000 אני ראיתי את זה צחקתי כי אני יודע שאני באותו רחוב 20 מטר ממנו דירות יותר גדולות יותר שווה את הלקוחות שלי במחיר הרבה הרבה יותר נמוך אז הם מנצלים פה הרבה פעמים אתה את החוקים בצורה עקומה קצת שמאים בצורה עקומה לקחת נכס אחד אני אקח נכסים של במגדל יוקרה בתל אביב אבדוק מה המחיר למטר ולפי זה אני אכיש על בניין דירות קטן לידו הוא יגיד זה המחיר למטר צריכים להבין את הדברים האלה ולהיזהר כי יש כולם נשארים בחול לצערי גם בארץ אני חושב אבל אז תבדוק את הדברים האלה טוב שאני קונה דירה אני רוצה ביטחון מהביטחון שלי הביטחון שלי ועל הכסף שלי אתה בראשון נכון ניר ראשון אבל הוא לפעמים עסקאות אחרות וכאילו ליסקאר פתח תקווה אבל אתה יודע שאתה יודע מה מה מה יש לך רחוב בתיה בראשון אתה יודע מחיר של ההוא x ואם אתה קנית את זה באיקס אוביץ - 5% אתה יודע שהכסף של שיר של הלקוח שילם הוא יחסים פתוח נכון מחירים יכולים תמיד לרדת אנחנו לא מחוסנים זה אבל זה צריך להיות באמת משהו מאוד לא צפוי שהיא תקרא את המחיר ירד עם הלקוח בעוד שנה להם שרוצה למכור סביר להניח שהוא יקבל לפחות את הקרן שהוא השקיע לדבר בקול אני קודם כל רוצה לבדוק שאני קניתי במחיר נכון למחיר השוק שאני אוכל למכור אני הקורבן רוצה להרוויח שאני מוכר אבל לפחות ביטחון על הקרן שלי אני לא רוצה להפסיד אותה תיקון זה שרשמת לי פה סיכוי שאני כן מוכן לקחת זה נדלן נדלן אני יודע שיכול להיות לי מצב שיהיה לי מחסור בידיים אז ציפיתי לקבל 12 חודשים את השכירות אני אקבל רק 11 אולי רק עשרה חודשים זה סיכון שאני יודיע לך שבאותו אם יש לי קניתי דירה ישנה ואני חייב את זה ושיפוץ לעשות בו איזהשהו אבל אישה יקרה בדירה אנחנו יודעים זה נדלן לאנשים להבין מה זה נדלן וזה לא לשים כסף בבנק ולקבל כל חודש אומנם כלום לא אבל לקבל כל חודש בלי הפתעות פה זה לא תמיד עובד לפי התוכניות שלנו אקסל הוא לא תמיד עובד צריך להבין את הנושא הזה נוסעת נזילות כמובן אם אני אקנה דירה בתל אביב אני יכול למכור אותה מאוד מאוד מהר אני אקנה דירה בפריפריה איתך יותר זמן אתה יכול לבדוק תוך כמה זמן אני אוכל להנזיל את הכסף שהיא תוך כמה זמן מרגע שאני רוצה למכור את הדירה אני אוכל למכור כמובן תמיד אני יכול לרדת במחיר השוק ב 20% ולמכור אותו כל יום אבל אנחנו לא רוצים שאנשים שיש לקוחות שיפסידו רוצים למכור במחיר נכון וטוב ולך ולבדוק כמה זמן לוקח לי בעצם להפוך את זה זה חשוב לאנשים להבין שאם הם פתאום יצטרכו את הכסף הזה זה לא לא תמיד זה תוך יום או תוך חודש או או או אפילו לא תוך חצי שנה להבין שזה נדלן ולהבין את מה זה אומר היה נזילות שלה של הדירה באותו אזור שקנית תמיד אנחנו רוצים כמו שדיברנו בהתחלה ליהנות מעליית ערך הנכס אז שוב אני לא יכול אף פעם אני יכול אני יכול להראות מדליה למה שאני יכול מראה מחקרים של סיביר סיבירי חברות מרכז אנחנו רואים האם אריחים על אותו איזור כמובן זה לא היה תור רחוב אבל ברמה של אזור מה עם מעריכים עליית מחירים שיהיה אני יכול לבדוק על מפעלים חדשים שהגיעו לשם השקעות חדשות הרכבת פרויקטים לאומיים פרויקטים עירוניים פרויקטים מקומיים בתים פרטיים ברים שמכניסים כסף פתיחת מרכז לוגיסטי של המזון שיבואו עוד 400 מקומות עבודה למה שלום כל מיני דברים שיש 1 + 2 עד 3 הכל ביחד אני יכול לראות שזה יביא כמה אלפי מקומות עבודה וזה בהחלט הבין הגירה חיובית ומן הסתם עליית ערך גם של הדירות וגם שלה וגם של השכירות שום זכות אני לא יכול לחתום לחתום על דבר כזה אני מאוד זהיר בדברים האלה אבל שוב אנחנו בודקים אנחנו צריך לבדוק את זה אם בכלל את האמת השבחה לפעמים יש מקומות שאני לא רואה שהוא משפחה שיש בהם אנשים טוב לא נתתי בתיק דוגמאות מעורבות עד כמה אנחנו נישן חברת ניהול אבל גם בחברתנו אני יכול להחליט שאני רוצה חברת ניהול שתעשה את המינימום שרק תכניס את הדייר זהו מעכשיו כל דבר שיש הדר שהיא דבר איתי אז אולי אני אהיה מרוצה ואני אחזור קצת כסף בזה אבל השאלה אם הדייר יהיה מרוצה בהרצל ככה להישאר אולי אני יודע לנהל יותר טוב אולי אני נהנה הכל הטעם ליסוע ולראות מה קורה עם הדירה שלו עם הפרופיל ודירות שיש לי לעשות כל אחד צריך לדעת כל סוג של השקעה מה מרוב שיש לו אם אני אתן כסף ליזם המעורבות שלו איתי אפס הסיכון שלי הוא מאוד מאוד גדול מה יקרה עם הילדה נופלת יכול ללכת הכסף אבל המעורבות שלי אני לא עושה שום דבר הבאתי את הכסף אני מאז פסיבי קניתי נכס יש לי שום ערבות אי אפשר להגיד שאין בזה בכלל לקחתי חברת ניהול המעורבות שלי יותר נמוכה אבל עדיין החברתיות ישאל אותי האם להכניס אותך זה כן או לא כל מיני שאלות שתנקה אותי מימון שאלת בהתחלה הנה מה את עושה הבטחתי לך שאני אגיע לזה איך יש לי את הכסף מאיפה הכסף לחול איך אני מממן את הרכישה שלי כמה שאני מכיר בנקים בארץ לא נותנים משכנתאות לחול פשוט שקל ליורו סליחה נוגה אמרה משקל שאני קונה שמה יש לי נכון יש לי גם את עד שאני קונה בחול אני גם כן לפעמים שקל לפאונד כן עכשיו בנקים בארץ שלא יתנו לך כמו בארץ שאתה לוקח משכנתא במשקל את הנכד שלך בנקים לא יתנו לך לאכול כי הבנק בנק הפועלים בראשון ראשון לציון לא יהיה משכנתא לאחר שהתכנית עכשיו במנצסטר אין לו את הדרכים במידה ולא שילמת להתחיל עכשיו להכיל את הנכס וזה עלה לו הרבה כסף אצל וכאב ראש וזה מה שאומר בשביל משכנתא יש לו מספיק משכנתאות פה בארץ לא צריך את הדבר הנוסף הזה מה שכן היא אמרה שזה בכלל גם לא אתה לא מדווח למדינה חצי מבחינת המדינה יש לך דירה יחידה אם יש לך דירה בתל אביב או שלוש דירות בלונדון קצת המדינה היא לא סופר את הדירות מה שאמרנו נכונה דירה דירה בחול זה נחשב השכרת החולי שלך זה לא דירה יש לך עסק הוועד ויש לך על זה הכנסות ואתה משלם על זה שאתה ממיסים של זה לא זה לא זה לא אני זה אתה לא פוגע בך בדירה הראשונה הרבה דברים האלה עכשיו אתה יכול כמובן בעצמו הלוואה לכל מטרה אם אתה מכיר כמובן אפשר לשעבד נכס בארץ זה כמו שאתה עושה עם זה שיפוץ בבית אתה יכולים לקחת את הכסף ולהשקיע באוטו בשביל לרכוש נכס בחול אתה יכול לקחת הלוואה מקופת גמל וקרן השתלמות טמבל אתה ממש עבד אתה קרן השתלמות שלך לקחת הלוואה בריבית פריים מינוס יכול להשקיע טוב לך ולכל מיני הלוואות אחר כאלה וכאלה שאפשר לקבל את הכסף מעלית אבל זה לא משכנתא על המדינה מבחינת לקבל משכנתא בחול בדבר שקיים שוב מה זה כי אנחנו מביאים על משאית ישראל ויש את כל כל מה שלא ישראל בחול אז אני לא יכול להגיד זה קיים בכל יש מדינות שזה קיים יש מדינות שזה קל יותר לעשות את זה יש בגלל שזה קשה יותר לעשות את זה יש בדידות שזה קשה והריביות מאוד גם כן לוגו לא נמוכות שדיברת לעשות את החשבון מה אם אפשר לקבל את הריבית מה הריבית כמה זה יעלה לי לא רק אבי ביטר גם לקחתי גם את כל התהליך הזה לראות אם זה באמת כדאי לעשות את זה ביותר באנגליה למשל מישהו מצפה לעשות טופולו שהנכסים לעשות מספרת נכנסים אז בהחלט יש דרך לעשות את זה לקוחות של ישוב רוצים נכס אחד המלצה שלי תמיד אליהם לקנות את העץ להביא את הכסף בעצם מהבית 100% מהבית לא להתחיל עם המשכנתא מקומית שמה רק אם רוצים כמה נכסים אז אפשר לבדוק את הדבר הזה אבל זה כמובן זה כלפי עצמה ולהבין מה מה האפשרויות שיש ולהבין את כל העלויות שיש בזה מס הכנסה כן אז כמו אנחנו יודעים המוות של מס הכנסה זה שני דברים הכי מדהים בחיים אז גם קניתי דירה בחול אני צריך לדעת בסופו של דבר זה שאני מקבל עליה חמש או 10 או 15 אחוז תשואה כל הכבוד אבל כמה בסוף יכנס לי לארץ כמה אני צריך לשלם מס הכנסה אז אני צריך לבדוק באותה ארץ שקניתי מה מה שאני משלם שמה באותה מדינה למשל באנטליה עד סכום מסויים יש לי פטור בכלל נמאס לא משלם husbands אחד היתרונות באנגליה אבל כל מדינה אם אני שילמתי למשל במס הכנסה בגרמניה 20 אחוז אז אני צריך לראות עכשיו איך אני צריכים להתחשב בזה irishman אתם סתם בין הארצות אז יש ביצים בארץ 12 לבד אני לא רואה חשבון אבל בגדול זה עולה שלם 15 אחוז החולים דקות אך ורק על הפחד בלי להזדכות על שום הוצאות אחרות שהיו לי שמה כולל ששילמתי מס הכנסה שם וכל הדברים האלה או לשלם לפי המס השולי שלי כמו שאני מרוויח כסף יש לי באיזשהו מינימום 31% ואז אני יכול באמת להזדכות או לקזז הוצאות שהיו קשורות הנכס כמו למשל ששילמתי מס הכנסה באותה עירית אז שוב צריך לעשות את זה לא אחרי שאני כבר כבר פגשתי לקוח שקנה דירה בספרד אם אני זוכר נכון זה 28 אחוז מס על שכירות שמר שארית ועם עושה את כל החישובים אמר לי כן לא מגיע לסוף שנה נעשה את החישובים מידע על אז לא לפני שקונים לפני שעושים את הרכישה לעשות לעבור על כל מה שדיברתי הערב באמת במס הכנסה לדעת מה אתה משלם מס הכנסה ובסופו של דבר אנחנו מגיעים לתזרים כמה בסוף כמה עלה לי הנכס כמה שילמתי עבור הנכס עבור עליו הוא יעבור העורך דין עבור השם היא עבורה עמרי נתתי את זה מס קנייה מחול יביא לי קולנועיות שלה ששילמתי כמה קל הלוואות של הרכישה כמה עלה לי בעצם נכס פלוס כל העלויות הנלוות כמה הוצאות יש לי על הנכס הזה אם אני אזכיר אותו באיקס כסף יש לי חברת ניהול יש לי עוד יש לי עוד הוצאות אם אני משלם ארנונה או שזה היה הדייר משלם באנגליה למשל כמו בארץ אז היה משלם ארנונה מים חשמל כמו בארצות הברית בעל הנכס למשל משלם משובצים לבדוק כל מדינה כל ההוצאות שיש לי ואחר כך לחשב אז אחרי הכל אני יכול לדעת האם העסקה הזאת אם מתאימה לי הבנתי את העסקה אני רואה את המיקום אני רואה את הדברים אני רואה את הצפי שלי על ידי איך אני מבין אתה צריך שיהיה לי אני יודע אם יש באות כמה אני משלם עבורה וכמה אני צריך להחזיר ואז אני רואה את כל העסקה האם היא מקדמת אותי למטרה שלי האם זה מתאים לי או שאני מחפש משהו אחר אולי בארץ אולי בבורסה אולי להשאיר את הכסף מה לעשות אני לא יודע כל אחד ודעתו באופן כללי חשוב מה שאני שלושת הדברים העיקריים שאנחנו בעצם בודקים זה סביבה תענה רגע שבחרתי מדינה ואני כבר מכיר את כל הנקודות שאמרתי עד עכשיו אז אבדוק את סביבת הנכס ניתוח הנכס וניתוח אתה זה מה שעשיתי נכון לגבי הארץ בחירת אזור הדירה נתוני צפיפות אוכלוסין איזה אזור פשע עם מאוד צפוף או שזה או שזה צפוף כי זה מגדל יוקרה מתאים לי התפוסה כמה אחוז מהבתים לא יכול לראות ארצות הברית מאוד בקלות החוזה בתים ריקים אני יכול להיכנס לשכונות ואני יכול לראות 30 40 אחוז מהבתים עומדים ריקים בשכונה הזאת אז גם בארץ עם כל הטירוף יש איזה שישה 7% בתים ריקים אבל בוא נגיד שזה משהו נורמלי אם אני רואה 30% למה שיבוא דווקא הבית שלי אז כל מיני נתונים שאני חייב חייב לשים להם את הלב גילאים אני לא רוצה מקום שרק של זקנים רמת החינוך שמה שום הכנסה למשק בית רמת הפשע פיתוח אזורי אבטלה יבואו תעסוקתי כן לא מקצועי אם יש איזשהו משבר איתו פתאום העיר נמצאת במשבר אתה עסוק ממש בירה פתרתי התחדשות עירונית מהמתוכנן שמה מה מתכנן מה עושים שמה סוגי האוכלוסייה המרכזיים כל מיני דברים בעל הנכס כמובן גודל הנכס וגם גודל הנכס עצמו גודל המגרש בנייה כמה חדרים יש להיסטוריה תזכורת על הנכס עצמו זה גם קיימים שאני מתעסק ביד שניה עסקאות שבוצעו מצב פיזית הזרים כולם כל הנתונים בעצם כמו שסיפרתי זהו זה מה שדיברתי הרבה לא נתתי לך הרבה לדבר זה נראה ציטוט יפה החלטות של היום ההצלחות של המקרר יש עוד בן אדם שאומר לא מחכים לקנות מתנה קונים נדלן ומחכים בהחלט נדלן לקנות אותו לא לא בלי מחשבה כמובן לך שוב ולקנות אותו ולא לעמוד ולחכות כי אם מישהו מחק הכל ואולי תבוא יותר טובה אז הוא ימשיך ויחכה אצלי גם לדעת בסופו של דבר כן כן לחתוך ולבצע את הרכישה אבל לעשות את זה מתוך שיקול דעת מתוך שבדקנו את כל הנתונים את כל הדברים שאנחנו יודעים בדיוק את כל הדברים על הנכס על הנדלן על מה אנחנו מצפים שמה על הארץ לא שלא נהיה מופתעים אחר כך פתאום איזה שהוא מס מוריד לנו את הצורה וחצי ולא ידענו אותו או ירושה או כל מיני דברים שוב עד 120 לכולם אבל לבדוק לבדוק את הדברים לבדוק את המיסים לבדוק איתה את כל מה שיש לנו בעסק הזאתי ולא לפחד מן אדם ולא לפחד ממנה דם בחול אף אחד היום להגיע לזכות נדירות ויפות ורק לחפור לא לא לא ללכת להשקעות המפתות עם 100% הפנטסטית ועם עלייתם שמבטיח עליית ערך של 80% תוך שלוש שנים אז לדעת לדפדף את זה על אפילו לא אין מה לבדוק אפילו פירות דברים הגיוניים דברים יש פה הם עומדים בשכל הישר שלומדים בה דברים שאנחנו יכולים להבין את ה את העסקה שהסופה שמעוניין הזה שאמרת בהתחלה יש לי אני נותן פעם בשבוע טיפש נדלן לא רק אני גם אני נותן במה לכל מי שרוצה לתת טיפ מתווכים באותיות המשכנתאות משפחה פעם בשבוע קבוצות יש לי כמה קבוצות שקטות שאני פשוט פעם בשבוע יום שלישי בבוקר שולח את התיבה כמובן מוזמנים לעקוב אחריי בפייסבוק כל מקום אשמח לשוחח מי שמעוניין יכול להיות אנשים ששומעים את זה בספורט ישראל הם לא רואים את המצגת אתה רוצה אולי להגיד כן בהחלט מישב spotted בספוטיפיי מקווה שעברתי מספיק על המצגת גם למי שלא ראה אותה עד איזה יופי הרישמי מוזמנים ליצור איתי קשר 050 שלוש שש שלוש חמש שמונה שמונה כמובן אני מלווה משקיעים אבל גם מי שעומד לפני רכישה ויש לו שאלה או משהו מוזמן אני בשמחה אין לו מי שרוצה ניתוח של מעל העסק הזה כמובן בתשלום אבל מי שיש לו שאלות או להביא הולדת מה לשאול בעצם אתה מוכר או מה לי מה לבדוק בשמחה אני באמת לא רוצה שזה דבר נפלא הנדלן של חול לצערי לא כל האנשים ישרים צריך באמת לדעת ולהבין ולסנן את המסנן את הדברים ולמצוא את הדברים הנכונים אותו דבר ככה הוא גם בן אדם בארץ פרי נדלן ולאור וחפציבה זה מוציא בארץ על אנשים שהפסידו וגם אתה יכול לבדוק את הדברים האלה וגם בארץ אם אני מסתכל על נשארים מסוים יצא כתבה עליהם קרוב ל 40% אשקיע נדלן שמה בסופו של דבר איתי מחר ובהפסד אז אני מניח שהם לא עושים מספיק את התחשיב את החישובים כמו שאתה אמרת הרבה מאוד ממה שדיברתי היום גם בארץ עשית אותם בדיקות גם בארץ אם יש מקום עם המון בתים רצים אז יש סיכוי גדול שהבית שלך נהיה מאוד רק לקחתי משכנתא תדעו שאתם צריכים לדעת לעבוד בכמה חודשים בלי הכנסה וזה בסדר לכם אם אתם לא יכולים ביום אחד בלי הכנסה משם אז אז אולי אני עדיין לא בשבילכם גם בארץ גם בחול לפחות איתה חודשיים שלוש אתם מסוגלים לשלם בלי בלי לחץ כמובן אנחנו לא רוצים שתיקח רוצים שהילדים ואיך תמיד אוסקר ושירים של והמשיכו ויעלו כי קנינו אותו במחיר טוב באזור טוב באזור מתפתח אבל זה נדלן אף אחד לא צפה לא ציפה לקורולה אני אנחנו צריכים תמיד לעשות לנו גם קצת הראש ישיבה פחות נעימים ולהיות מוכנים אליהם גם כן מאוד מעניין באמת נמשכים באנגליה באופן ספציפי באמת שאנשים יבינו ממי בדיוק קונים מה הם עושים מה מה היתרונות ומה הסיכונים בכל עסקה חייבים להוציא קונים צריכים להבין אותם ולקנות עיניים חושב שזה טיפ לכל אחד באופן כללי לפתוח עיניים לא להאמין לה משווק ולא להאמין למעלה פרסומת בפייסבוק ולא להאמין לדברים לפתוח עיניים לבדוק לראות את הדברים להתייעץ עם בעלי מקצוע ולעשות לזכות הדרדרות גם בארץ גם בחול אפשר אז אם אני לא טועה פרק 41 40 כל הזמן שמישהו לא מדבר על הפרצוף שלה אני רוצה להודות לך על הזמן מידע מעניין אותנו ביוטי לעשות לייקים ועדכונים על הפרקים מקווה שנהנתם מקווה שקיבלת ביי בינתיים יאללה תודה רבה להתראות ערב טוב