פרק 38: ניר סבר מארח את דן קושניר - ליווי חברות יזמיות ובעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית

היי לכולם כי אני רוצה לברר עוד פרטים פודקאסט רעיונות נדלן בכרתים היום יהיה איתנו דן קושניר נדבר על ליווי חברות עירוניות ובעלי דירות חדשות יונית הולדן אומן כל הבעלים של חברת דן קושניר התחדשות עירונית באה בנוסף מלווה חברות יזמיות בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית עוסק בתחום הנדלן כבר יותר מעשרים וחמש שנה יש לו ניסיון עשיר ומגוון בניהול התכנון הרישוי ובעיקר בני ולכל התהליכים הנדרשים לפרויקט פינוי-בינוי מוצלח מה הם יגידו מאמין שאין תחליף הקשר האישי בין יזמי פינוי בינוי שם דגש על כלפי האוכלוסייה של זוגות צעירים משפחות וגם בני הגיל השלישי פרויקט התחדשות עירונית הוא ככל הנראה העסקה הכי מורכבת בת מדלן בגלל זה הקשר עם הבעלים הוא לא פחות במערכת יחסים שיש להשקיע באופן רציף אוהבת אותך ועבודה יותר מכל אוהב אנשים רואים בתחום הבנייה ראית פשוט לא פחות היא ציונות יש לי חול אז שלום ערב טוב מירב תודה רבה על ההזמנה מה שאתה רוצה להוסיף ברמה האישית בן 47 נשוי אב לארבעה התחננתי בעיר ראשון לציון המשרד שלי ממוקם בעיר כמו שאמרת 25 שנה בתחום הנדלן מתוך ה 20 שנה כי יש חיוב חברות יזמיות קבלניות עברתי בכל קשת המקצועות וב-2005 מתמקד בעולם ההתחדשות העירונית על כל רבדיו אם זה תמה 38 חיזוק ותוספת תמא 38 הריסה ובניה ובשנים האחרונות כמו כל השוק מתרכז בקידום מתחמי התחדשות עירונית מתוך תפיסת תכנון תפיסה חברתית כדי לראות את המנוף גם מנוף עצמך גם של הבנייה גם הכלכלי והחברתי התכנונית הקרויה סליחה שאני קוטע אותך את ההמשך screen אז אם אתה רוצה אתה יכול לבטל את השיר screen ואז נראה אותך יותר בגדול עכשיו שמתי לב לזה אז בוא אם אתה רוצה זה הכל למעלה משמאל של התנורים אתה רוצה לבטל את המצגת בגדול אם בא לך כן בוודאי יש לך כזה חזק תום כזה אתה יכול לפתוח את כל השעות של הגות רובין הוד למעלה משמאל חד הוריות לדעתי share screen אז את רוצה לקפוץ עליהם ואז אנחנו נראה אותך יותר בגדול כן בהחלט הנה עכשיו מעולה אז כמו שאמרנו מנוף מנוף הצמיחה העיקרי הוא פרויקטים רונית פרויקטים שמקורם מתחמי התחדשות לקחת מתחם גדול של עצמם ומדברים גדול אנחנו יכולים גם להגיע למאות יחידות דיור לפינוי ואז בתפיסה אורבנית הוא פרויקט שהוא פרויקט יותר נכון גם ברמת התשתית שלו גם ברמת התנועה שלו גם היום פרויקטים הם לא רק אחרי שינה בפרויקטים של התחדשות עירונית לא מדברים יותר ויותר ומתכננים יותר ויותר פרויקטים שהם סוג של עירוב שימושים בלבד המגורים יש גם מסחר תעסוקה פנהאיקי לה קצת שטחים שטחים ציבוריים פתוחים לשטחי מבני ציבור ואז בעצם כולם מרוויחים כי כשמסתכלים על התחדשות עירונית בגוף המייל יש כמה וכמה שותפים לפרויקט הזה מעבר לזה שישי אז משם במתחם של התחדשות עירונית ששמה גרין בעלי הדירות יש גם את היריות את הוועדות צריך תמיד להסתכל על התמונה הכוללת של כל יחידה נכנסת לעירית עירונית עקרונית בסביבות 10000 שקל בשנה כל יחידה נכנסת בראשי ההרים הם שמים סוג של בלמים כדי לפתח את העיר בצורה הגיונית להסביר מה זה אומר העירייה חייבת לתת שירותים מוניציפליים היא חייבת לשנות שפה היא חייבת לתת מעונות יום את חייבת לתת מדרכות נקניקיות ואת צריכה גם לתת תשובה לאנשים משלמים בעלי הדירות או על התושבים בעיר לא מכסה את כל ההוצאות האלה כשלוקחים מתחם לצורך העניין של 400 יחידות דיור ומכפלה במרכז ובאזורי הביקוש לגיל הזה פי שלוש את הפה פתאום להוסיף עוד 800 יחידות דיור חדשות העיר צריכה לבלוע את זה ולכן צריך בצורה מתודית כשחושבים מהצד של העירייה איזה מתחממים לאשר מתי לאשר ואיך זה מתחבר עם פרויקטים נוספים לכן מסתכלים בתמונה הכוללת לכל השותפים שיש בפרויקט הזה אז אמרנו את העיריות וכמובן צריכים לתכנן בצורה הנכונה ניתן אפילו דובה בפרויקט שאני מאוהב בו היום במרכז הארץ מנהל ההנדסה עוד לפני שבאתי עובד על תוכנית עיצובית שיורדים ממש במיקרו רזולוציה של תכנון אפילו אני הייתי אפילו ממש התפללתי בזה בזה בצורה מדהימה שלוקחים את היועצת פיתוח שצריך לשלוח את כל רשימת העצים הפרחים והעציצים שהולכים לשתול בפרויקט העתידי ולראות איזה כמה צל עצים עושים כמה מים המשואה הדרמה כזאתי נכנסים ממש לרזולוציות תכנון לחיבור של אבני השפה עם האבנים המשתלבות ליד העציצים והעצים והפיתוח הסביבתי כדי כמובן עומק שתילה ואיזה דברים שהם ברורים שהשמאל חניונים תת קרקעיים אבל אני רואה היום את היריות ממש מייצרות תכנון של צופה פני עתיד להרבה מאוד שנים אז אמרנו את העירייה שזה שותף שהוא שותף גדול מאוד כי בפרויקטים של התחדשות עירונית עם עירייה רוצה פרויקט איתי דחוף הכי חזק ואם לא כנראה שהוא לא הצליח לצאת לפועל מהר זה באמת מכל הארץ אנחנו מתמקדים לפחות החברה שלנו מתמכרת היום במרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ אבל גם אנחנו נמצאים הולכים גם לדרום בשנות פרויקטים באשקלון לצורך העניין ומגיעים עד לאזור אחריות המדינה שלנו עם מדינה קטנה בסופו של דבר שאנחנו מסתכלים על עולם ההתחדשות העירונית במדינת ישראל אנחנו מזהים שיש קרוב לא 850 אלף דירות שזקוקות היום והתחדשות זה אומר זה זה אומר שיש דירות שלהם 850,000 האלה אתה חושב שזה באזור המרכז או שיש יותר אין פה כמובן באזור המרכז קירות מדינת ישראל בנויה מה שנקרא פעם חדרה גדרה אנחנו רואים היום פרויקטים שמתקדמים גם באזורים הצפוניים יותר לקריות אם אנחנו מדברים על עכו ונהריה ואפילו בטבריה פרויקט של התחדשות עירונית של פינוי של מאות יחידות דיור אז אמרנו 850 אלף יחידות דיור של עומדים בתקן 413 שחוקק בשנת 1980 ובמקרה של רעידת אדמה רעידת אדמה הזה לא שלה שלה אין זה שאלה של מתי היא תיקרא ואנחנו חייבים זה צבע שעה ו חייבים לקדם את ההתחדשות מעבר לזה יש את הצמיחה טבעית דמוגרפית של של של המדינה שלנו והצפי שהוא בשנת 2040 יבואו במדינת ישראל 15 מיליון תושבים בשנת 2050 18 מיליון זה אומר שבאמת היית חדשות היום בלילה הדיונים האלה לו את מחירי הדיור סיפור בפני עצמו שיגמר בין האור של 10 שעות לא לא יספיק כדי לבנות את כל הסיבות אבל אם אנחנו רוצים באמת להגיע לכמות יחידות דיור לבנייה ולתכנון צריכים באמת לשחרר את תוכניות שנמצאות היום גם במינהל התכנון גם בויצמן וגם בעיריות כמה שיותר חשוב לאזן את הדברים האלה אני מסתכל על כל הכיוונים הריון לך כמה דקות התורה שנינו את המעטפת של עולם ההתחדשות העירונית ודיברנו על אודות בעיריות יש את השוטף העיקרי של היזם זה בעלי הדירות עצמם אנשים שחיים שמה עם זה אנשים שחיים שנה בבניין או שוקיים 50 שנה בסופו של דבר שרוצים להשתמש קופצת לי מי לדעתך יותר בדרך כלל רוצה פשוט עירונית הוא שיגע השנה או 750 שלה תראה זה מאוד זה מאוד שונה הרצון הלב הוא אומר זה שקנה את הדירה לפני שנה כנראה הוא קנה אותה להשקעה כי הוא ידע שיש תוכנית שמתקדמת להתחדשות עירונית אבל זה לא זה לא תמיד אומר מה יש הרבה מאוד מיתוסים בהתחדשות עירונית שמדבר על מי יותר רוצה אולי אלה שגרים בפריפריה אולי אלה שהם מזכירים בכלל את הדירות שלהם תמיד אומרים שהם מי שמזכיר את הדירות שהוא ירוץ מי חתום על הסכם כי הוא מבין שתהיה לו דירה שהיא תושבע ותתקדם והוא יהיה הראשונה זה לא תמיד נכון דווקא בעלי דירות שמזכירים את הדירות שלהם שמקבלים כך או כך שכירות ואמורים לקבל כך או כך שכירות מהחברה היה תמיד יש יש מביניהם שיגידו מחכה קצת אולי אנחנו לא נחתום ואז היזם התאמץ בשבילנו ויתן לנו את מורה שהיא נוספת כולם מבינים של התחדשות עירונית אין דבר כזה שנקרא העצמאות לפחות לא אצלי ולא עם היזמים שאני עובד איתם ובדרך כלל רוב היזמים בארץ מבינים את זה והיום זה לא קורה וחוזרים לו אותם בעלי הדירות שמזכירים את הדירות שלהם ואומרים חבל על הזמן שאתם ממתינים וחבל על הזמן שאתם להקדים את הפרויקט אז שדיברנו על הנושא של המרכיב האנושי אנשים שגרים שם הם חייבים להיות במרכז העשייה זה התיק את שאני שם עליו דגש בצורה שלא משתמעת לשתי פנים וזה כולל בין היתר פילוח של כל בעלי הדירות שנמצאים במתחם מבינים שמתגורר מבין השלושה מזכירות מיבנה לשגר בדיור ציבורי עמידר קרן קיימת תאורה חברות משכנות החירות מי מביניהם זוגות צעירים עם ילדים קטנים או מיני בני המשפחות או בסוף הסקאלה אנחנו מדברים על בני הגיל השלישי לא נקרא לזה קשישים למרות שהיה כתוב קשה יש גם ואי ואי אפשר לשנות הזה פחות אוהב את המילה בני הגיל השלישי אנשי החוק מדבר היום תיקון 76 כן ב-18 לנובמבר 2021 מדבר על בעלי הדירות בני 70 ומעלה 7075 היו ביום חתימת בעל הדירה הראשון הגיל של 175 שכדי להגיע לסיטואציה של הסרת חסמים לצורך חתימה על הסכם פינוי בינוי יש להם אפשרויות לצאת מהפרוייקט או להישאר בפרויקט בתנאים טובים יותר ממה שנשאר בעלי הדירות מקבלים מתוך הבנה הרשות הממשלתית שהוקמה אוהבת אותך מנהלות בה כמעט בכל הארץ עבודה נפלאה נדירות היום יש להם יותר ויותר מודעות להתחדשות עירונית אפילו כשאני עובר בין בעלי הדירות יושב אצל מנסה אפילו ככה מדברים על מושגי יסוד של תכנון גם אם הם טועים ו מתבלבלים בין גבול טאבה זה בסדר ואפשר לראות את הקנייה ואת הרצון שלהם ללמוד ולהבין יותר ולכן כשאנחנו שמים את הדגש אז אנחנו על על על המרכיב האנושי אנחנו באמת בפילוח אז עוברים מים כמו שאמרתי מהזוגות הצעירים ובעיקר בעיקר על בני הגיל השלישי ניר שים לב שיש לדוגמא ברמה סטטיסטית במתחם התחדשות עירונית האחוז של בני הגיל השלישי לעומת מתחמים אחרים שהם לא התחדשות עירונית והרבה יותר גבוה לדוגמה 43% לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 43% מתוך במתחם פשוט עירונית מעל גיל 60 שזה שזה המון מתוכם מחצית עולים לשעבר או כאלה שיש להם חסון סופה לשמחתי אני דובר את השפה הרוסית בכמעט ברמת שפת אם אז אני אומר לא זמינים ללקוחות שלי בואו לתרגם את ההסכמים לשפה הרוסית התחדשות עירונית אם את שואלת בכלל חד וחלק חושבים ככה או שעוד לא חושב תראה קודם כל הראש כן חושבים ככה אבל זה לא ההליכה הזאתי זה לא טיול בפארק התחדשות עירונית עבור בעלי הדירות היא לא פשוטה היא משנה חיים היא דורשת הרבה אנשים כמה דקה מתלהבים 7090 30 מאיה נו מה קרה היום היום הרוב הדרוש היום הרוב הדרוש לקיום תוכנית התחדשות עירונית ירדם 80% ב 66% אני יכול לתת דוגמה מפרוייקט שאני מנהל בנס ציונה פרויקט של 120 בעלי קרקע 120 בעלי דירות אני לא יכול להגיד את המילה דיירים דיירים של אף אחד על הקרקע 90% מהם כבר חתום זה אומר שהם מעל 100 דירות חתונות בדמעות ומחכות שבת שלום מתחדש כי למרות שיש סנטימנטליות למרות שהם גרים בבית שהם גילו שהם ילדים גרושה מה שמחות ויש לנו זיכרונות הם מבינים בסופו של דבר שהבית התיישן ומבינים שהבית חלילה איקרוס בבית רעידת אדמה חזקה ומצד שני אני גם מבין את המשמעות כל זה את עדיין חברות זרות להשיג כץ יש לאנשים שיקדימו אנשים וזה לא כזה קל נכון אני רק ישלים את המשפט ואני אתייחס למה שאתה אומר בסופו של דבר הם מבינים משהו אחד שביט חדש הוא ככל הנראה גדול יותר יהיה להם מרפסת שלהם תהיה לנו חנייה שבדרך כלל אין להם חניה צמודה יהיה להם ממד בו אנחנו חיים במדינה שהחרב תמיד על הצוואר שלנו ובמלחמות קורות ואולי גם עיכוב ואנחנו ראינו מהממדים עושים ואיך הם מתחילים חיי אדם בסופו של דבר זה משפר את איכות החיים בצורה בלתי רגילה זה 12 אתה אומר חברות המעסיקות עובדים כדי לרוץ ולהחתים אני טוען שלחתי מה היא לא מטרה אם היא אמצעי לקידום פרויקט היא אמצעי שכולל בתוכו לפניו הסברה על עקרונות של הסכם מה זה הסכם פינוי בינוי על מה הוא אומר לצורך העניין אני ככה אנחנו גם לא לא נמצאות אבל ניתן ככה דברים על קצה המזלג עקרונות של הסכם חייבים לכלול גם את התמורות שבעלי הדירות אמורים לקבל במסגרת ההתחדשות במסגרת ההסכם שהוא גם בטוחות שזה ערבות חוק מכר משווי הדירה החדשה לצורך העניין הוא בשכירות שיבדוק לנו כמו שכירות אוטונומית ערבות רישום של הדירה בטאבו רבות מיסים חלים גם ערבויות בזק ביטוח כנגד כל הסיכונים זה אומר שהם נותנים להם מעטפת בטוחות ההסכם כולל לוחות זמנים מתי מתחילים מתי מסיימים וגם איזה תנאים צריכים להתקיים כדי שהפרויקט קרובה הסכמים היום הם מסכמים שאי אפשר להפתיע לא את עורכי הדין ולא את היזם בדרך כלל הסכמים עם דיי דיי חוזרים אחד זה חוזרים על עצמם במקרה הזה בנאדם בנושא של ההסכמים הדברים הם דיי דיבורים אז כמו שאמרתי החתימה עצמה היא אמצעית וכשמגיעים לבעל הדירה ומסבירים לו בצורה נכונה מה הוא מה המרכיב של ההסכם האם התמורות איזה זכויות יש לבעלי הדירות מתי זה מתחיל מתי זה מסתיים ויותר מהכל כששמים את בעל הדירה במרכז אסיה ולא מתכננים על הראש שלו אז הוא גם יעזור הוא יעבור מדלת לדלת שהוא יסיים הוא יתמוך כי אנחנו הבנו דבר פשוט לאורך השנים קשה חברה יזמית מגיעה ומתכננת מעל הראש של בעלי הדירות גם עם בעלי הדירות הם תומכים נלהבים בפרויקט הזה הם יהפכו מהר מאוד ומתנגדים הם רוצים להיות חלק מהעשייה הם רוצים שיהיה יתקנו אותם באופן שוטף הם לא רוצים להגיע למצב שהם חותמים על הסכם פינוי בינוי אחר כך נפגשים במכולת השכונתית או למטה בגינה ושואלים אחד את השני תגיד חתמנו על הסכם לפני שנה שנתיים שלוש מה מה מה קורה עכשיו אתה יודע מה שאני אומר לו לא אני לא אין לי מושג מה מה מה היזם בפועל היוזם עובד קשה ואז מקדם ובאמת עובד לילות כימים ועושה את עושה את כל מה שצריך כדי לקדם את את התוכנית תוכנית בניין העיר פטרה בנייה אבל אם לא אז מי הם לא יודעים היום לדבר בצורה הנכונה התקלה אפייה שלהם לנציגות הנבחרת לכלל בעלי הדירות לא כולם הם צריכים להוציא עדכונים שוטפים הם צריכים לשבת עם הנציגויות ולהעביר את המידע על כל ההתקדמות הם צריכים להגיע למשתמשי הקצה לא כל בעלי הדירות מחוברים אני קורא לזה נקרא לזה לעולם אנחנו מחוברים לעולם דרך מיסטר גוגל ואני דירות שיש להם קבוצות וואטסאפ לקבוצות בפייסבוק והם מדברים בינם לבין עצמם לא כולם שם בלי הגיל השלישי לא נמצאים שמה יש אנשים שהם דתיים שיש להם טלפון כשר ואין להם וואטסאפ אלי הם צריכים להגיע אליהם צריכים לבוא ולהגיד איך תתקדם נו אז מוצאים להם מכתבים ושמים להם בתיבות הדואר ובלוחות המודעות ובסופו של דבר מהיר כמו שאמרת בפתיח שלך ואמרת נכון אין תחליף לקשר האישי כשאני אגיע ב כל בעל דירה והפנמה שלו שהוא יודע בדיוק על מה הוא חתם מתי זה מתחיל מה הוא צריך לעשות אני אתן לך לפתוח עוד איזשהו צוהר לעולם המימוש של פרויקטים להתחדשות עירונית כי כולם מדברים על נעים לכל כלי הוצאה של הפרויקט וכל נושא של המדיניות העירונית אם אפשר או לא אפשר אבל בוא נגיד שהפרויקט כבר יצא לדרך ובעלי הדירות כולם רוצים וכולם חתמו על הסכם פינוי בינוי ואז נתקדם תוכנית בניין עיר מה עכשיו עכשיו הוא רואה לנגד עיניו יש לו כבר בעצם את הקרקע יש לו גם ירצה בבקשה להסתכל קדימה לתקופת הפינוי אצלנו בחברה יש ממש מחלקה סיעודית אך ורק לנושא הפינויים אנחנו עברנו לפחות 10 הפרויקטים שהגיעו לשלב הכביש בין בעלי הדירות אם הדירות הישנות האחרון שבהם היה לפני כחודש בבת ים שמטפל הפרויקט של לא גדול של 24 משפחות כשמפנים פרויקט צריכים להסתכל על כמה גורמים ואחד על המתגוררים שהם בעצם צריכים בירה שחורה זמנית ולמצוא אחת כזאת שהם מקבלים את הודעת הפינוי יש את הגורים של מסירת החזקה של הדירה הישנה על היזם איך עושים את זה צריך להיות פרוטוקול מסודר שמסביר ומי הם צריכים לפנות כי הם צריכים להעביר אישורים כמו תאגיד המים כמו חברת החשמל כמו חברת הגז כמו מחלקת ארנונה מתי פונים אליהם באיזה אופן פונים אליהם אנחנו לצורך העניין במשמר גזים אצלנו את כל האישורים של כל בעלי הדירות ובמסגרת השירות שאנחנו נותנים אנחנו מדליקים אותו עוד יותר נותן לך דוגמה אנחנו יודעים שמתי את הרמת ניר בפעם אחרונה טלפון חברת חשמל 103 לא זכור לי להגיד שאם את הטלפון pearl כמה זה תוך כמה זמן יענו לך ויתנו לך שירות אנחנו צריכים יותר חשוב לשנה הבאה אנחנו לא חלילה לא רוצים להכפיש את חברת החשמל אבל לפעמים לוקח זמן עד שהם עונים ולפעמים עד שהם עונים ומסבירים להם מה מה רוצים לוקח במסגרת השירות שאנחנו נותנים החברות היזמיות אנחנו מתקשרים בעצמנו לחברה לחברת החשמל ואחרי שעונים ואנחנו מסבירים להם מה אנחנו רוצים לצורך העניין להזמין ניתוק מונה אנחנו מעלים את בעל הדירה על הקו זה אומר שאנחנו מנסים כמה שיותר שאין בעל הדירה הגיע לשביעות הרצון ולא יצטרך להמתין ממש וברמת השירות ורק משהו קטן אבל הדברים הקטנים האלה זה עוד דבר ועוד ארבע ועוד דבר שמייצר שביעות רצון אפילו ובלעדיות לא מתעייפים לקראת מסירה עצמה גם את מציעה המסירה עצמו הוא צריך להיות מסודר מול מנהלי פרויקטים של החברה היזמית או במקרה אם יש קבלן שנבחר על הדברים האלה אצלנו מאוד מאוד מני ממטרה מאוד מסודרים במסגרת המחלקה וחשוב מאוד עבור חברות יזמיות שהם קיבלו של השירותים מהסוג הזה אולי תיתן טיפים לדיירים איך להתקדם אולי זה הולך לך להצטרף גם טיפ אל מול הדיירים שהם מתארגנים התחדשות עירונית לקראת פרוייקט יש כמה אפשרויות אפשרות ראשונה זה לצורך העניין שיזם פונה למתחם ומציע את הצעתו לקידום הפרוייקט והם צריכים לבחון את ההצעה שלו אפשרות אחרת זה שהם מממנים משרד עורכי דין שמייצג אותם זה אומר בא כוח הבעלים שהוא משרד שהוא מומחה בתחום של התחדשות עירונית והוא פונה אלי חברות יזמיות בשם בעלי הדירות ומבקש להצעות עושה אופציה אחרת אין מתארגנים בעלי הדירות מתארגנים סוג של מנהלת וממני גם אדריכל ושמאי מפקח במשרד עורכי דין והם בעצם מצבים את הדרך לקראת היציאה לסוג של מיכל כמו באותה בקשה להצעת אתם חברות יזמיות אני תמיד אומר לבעלי הדירות אני אומר את זה כאיש מקצוע וזה לא משנה אם אני מייצגת בעלי הדירות בפרויקט ואני מייצג את החברה ירדני בפרויקט כי שמספרי תמיד נותנת אותה התשובה אפשר שבראש ובראשונה הם צריכים לבנות משרד עורכי דין כי עם כל הרצון הטוב של בעלי הדירות סוג של עדר ללא רועה יש להם המון רצונות טובים מגיעים עם הרבה מאוד מוטיבציה אבל לפעמים מתעסקים בדברים של איזה מקלחונים מקבל או איזה כמה מטרים בדיוק מגיע או לא מגיע ולא תמיד ממקום של הבנה במשרד עורכי הדין נותן יכול לתת להם יותר עושה להם סדר בבלאגן ונותן להם את הדגשים החשובים מעץ למה צריך לתת את הדגש בתחילת בתחילתו של ארגון של מי זה אנחנו לצורך העניין נכנסים לפרויקט ממש בהתחלה כי מארגנים אם זה מטעם היזם ואם זה מטעם בעלי הדירות ואנחנו מסיים לאותם עורכי דין להקים את הנציגות הנבחרת הנציג ואותי עם תפקיד וולונטרי של בעלי דירות אותם בשביל הידיעה שבהתחלה אספו את כולם באו להתארגן אבל יש להם יש להם תפקיד מאוד מאוד חשוב גם בהעברת המסר אבל גם בבחירת אנשי מקצוע בעלי מקצוע בפרויקטים זה שמה היום פקח מבצעים בפגישות ויש גם אחריות מאוד מאוד גדולה אבל הנושא של ארגון הציגו אותי הוא מדבר סופר חשוב שחייב באמת להיות בתחילת הדרך אני מציע גם בעלי הדירות כשהם מתחילים להתארגן להבין שהעולם ההתחדשות העירונית בסופו של דבר כדי שהפרויקט יצא לדרך הוא חייב שהוא יהיה כלכליות שלו תלויה במדיניות עירונית מה אפשר ומה אי אפשר והם צריכים להגיש מתקלקלים ההדברה לכל כלים העוזרת קודם קודם כל הנושא של כלכלי אנחנו יש היום עד היום בעיקר תקן 21 אצבע את הדרך כלכליות של פרויקט של הרווח המינימלי שחייב אדם להרוויח וגם במקרה זה גם מקסימה לי אבל היום בנקים נותנים ערבויות בנקאיות סביבה 16 17 18 אחוז ולפעמים קצת פחות אבל זה בגדול אנחנו על מה שאנחנו מדברים אבל אם את הטוב ביותר שאני יכול לתת לבעלי דירות לפעמים צריך גם להשתחרר מאמי חלומות תאומים אחרי חלומות כי לא תמיד המטרה נוסף שיציעו לך הוא אוטומט או נוסף שיותר חברה יזמית יכולה לממש אותך היום המדיניות העירונית מבחינת התמורות הולכת ופוחתת עם בעבר היו אפילו שתי בירות מורה והוא בדירתה דירת בעלי הדירות של שאדי הדירה של בעלי מסוים זה ירד ל 50 מטר 25 מטר 20 מטר היום המדיניות הסביבה 12 מטר תמורה כמעט ברוב עיריית ערד אור ראשי הערים אומרים משהו שהוא שאני נורא יכול להתחבר אליו הוא אומר להזרים תקשיבו שאתם תבטיחו יותר ובעלי הדירות אתם אתה רוצה ואין לעירייה לבקש יותר זכויות העיריות היום עושות תוכניות מתאר יודעות בדיוק איפה הם רוצות להגביל גבהים איפה הם כן רוצים לייצר סירי בנייה שיטות בנייה לגובה וזה המשחק הזה הוא בדרך כלל מסתדר וזה שאם יש איקס שטחים קיימים נקרא לאשתך הזה 1000 מטר הכלכליות של פרוייקט דורשת באזור מסויים לפי מחיר מסוים למטר מבונה מחלה של ארבעה להיות בקשר 4000 מטר אז הוא צריך אחר כך להסתכל על גודל המגרש ותן לו גודל המגרש כך הוא גם מבקשת כמות יחידות הדיור והקולות אין מה לעשות אנחנו בקלות למרות שזה יקלוט אותו מנות האפשר בסוף צוחק להתכנס לגבולות המגרש לקווי הבניין ומקווה בעניין או שעולים לגובה של עולים לגובה אז אם יש פרויקט מסוים שצריך להגיע לשמה לסוג של מכפלה אבל יש מדיניות עירונית שמגבילה את גובה השכונה שמונה או תשע קומות ואין כלכליות לפרויקט הזה כי הוא לא מת במכפלות הנדרשות לפי מטר המבנה של אוטו אזור אז לא יהיה פרויקט בניה בדרך כלל קורא הדיירים מתארגנים מחפשים יזם או שזה מבוטל דיירים זה משתנה זה משתנה כל הזמן תבין לעולם העולם הזה של את פשוט הוא דינאמי ומשתנה כל יום אני לא מעט בבית גם בהרצאות שלי אני אומר שאני יושב בקרון הראשון של הרכבת הרים הנסיעה מתחיל איציק ונחמדה הבלורית מתופפת ברוך כמה זמן זה בדרך כלל לוקח אגב שבע שנים זה מאוד תלוי תלוי איך אתה שוב אני אומר לבעלי הדירות שעדיף אינספור במקום את הזמן קדימה לספור את הזמן אחורה כי בניין לצורך העניין של 10 או 12 קומות בונים אותו 36 חודשים לפניו צריך להוציא טופס 4 לפניו צריך להוציא היתר בנייה שלוקח גם השנה וגם יותר לפניו יש תוכנית בניין עיר בפרויקטים גדולים שגם לוקח שנתיים ולפעמים יותר ולפני זה יש את התכנון ולפני זה יש את המשא ומתן ולפני זה יש את הארגון ולכן אנחנו יכולים למצוא פרויקטים שם יום יום מיום תחילת ההתארגנות אנחנו יכולים להסתכל קדימה אבל אם לחזור אלי על הנושא הקודם של העיט בנות כמה כלכלית כמה תכנונית בסופו של דבר כל הנושא של תמורות הוא פועל יוצא של כמה אפשר להכניס לתוך לתוך הפרויקט כמה זכויות אפשר להכניס אם ניקח את זה אפילו לדוגמה אפילו בפורים בתל אביב שם הסורים מאוד מאוד יקרים נקרא לזה יש תוכנית רופאים יש שם אפילו בעניינים שבעלי הדירות מוותרים על מספר מטרים בשטח שלהם ולא בכדי לעשות פרויקט חדש כי הם מבינים של הפרויקט החדש הוא יש בירך את הדירה בהרבה מאוד כסף בגלל עלות המטר המבולבל מוכנים אפילו לוותר על מטר או שניים ממש אפילו יותר ממה שהיה להם פעם אני שומע גם ראשי הערים שאומרים שומע את זה יותר ויותר ואומרים לא זמין וגם לבעלי הדירות סליחה אנחנו לא מוכנים לתת תוספת שטחים לא נשאר לכם תוספת שטחים אם לבעל הדירה יש 80 מטר בבית שהוא יקבל דירה של חדשה של 80 מטר יהיה בממדיה באג מדפסת לקבל חנייה אולי גם מחסן בדירה טוש בך אז אז אני שומע גם את זה אני לא יודע אם זה שם היא לחשוב קישור אנחנו חיים בתוך בתוך ארצנו תוך מדינתינו היפה אנחנו תמיד נרצה עם ניסים יד ביד על הלב ושם את עצמי במקום בעלי הדירות וירצה דירה טובה יותר וגם אולי גם גדולה יותר בסופו של דבר בעלי הדירות נותנים קרקע והם רוצים לראות בסוף מה יוצא לי מזה וזה בסדר גמור התפיסה הזאת היא מקובלת אבל לא בכל מחיר כי אני רואה פרויקטים שאני מתמודד איתם יחד עם ברז מים בצורה ישרה והגונה באים ומציעים להם הצעה גם במשרד בטוחות בעיקר בנושא של תמורות הצעצועים את המדיניות העירונית והמדהים גם בחלומות כי כן אין מה לעשות צריך להגיד את זה בפה מלא יש גם עדיין מחירים בשוק וגם כאלה שיבואו ויוציא ואת את כל העולם העיקר שבעל הדירה יחתום לו ואחר כך אומרים נראה מה יהיה אז הם הרבה יותר ממה שאפשר לתת יש עדיין כאלה ואז אתה פוגש אותם את אותם בעלי הדירות אחרי שנתיים או שלוש שתיים שתיים ועוד העייפות הם עברו כברת דרך אזמין שהציעו להם ואז חזרו ואמרו שהם לא יכולים ואז הם צריכים להתחיל להניע את התהליך מהתחלה לכן אני אומר לבעלי הדירות תבדקו לעשות טבלאות השוואה בין החברות היזמיות תבדקו את האיתנות הפיננסית של החברות היזמיות ולא רק שטיחים במצרים אלא גם לראות מה נותנים במסגרת המעטפת של הבטוחות איזה תנאים הם מספיקים כדי שהפרויקט יצא לפועל כי גם לשים את ההבחנה בין אבטחה להתחייבות ואז ההסכם בהסכם המשפטי מלא יש ביטוי כמעט לכל הבטחה שניתנה במסגרת ההצעה המקורית מה ההבדל בין התשובה בגוף השאלה בסופו של דבר מה אומר מה אומר ההסכם ההסכם אומר לבעלי הדירות האזור אומר להם תקשיב אני כדי את מתחת מעולים ואני מבטיח לכם שאני אקדם פרוייקט שיאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיאושר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שמאשר אותו למתן תוקף במשרד משפטים רק את האישור שנתקדם תוכנית בקשה להיתר בנייה של בקשה להיתר בנייה אני גם יהיה ממש לכם את מה שהבטחתי לכם לפני שנים של אותה תוספת ומצאתי כמה דוגמאות ברגע שאדם ישאר את התוכנית בוועדה המקומית וקיבל את המלצת הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית להתנגדויות ולאחר מכן אישרת את הבא ולאחר מכן פרסם אותה למטה תוקף בכל מקרה לעשות תוכנית איחוד וחלוקה ולאחר מכן הגיש את הבקשה להיתר הבנייה והוא החתים את כל בעלי הדירות מוכן מה לעשות חייבים 100 אחוז מבעלי הדירות ועשה הסכם ליווי כי הוא בליווי בנקאי סגור ונתן את כל הערבויות שהוא הבטיח עליהם באותו פרק של דיבר על ההתחייבויות אז שהוא השטיח במסגרת ההסכם האלה באמת ההתחייבויות שהוא עומד בהם ולכן העסקה יכולה להתממש היום כמו שאמרתי קודם ההסכמים נותנים ביטוי כמעט לכל הסניפים שיש ההסכמים הם מסכמים רבאק ערס של קרוב ל 100 עמודים לפעמים זה טוב לפעמים שכמה שיותר רשום אז אולי זה טוב גם לבעלי הדירות הסכם צריך להיות מאוזן אין הסכם שהוא מושלם לא לבעלי הדירות ולא להירשם אבל זה סוג של win-win situation לכולם אז זה זה בגדול ההבדל בבנותיו שטוחה לבין ההתחייבות ישבתי בפאנל שאומר אני לא יודע לומר לכם מה יהיה בסוף העולם של התחדשות עירונית הוא כל כך דינמי תוך כדי תנועה גם אם הוא הבטיח וגם הוא עמד רצה לעמוד בהבטחות שלו כלפי בעלי הדירות העירייה שינתה את המדיניות היה בחירות השתנה התחלף ראשי הוא בא עם הגננת החדשה הביא מהנדס אומן לספיר חדשה וכל העולם המקצועי את השתנה תוך כדי פרויקט ועכשיו הוא לא יכול לעמוד בהתחייבות אמר אותו אז אם אני יודע היום להבטיח דירה חדשה איך היא תהיה בסוף אם תהיה יותר גדולה יותר קטנה אני לא יודע היום לעמוד בזה ולהבטיח באופן ודאי שמה שהבטחתי בהתחלה זה מה שיקרה בסוף לא תמיד באמת היזמים אשמים בזה אז אז אנחנו מבינים את זה אנחנו מי שחי את התחום הזה זה אחד הדברים שאנחנו מדברים עליו המון נושא של שירים של מדיניות עירונית ותכנונית התחום הזה הוא כל הזמן מתפתח וכל הזמן הנושא של התכנון הוא הוא הוא עולה מדרגה כל הזמן יותר ויותר יש היום ערים בארץ שאפשר להגיד בצורה מאוד מאוד ודאי יודעים יודעים איך נכנסים וגם איך יוצאים אבל יש גם מקומות שאתה נכנס עם פרויקט את לא יודע איך יוצאים ממנו אם זה בנושא של יש בך גובות העיריות אם זה בנושא של התמורות העירוניות של העיריות מבקשות מהיזם בדמות שטחים מבונים בתוך הבניין בתוך העץ חטיבת הקרקע שהיה טמבון האם זה בתי ספר בתי כנסת טיפות חלב חדרי שקט הסטודנטים או או או מחלקה לעירייה לא משנה יש שם המון תמונות עירוניות יש הסכם הפיתוח של משתנים רק בסוף אז אז יש המון הוצאות ליזם לבדוק את תמיד אפשר לצפות אותם בדוחות הקרקע לי מעניין אז אתה רוצה שנצא ולכוון לזה כמה טיפים ליזמים ובעלי דירות מה את רוצה לעשות החברות היזמיות שפה לאט היום בתחום של התחדשות עירונית שאני אתן להם הם כבר מכירים אותו לפני הרבה שנים וגם בעלי הדירות אמרנו שמופיעים יותר ויותר ומכירים ומבינים באמת אפשר לעבוד עליהם הם באמת או לומדים את התחום הזה וזה מאוד מאוד אכפת להם אני חושב לעובדה שאלת אותי אני חושב שהעובדה שכשיש חברה מנהלת שמלווה את החברה היזמית אורי במקרה שבו בעלי הדירות הפונקציה הזאת יש פונקציה מאוד מאוד חשובה כי בעצם פונקציה שנכנסת לתוך חשוב הקומקום בין אינטרסים בין אינטרס אינטרס אז אם בסופו של דבר להרוויח הוא מתפרנס ממכירת דירות מוצר שהפרויקט היה כלכלי יש לו אינסוף הוצאות והפרויקט מאוד מאוחר בשבילו ויש את אינטרס בעלי הדירות אותם אנשים שיש להם היום משהו מוחשי שלהם בבית נכון ולפעמים הוא בבניין שמעתי עם פול או בניין מאוד ישן אבל זה עדיין בבית וזה מפעל החיים שלו שעובד כל החיים ולפעמים עדיין יש לו משכנתא על הבית הזה בתמונה זה הוא מקבל חבילת ניירות של מפתחות או שיום אחד יהיה בית חדש אנחנו פוקציה מקצועית ממש נכנסים בין היזם לבין בעלי הדירות עושים בעצם את כל מפגש הרצונות הזה שהוא גם מפגש רצונות ברמה החברתית קהילתית אנחנו מלווים את האדם בכל מה שקשור לנושא של הסקר החברתי שהיום הרשות דורשת אנחנו מלווים את החברה היזמית בכל נושא המשא ומתן בהתחלה בין בכוח הבעלים בכוח גם כן אני טוען לפחות שאין שום סיבה של פרויקטים להתחדשות עירונית המשא ומתן אמאשך לפעמים גם שנים אפשר להגיע בין תזוזות מטרה וגם צריך לעמוד בזה לאיזה שהיא עמירה הס תמיד אפשר להגיע בין 90 ל 120 ימים אפשר להגיע להסכם טוב יש לו הסכם עם מבטא את הצרכים והרצונות גם של היזם וכן גם של בעלי הדירות לי אותו לאישור הנציגות ולהתחיל לקדם את חתימות הבעלים כי החתימות זה תהליך שהוא תהליך לא פשוט וכדי להגיע לרוב דרוש זה לוקח זמן אז אנחנו נמצאים שם עד שיצא עשן נמצאים ממש ובטוחה משאים ומתנים כדי לייצר את ה את החיבור בין מפגש האינטרס אנחנו נמצאים ברמה המוניציפאלית אנחנו נפגשים נמצאים בכל הפגישות עם ראשי הערים עם מהנדסי ערים מחלקות טכנו עם המנהלת להתחדשות עירונית אנחנו נמצאים בכל הפגישות כדי אחר כך לדבר את זה ולהעביר את זה הלאה מוציאים סיכומי פגישות וגם היום לקבל סיכום פגישה גם בעלי הדירות מקבלים סיכום הייתה פגישה אלהיו החלטות אלה הראל התוצאות זה הצפי אל המטרות אז בעצם קשה כולם מבינים ויש בעצם סוג של כולם מבינים מה צריך להיות ומה ומה עם לוחות הזמנים אז ההסכמות הם יותר פשוטות אבנה על הפרויקט שהוא יותר יותר פשוט האבן יותר פשוטה ולכן הפונקציה הזאתי מאוד מאוד נדרשת זה טיפ איך אומרים גם לפה וגם גם גם לבעלי הדירות וגם לחכות עזרתכם אנחנו מתקרבים לסוף השעה יש עוד נקודה חדשה שאתה רוצה להעלות אולי ננסה לעשות סיכום של הכל כן אני בדרך כלל אני לא נעלה נקודה לא נקודות חדשות כי כי אין זמן לא לא לא לא מאפשר לנו אבל קודם כל צוחק לסיכום לבוא ולהגיד התחדשות עירונית ואמרת את זה גם בפתיח אמרת בצורה מדוייקת היא ככל הנראה עסקת הנדלן המורכבת ביותר היא מורכבת ביותר בגלל התארכות משך הזמן היא מורכבת ביותר בגלל הסנטימנטליות שיש לבעלי הדירות עם כאב בטן בגלל שהם צריך לעבור ויה דולורוזה בשביל להביא את הפרויקט לכדי מימוש אם אנחנו מסתכלים לסיכום צריך לקדם יותר יותר מתחממים בהתחדשות עירונית היזמים צריכים לקבל יותר אוזן קשבת ברשויות להיות יותר הודעות ראשונית במקומות שפחות היום אנחנו יודעים עליהם פשוט ביריון פחות יש להם המנהל אותו מחלקות להתחדשות עירונית והתחדשות יוני צריך לעשות עם הרבה מאוד לב עם הרבה מאוד מחשבה ואורך רוח כאילו תמיד יאללה בואי לחיפה ולפעמים לא תמיד פתחו לך את הדלת פשוטה דופק עליה רוצה להציע ולדבר וצריכה להיות המון המון המון סובלנות והבנה שיש זה לוקח זמן ולשתף את הדברים בצורה נכונה ושוב הרבה לב הרבה סבלנות ובעיקר באהבה יפה יפה דפים אז לקראת סיום אתה רוצה להגיד למי כדאי לפנות אליך בגלל הבריאות שלנו היא פעילות שניתנת החברות היזמיות מרביץ מרביץ העבודה שלנו מתרכזת היום חלק מהעבודה מתרכזת וכל עושה של ניהול קשרי הקהילה בהתחדשות עירונית גם פרויקטים של חברות יזמיות שמפרסמות והצלחות את הפונקציה המקצועית שתלווה את בעלי הדירות לקראת מימוש הפרויקט כמו שאמרנו יש לנו מחלקה יהודית שמטפלת בנושא הזה עם הרבה מאוד ניסיון עם הרבה מאוד סבלנות והרבה מאוד דיאטה שהצטבר במהלך השנים ואנחנו גם פועלים עבור בעלי דירות אמר שהדירות שרוצים להתארגן רוצים לדעת איך לעשות את זה נכון וצמחים מנהל פרויקט או חברה מנהלת שתוביל אותם כמובן אנחנו גם עומדים לרשותם ככה בגדול המשרד שלנו כמו שאמרנו ממוקם בראשון מוזמנים תמיד קפה ועוגיות תמיד אנחנו נקבל את כולם בחיוך עושים את הדברים עם המון אהבה המון אהבה למקצוע בואנה זה לבני האדם יש את הטלפון הנייד שלי אני נמצא גם ברשת גם בפייסבוק גם באינסטגרם וגם דן קושניר התחדשות עירונית בע מ בגוגל מביאה מביאה את כל מי שרוצה ומכירים בשמחה רבה כן תודה רבה על הדברים המעניינים והיפים רק לך שהיית איתנו תודה רבה לכל מי שיקשיב לנו אני רק רוצה להגיד משהו רק רציתי להגיד תודה רבה ששום דבר בחיים הוא לא מובן מאליו תודה רבה שהזמנת אותי לילה טוב