פרק 36: ניר סבר מארח את עו״ד חן בוארון - איך להימנע מטעויות נפוצות בעסקת נדל״ן

כולם כי אני בסדר ברוכים הבאים עוד פרק של רעיונות נדלן מחתרתיים נמצאת איתי עורך דין חן בוארון הולכים לדבר על איך להימנע מטעויות נפוצות בעסקת מדלן חריש משרד עורכי דין בוטיקים עם שהוא פועל בתחום דיני המקרקעין מדלן התחדשות עירונית יש לה הרבה תארים המון הכשרות אבל כדי שלא יקח לנו חצי שעה שאני אגיד אתה קורא לעצמך שתדע להציג את עצמה אז תודה שלנו אז כן דקה אני פשוט אומרת יש פה המון המון title אם אני לא יודע מה את רוצה שנגיד זה מה לא אז אולי פשוט תגיד לא צריך יותר טוב ממני כן אנחנו את המצגת הזה שלי שקופית שאני אגיע מהתיק בעצם אנחנו הולכים הערב לדבר על איך להימנע מטעויות נפוצות בעסקת מדלן לצלול לתוך את האוכל אני רוצה לדבר על איך להימנע מטעות נפוצות בסקודה אני עורכת דין שמלווה אנשים שמוכרים וקונים נדלן ואת הבטחתי מתווך באמת אדם בטח יודע שהרבה פעמים אנשים יכולים לעשות טעויות טעויות בעסקאות כאלה מגיע לכם מכירה וגם בבקשה תזכורת כאלה יכולות להעלות את הרבה מאוד כסף זה לא כמו שאתה קונה מוצר 50 שקלים 100 שקלים אפילו מכונית ב 100 אלף שקלים נגיד פה אתה קונה איזה שהוא לחץ שעולה כמה מיליוני שקלים ואז טעות יכולה לענות לך מיליונים אז בעצם אני בעצם כזה לשניים שיש לנו טעויות מהצד של המוכר וזאת מהצד של הקונה שנבטל זכויות שונות אותם נגיד אני מדבר על זה שהיא טעות מסיים את זה טעות שגם עמוקה יכול לעשות וגם מכונה אנחנו נתקלים את ההפרדה אבל אני שמתי לב שבעצם עושים את אותם טעויות כל הזמן לדוגמה ניתן לרגע רק כדי לסבר את האוזן זכרון דברים זכרון דברים הוא זה טעות לעשות גם מבחינת נוחות מבחינת הפועלים אנחנו להסביר למה אבל אני אומרת שממש לאורך כל העסקה ממש מההתחלה אני רואה שהם עושים טעויות גם המוכרים גם הקונים כמעט כולם עושים עושים את הטעויות האלה עד לשנת 2022 זה כל פעם זה רכב של העסק הראשונה 3 יכול להיות שאפילו משווי העסקה השנייה או השלישית שלו ואפילו כל העסקאות גם אני כנראה איזה שהיא טעות נגררת כלומר יכול להיות שוב אני לוקחת לדוגמה את הדברים נכון שזה היה משהו שנהוג בשנות ה-90 היום שהוא זכה בשנת 2022 הוא חושב שזה כמו שהיה פעם הוא לא מבין 30 שנה האחרונות דברים ישתנו וכבר דברים שעושים ולא עושים וכן מפסידים ולא מקפידים היום אנחנו רואים שגם יש הרבה מאוד נוכלים ורמאים איך אפשר לזהות את זה איך אפשר להימנע מזה כי גם היום מה השווי של הדירות זה עולה הרבה הרבה מאוד כסף דבר עם ובשנות ה-90 היית קונה דירה ב 20 אלף שקל 100 אלף שקל היום זה כבר 34 מיליון ואני יודע אם לא רק אני חושב המחיר אני כאילו הנתון האחרון שאני מכיר אם אני לא טועה זה שכאילו על דירה ממוצעת בישראל זה 20 שנה של המשכורת אני רוצה שבן אדם כאילו הפער בין ההכנסה לקניה דירה אני אגיד פעם שמונה שנים עבודה או 10 שאני עבודה לדירה הזה וזה נהיה 25 קילו נכון זה אני חושבת שלא מעניין אם הייתי עורך דין שעוסקת בהוצאה לפועל ופשיטות רגל תחומים אחרים אז גם אם לקוח שלי כאילו כל עורך דין לקוח של 50 אלף שקלים 100 אלף שקלים אבל היום כעורכת דין שמייצג את עסקאות נדלן ואני מייצג תזכורת של תמא 38 ופינוי בינוי מדובר במיליונים מאות מיליונים אם לקוח שלי נופל משחק כזאת הנזק שנגרם לו הוא מאוד מאוד משמעותי יותר מכל תחום אחר ואני חושבת שזאת אחת הסיבות העיקריות של בובה תביעות נגד עורכי דין זה ביטחון שינדלר 80% מהתביעות אולי אפילו ברגל 90% מה תביעות נגד עורכי דין ועורכי דין של נדלן למה כי יש 450 שקל לעסוק בו נשמעת מאוד מסוכן לעשות נכון כי תראה אני גם אתה מעליב שאנשים אנשים וגם עורכי דין בעצמם מי שלא עוסק בתחום חושב שזה משהו כל מה הבעיה ואם חותמים חוזה או מדפיסים חוזה סטנדרטי אז מה את המושג הזה ואף פעם לא באמת מבינה מה זה אומר שום דבר לא סטנדרטי אף פעם לא קונה דברים שעוזרים אז אנחנו לא מוצאים את הגלגל אחורה לקוחות המים צריך אני חוסך כל שקל איך אני מוצא עובדים ב-5000 ב-3,000 ב 1200 שקל רק הוא צריך להכין לי את הדף של הוורד לא אז בוא נעשה לד הכי זול את צריכה להסביר את המקצועיות של עורך דין היא חשובה ואיך לא עוזר לא סתם תופסת אליך העורך דין בדיוק מה שאתה אומר יש מקומות שאפשר לחסוך באמת צריך לחזור בהם בכל זאת אנחנו מוציאים פה עכשיו כמה מיליונים יש אפשר לחסוך אבל יש דברים שאי אפשר לחסוך בעיניי לקחת עורך דין שמלווה אותך וזה זה לא מה שצריך לפתוח אדם השבת שהרי הם לא כאלה גדולים אתה יודע זה לא של עורך דין לקחת אחד לוקח עורך דין אחר לוקח מאה אלף ואת אומר הוא הסיפור של 100 אלף שקל אני אקח את האלה לא לפעמים גם ככה הם קטנים אז אם אתה כבר לוקח עורך דין תיקח מישהו שבאמת מתמחה בתחום שוב אנחנו נדבר על זה קצת יותר בהרחבה יותר מאוחר אבל אני אומרת מה אני אומרת לי לקוחות אני מביא לי עסקה בן דוד שלי עורך דין מה הבעיה עשה לי בחינם עורך דין למה הוא עורך דין לגירושים לא יודע מה הוא גם יכול לעשות על הדרך את החוזה לעורך דין עורך דין מקרקעין כל מה שהוא עושה כל היום זה חוזים ולא שום דבר אחר נכון אתה יודע אני אני חושבת פשוט שלצערי אפשר היום לחנך את השוק השוק הישראלי אי אפשר לחלק את השולחן לך את השוק והבעיה לדעתי נובעת מעצם העובדה שגם עורכי דין בעצמה לא מבינים את ההבדל מה שונה לבן דוד שלוש עמדות להוצאת דיני משפחה פשיטות רגל או תחום אחר הרבה פגישה אתה יכול לעזור לי עזבתי אותו בן דוד אומר לו כן אני אצא ב אותך אני אישית שבאים לבית חולים אני אומרת לו אני עושה נדלן אך ורק נדלן נכון צר עולמי נכונים לי אחד יוכל להתפרנס מזה את עושה רק את מתפרנסת ברוך השם טפו טפו טפו הכל בסדר אני רק דבר אחד ועושה אוטוטו ואני לא מתפרצת לתחומים אחרים וככה הייתי רוצה שגם עורך דין אחרים כמו רפואה רופא עיניים לא יעשה למישהו ניתוח גב או ניתוח אף אוזן גרון לכל אחד יש את המומחיות שלו ולא הייתי כן רוצה לראות את זה אצלנו גם אצל אצל העורך דין אז אני אומרת קודם כל הציפורן איפה שהוא שינוי צריך לעשות קודם כל אצלנו ואחר כך נוכל באמת לחנך את השוקה את הלקוח קשה בסופו של דבר כדי שהוא יבין והרבה פעמים הם מבינים עד 10:00 ואחרי שהם יעקבו כן יש לי ארוחה יש לי לקוחות שאח של העורך דין לעורך דין נדלן יותר מזה אבל עדיין היא מעדיפה לקחת מישהו לטרלי מישהו שמבין בתחום ובלי איזה שהוא הם מוציאות ורגש כי בכל זאת שאתה עושה את זה לעצמך את עושה את זה ממקום אחר לא טוב לבן אז אז כן גם להפריד וגם באמת לתת לבן אדם שזה שזאת המומחיות שלו לעשות את זה אז אז זה באמת אחת הטעויות הנפוצות שאנשים עושים ואנחנו נערכים ואני רוצה גם להגיד לך בעצם היום הוא הבין אבל איך להימנע אומרת מה הטעות ויש כן לעשות את זה אני אומר שקופית הבאה שאני אציג את עצמי בעצם מי אני ולמה כדאי לכם להקשיב לי בשעה הקרובה או כמה שזה יקח לנו אז בעצם אני רואה שעדיין אני עוסקת בתחום של נדלן יש לי משרד עורכי דין שלי שנמצא בראשון לציון בעצם נערת ליווי משפטי של עסקאות נדלן למגורים נדלן להשקעה וגם עסקאות וגם משהו ככה קצת יותר מורכבות כמו תמה 38 ופינוי בינוי בעצם אני עוזרת לאנשים להצטרף לחבורת מדלן דניה פה ממש ג׳ונגל ואני עוזרת להם לעשות את זה מינימום סיכון משפטי ומקסימום ביטחון ושקט נפשי זה לא סיסמאות אני רואה אנשים שעושים עסקאות נדלן הם לחוצים ואני יכולה להבין את זה הם לחוצים הם מפחדים הם מבינים שיכול להיות אסיסטים ככה בין השורות שהם לא קראו שהם לא הבינו והם יכולים ליפול והם נכנסים לעסקה עם הרבה מאוד פחד ובלי חשוב כמייצגת קודם כל לשים את הכל על השולחן שתדע בדיוק מה הסיכון מה הסיכויים אתה מתמודד מה אתה הולך לקנות מה אתה הולך למכור ואז את הסיכון הזה ולהבין איך אפשר למנוע אותו איך אפשר למזער אותו והוא להתמודד עם זה ואז מבינים שזה לא עד כדי כך מפחיד כלומר אני מאמינה שאתה יודע משהו שאתה מבין משהו אז ניפגש הלחץ והחרדה יורד לך אתה יודע מה הולך להיות ואיך לעשות את זה כן נכון מבחינת התאריך תואר ראשון במשפטים והיום אני סטודנטית לתואר שני במשפטים אני כבר תכף מסיימת את טוהר טוהר שלי הוא באיזה שהוא מסלול משולב עם תזה מחקרית שזה ממשיך לדעת אם אני אחליט להמשיך בסוף הסמסטר הזה עשה לקבל את ההחלטה היית בחוץ של התואר הזה שבחרת איזה תכנון ובניה בפרט לגבי התחדשות עירונית זה עולם שאני באה ממנו יש לי תוכנית נתן ברדה שנקראת הזמן לנדלן כל המומחים היום אנחנו אפילו עליה מדרגה ואנחנו עושים את זה כי פאנל המומחים שמגיעים כל פעם יש נושא אחר ואנחנו מנהלים פתיח בינינו קייק מומחים על כל מיני סוגיות בוערות וחשובות בתחום של אבא של הרגליים אני יכולה לספר לכם ש מניסיון שלי אני ניסיתי משפטית קרוב ל-40 פרויקטים של התחדשות עירונית שזה תמא 38 1438 2 של הריסה ובנייה פינוי בינוי חלק מהפרויקטים ניתקתי את החברות היזמיות הקבלניות ובחלק את בעלי הדירות וגם כמובן לזכור את יד שנייה פה כשאנשים יד ראשונה מקבלן גם דרך יש לי ספק שלמרות תזכורת אולי היום אפילו בפייסבוק לאחרונה בשנת 2021 בחור ביחד 40 הצעירים המבטיחים בתחום של הנדלן והתחדשות עירונית ואני שמחה להיות פה ולהרצות לכם מהידע שלי והם התובנות שלי שככה אספתי עם השנים מייצגות שליוויתי בפועל ומיה תוכניות רדיו שלי וכל מה שלמדתי אני אשמח ללמד אותכם היום אז בוא נצא ישר לתוך החומר את האות הראשונה של לדעתי גם מוכרים וגם קונים עושים זה שהם לא בודקים לא בודקים לפני שהם קונים ולא בודקים לפני שהם מוכרים כן גם לפני אתה מוכר אתה צריך לבדוק אז איזה בדיקות צריך לעשות אם אנחנו מדברים רק על הקונים אפונים צריכים לעשות בדיקה של היתכנות כלכלית כלומר לראות כמה כסף יש להם פרו לעצמי צריכים לדעת שזאת הדירה הראשונה שלהם צריך להיות היום לפחות הון עצמי של 30% החוק אומר 25% בפועל אנחנו רואים שזה אפילו קצת יותר כי עשו זה המינימום אבל צריך להיות 30% ממחיר הנכס כמה עולה מהניסיון שלך מבחינת המצב שלה שוק המשכנתאות מה רוב האנשים עושים עם 70% ו 50% ואנחנו ממש לא מעניין תלוי קודם כל אם הם קונים להשקעה אם הם קונים למגורים כמה באמת יש להם וכמה הם מתכננים קוליות יש אנשים שיש להם יותר כסף אבל מבחינת התוכנית העסקית שלה מעדיפים לקחת את המקסימום אימון את אומרת שמש בקצב של הבנק ולא בכסף שלהם אנשי ובקצב הזה אולי יכול לפנות לאדיר הון עצמי של המספרים לשתי דירות פלוס משכנתא על דירה שניה שהם קונים אוגר 90 50 אחוז אז מה היום לוקחים 70% ונגרובסקי אתה מתחלף קודם כל את מבחינת המדרגות של המס סליחה על השאלה מבחינת המדרגות של המימון הבנקאי אז אם אתה לוקח במדרגה של 60% רונה אם אתה לוקח 75 אחוזים יש במשפר בריביות אז כן אני רואה שהרבה אנשים עושים את המאמץ ולוקחים בהם 40% 60% זה אני רואה את רוב רוב האנשים זה מה שהם עושים בגלל שפעם הוא הוא משמעותי מי שאין לו ברירה וזה מה שיש לו רק 25% זה מה שהוא לוקח כן יש הרבה מאוד אנשים זה בעיקר זוגות זוגות צעירים שזאת הדירה הראשונה שלהם והם המזקקה חסכו על השכל תגיעו ל 25 אחוז ולפעמים לדעתי אני אומר להם גם עם הבנק יאשר אני לא יודעת כמה זה נכון כי אי אפשר לקנות דירה על השכל תמיד יש עוד הוצאות והנה עורך דין הוצאה ושמי is ההוצאה ומתווך זה הוצאה בכביש עוד הוצאות שאולי לא לקחתם בחשבון אוכל לפתוח תיק לפתוח תיק של המשכנתא 2500 שקל אי אפשר להיות על השכל תיקחו את הסכום הזה פלוס עוד כסף על הוצאות והכנסות איזה שהוא שיפוץ יכול להביא גם לעשות אלפים צריך קצת איזה שהוא מרווח נשימה וזה מה ששמתי לה של הכוחות לא נשאר להם כסף אז הם אומרים שהם קונים רק עורכת דין תעשי לי הנחה או כאילו פתאום לעורך דין לא נשאר כסף וזה לא נכון לא בגלל שאני עורכת דין אני אומרת את זה על מנת שאתם עושים לעצמכם תוכנית תוכנית לקנות דירה יש הצעות לא לשכוח להשאיר את זה לסוף ואז הוא על זה כבר לא נשארת את זה פה יועץ משכנתאות לא להיות משקרת ולא נשאר לי כסף אני קונה דירה ב-3 מיליון כבר לא נשאר לי עוד 7000 שקל יועץ משכנתאות וכמה שהם הולכים אני לא יודעת אמרתי זה לא נכון לא אז החוסכים לא היה ליועץ משכנתאות קודם כל תוציאו את זה ואם לא נשאר בפנים דירה יותר זולה לתכנן את זה מה ההוצאות שלך כמה יעלה לך לקנות דירה לראות שיש לך באמת אישור עקרוני למשכנתא של האישור העקרוני אז זה מה שאני מדברת עליו כרגע זה שמאשרים אותך מבחינה אשראי שלך עוד חצי בן אדם כמה כסף בבנק מוכן לתת לך אני עדיין לא מדברת על אישור עקרוני ללכת אצלו ונדבר על זה תכף בבית עוד שתי שקופיות ושקופיות כי בעצם יכול להיות של נכס מסוים לא איתנו את ה 75 אחוז משכנתא למה הכוונה כלומר אם אתה קונה דירה במיליון וחצי והבנק מעריך מוציא שמאי והשמיים ראתה דירה במיליון שקל אז 65% ותקבל מיליון שקל דלומי המחיר של הנקס לא ממיליון וחצי כלומר יכולות שעליך תגיד כן מגיע ל 75 אחוז מימון אבל לך מוכנים לתת לך יונק בעל הנכס הזה ספציפית פחות ואז יהיה פה כסף שהיא תצטרך להביא מהבית אנחנו כבר נדבר על זה שאלות לא קדימה בואי נתקדם כן המשפטית אז שאבא שלי זה באמת שאתם פונים לעורך דין וגם אתם רואים לו אוקיי אני קונה דירה כמה עולה תביא לי חוזה ואיפה חותמים השניה לפני שחותמים לפני שיש פה זה אנחנו עושים איזה שהיא בדיקה משפטית לראות מה אתה הולך למכור מה אתה הולך לקנות אני מוציאה את שני העסקים גם רגיל של הדירה עצמה וגם נסח מרוכז של כל הבניין כלבים שיערות שכן רואים על הבניין או שרק רואים על הנכס הפרטני מה זה בכלל נסח טאבו אני מבינה שאתם יודעים אבל אני אזכיר ככה בשני מילים זה בעצם התעודת זהות של הנכס כמו שאני בן אדם יש תעודת זהות ומספר תעודת זהות רואים איך קוראים לכם ומי אבא שלכם ואיפה אתם גרים יש את הפרטים עליכם אז אותו דבר לנצח רואימי הבעלים שלו רואים אם יש איזה שהם הערות על המשכנתאות צווי הריסה יש אמנות אסור בכלל לעשות עסקה על הנכס אז יש הגבלה אי אפשר בכלל למכור אפשר בכלל לאורי שאי אפשר יכולים כל הגבולות על הבוקר אולי גם לקרוא את כל זה מבורך אבל אם הם לא יודעים זה כבר בשלב כבר עכשיו בראש וראשונה לפנות לעורך דין שאוכל לקרוא את הנפח ולהסביר להם ולא רעב שלוש צריך את החוזה ואני רוצה למכור את הנכס שלי רגע תוציא את הנכס בוא נראה שהוא בכלל לא רשום על שמך חודש זה לא רשום על שמך תיק שקנית לא סיימת את כל הרישום אשמח אז יש רק בארץ הזרה או ש בכלל שזה מקרה מאוד אבל זה גם קורה או שאולי ירשתי את זה ואתה חושב שזה אוטומטית זה נרשם על זה רשמה שלך אז לא השלבים גם אתה צריך להוציא את הצו ירושה או צו קיום צוואה בטאבו זה לא קורא אוטומטית ואתה לא יודע ואז אתה מוציא לסופר יש פה אני ואתה רוצה למכור מהר מהר מהר ופתאום רגע איך אתה מוכר לי נכנס שבכלל לא שולח את הסדיר את העניין הזה יושבת תלוי גם אם זה אדמה פרטית או לא כי אם זה חפירה וזה אדמה של של יש פה חברה משכנת הוא מנהל מקרקעי ישראל רשות מקרקעי ישראל צריך גם את האישורים שלהם אז עד שאתה פונה יש פה אבל הם עוד גופים הציונים לך עוברים כמה חודשים בינתיים הקול שלך כבר התקרר הפסדת את העסקה ובעצם צריך לחפש קולי אחר אז צריך להקדים תרופה למכה ולבדוק את זה עוד לפני אתה קם מאוחר הרבה מוכרים לא עושים את זה באמת נזכרים בשלב יותר מאוחר ואז הכל מהר גם הרבה לחץ דם כנכונה כמובן כי קונה אתה צריך לראות מה אתה קונה תראה שבן אדם שמוכר לך זה באמת הדברים לא אומרת שהוא בכלל שנוכל גם זה יכול לקרות כמובן אנחנו ראינו את זה היה בשנת 2019 ו2020 באמת המון המון מקרים של ניסיון של מרמה ונוכלות אבל אבל לאו דווקא בסדר גמור בן אדם טוב וישר אבל פשוט הוא לא ידע שאין לייחס לו רשום משהו אז תראה קודם כל שיעור הבעלים תראה אם זה בעלות פרטית אם זה חקירה כדי לדעת מעולה איזה גופים אנחנו הולכים לעבוד עם זה אתה המנהל עולם אחר לגמרי יורד שאין באמת כמו שאמרתי קודם איזה שהם חריגות בנייה ורות שאין יכולים שאין שיעבודים שבאמת הנכס במצב שאפשר לקנות בלי איזה שעה בלי איזה שהיא ממני המשפטית חוקית עובדתית וכדומה וגם לבדוק ואנצח עצמו אפשר לראות קודם כל מה הגודל של הדירה של הדירה של חניה בוא נראה שזה באמת מוצמד לפעמים לא מוצמד החניה לא מוצמדת במחסן או מוצר לא מחכה או הגינה מחכה אם כן זה הגינה של הדירה כולם יודעים את זה כל השכנים אבל זה מעצבן זה שיש לך שאתה יכול למכור את זה מי שיקנה יכול להשתמש בחניה הזאת אם לא כתוב בשום מקום שזה שלך צריך לבדוק את כל הדברים האלה וגם לבדוק בעצמכם העבודה של הדירה בטאבו וגם מהעבודה שלה דירה בעירייה הרבה פעמים יש פערים יש פערים שמאוד קטנים אז זה לא באמת משנה יש אומרים ציונה כתוב שירימו בטאבו אכתוב 50 הרבה פעמים זה נובע מסיבה שפעם היו רושמים אחרת בטאבו נגיד כל המרפסת המקורה לא היו רושמים מדפסות והמרפסת ירד 20 מטר ומפה נובע הפער אז אז בסדר אוקיי גם את התסריט של הבית המשותף מהטאבו מוציאים את ההיתר בנייה והוא רואים רואים שיש התאמה שזה באמת אותו דבר פשוט כשמדד ואת זה מדדו את זה אחרת מביאים באמת שמה יש ברב מודד גם פיזית הוא אמר אנחנו ב בדיקה תכנונית בשכבה זה בעצם אנחנו בודקים מה כתוב העירייה אנחנו מוציאים את התיק בניין רואים את הגרמושקה שזה בעצם כל התסריט מהמילה סרטוט ממשיך דירה נראית וגם יש את זה בטאבו ואתה רואה שאתה תפריט ורואים שזה טוען וגם וגם השם אני רואה שזה תואם למציאות כלומר את הסרטים המקוריים דירה של שלושה חדרים ועוד 10 ופתאום במציאות זה ארבעה חדרים אז רגע יש פה איזה שהיא חריגת בנייה או איזה שהיא תוספת התוספת הזאת יותר היא לא באתר צריך לבדוק את ה את הדברים האלה גם בעירייה טוב אני אבדוק בעירייה שלא מדובר במבנה מסוכן היום לאחרונה זה מאוד מאוד נפוץ מבנים מסוכנים זה כמובן אני תמיד ממליצה לעשות שמאות מוקדמת קדיש שמא יבוא ונראה שאין איזה שהיא בעיה רישומית כזאת קניינית מבחינת הרישום של הדירה רשומה ושאין פער בין התסריט לאתר ולמציאות וגם יוכל להעריך כבר מראש אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא ובמיוחד אם אתם לוקחים את המקסימום אז אז לראות שבאמת גם על הדירה הזאת יקבלו את המקסימום שגם אותו שמאי מעריך את הדירה בשווי כמו שהאוטו מוכר רוצה למכור כי היום אנחנו מאוד מאוד רואים שזה שוק של מוכרים למה הכוונה כמעט נעצר של דירות למכירה יש הרבה יותר אנשים שרוצים לקנות מאשר אנשים שרוצים ובמקום עניין של היצע וביקוש ואז מה קורה המחירים עולים למה אתה רוצה דירה 10 קונים וכל אחד אוקיי אז אני אקנה בעוד 10 אלף אני אקנה + 100,000 יש איזה שהיא תבוא חרוד ופתאום דירה שאמורה לעמוד נגיד מיליון שקל אם כן אתה מוכר מוכר אותה בשני מיליון שקל ואז בשמיים השמיים באומרו כי טוב יפה שאתה רוצה פעם בשנה מיליון אבל אבא אמר לי שאתה נכנס 2000000 הנכס הזה שווה מיליון ולכן המשפחה שלי כבר 75 אחוז מימון זה מיליון שקל ולא משנה שתי מיליון אוקיי אז באמת לראות לעשות את הבדיקה הזאת לפני שבוע טוב כזה בולמת עליית מחירי הדיור כאילו איך שהוא שם איזה גלגל בוהקת שאנשים לא יכול להגיע למסיבה צופים בסוף נכון אבל הבסיס שלו כלומר הוא לוקח בחשבון מה הסיכון שלי אם אני עכשיו הבן אדם אני נותנת לו אני אתן לו הרבה לקנות את הדירה ואם הוא לא יוכל להחזיר את המשכנתא אז אני אמכור את הדירה נכון בכמה אני יכול למכור כמה כמה שאני ממש את הדירה שלו כמה כסף אני מקבל על זה אני אתן לה בן אדם מימון שיש שתי מיליון והוא לא ישלם לי את המשכנתא ועכשיו אני יוצא במקום וכמה אני מכור אני מכור במיליון שקל בשטיפה מיליון שקל נתתי לו אקסטרה - הוא בעצם מגלם את הסיפור שלו אז לכן ההערכה היא בדרך כלל ארוחה יותר נמוכה מכמה שבאמת היום אנשים מוכרים את הדירה צריך באמת לראות את ההתאמות לשוקי יש איזה שהיא עליית מחירים שכן צריך לתת לה את יודעת אני באזור השיחה דברים שצריך לקחת בחשבון לדעתי שוב לפני שחותמים על הסכם למה כי אם נעשה את זה אחרי שכבר חתמנו על ההסכם ורק אחר כך ירושלמי של הבנק והבן כי הרכב פחות יהיה חסר לכם כסף אז אור שתצליחו איך שהוא גר את הכסף ולקחת עם אמא ואבא ואני לא יודעת איפה כי מדובר במאות אלפים ואם תיווך הילדים הפרת חוזה והשמות של הפרת חוזה זה פיצוי מוסכם של 10% ממחיר הדירה אז אם קניתם ב-2 מיליון תשלמו 200 אלף שקל פיצוי מוסכם זה לא מעט כסף הייתם יכולים למנוע את זה אם הייתם בודקים לפני אוקיי ומעבר לזה גם כל התסכול הזה ועוגמת נפש שפתאום לקנית דירה אתה רוצה לקנות דירה את עושה את זה מה שאתה רוצה שתהיה חדרה פתאום גם מלח דירה גם אתה צריך לשלם פיצוי גם להתעסק בזה פשוט אפשר למנוע את זה על ידי בדיקה להשקיע את הזמן לקחת שמאי כמה טורח דין לעשות הבדיקות החתימה של החוזה תידחה ועוד שבו הכל בסדר יש גם בדיקה פיזית הנדסית לבדוק את הנכס עצמו זה לא בדיקה שהיא חובה לעשות את זה לפני בניגוד הבדיקות הקודמות שעברתי אבל אני בדיקה בדיקה מאוד מאוד רצויה למה אני מתכוונת שלמה בדיקה פיזית לראות אם יש רטיבויות נזילות עובש טרמיטים ועוד של אינסטלציה בעוד של חשמל לראות את הבניין עצמו הינו מבנה מסוכן אם יש מעלית איפה החדר אשפה כל מיני דברים ממש פיזיים יחסית לדירה שלכם שחשוב לכם וחשוב לבדוק את זה לפני שאתם קונים או אפילו מי שהיא אמרה לי שהיא קנתה דירה והיא רוצה למכור את זה היא ממש ממש לא אוהב את הדירה של הוילה מה רצית שכתבת הדירה היא לא שמה לב שהיא פותחת את הדלת של החדר שינה שירותים ומקלחת והכיוון שפותחים את הדלת מכניס הרבה מאוד אור ואז אם אחד מבני הזוג נכנס לשירותים ופותח נכנסה פותח את הדלת נכנסה רבה אור וזה מהיר את הבן אדם השני שנמצא בחדר שינה וזה פשוט גורם לי חברה לא טובה ברמה שהיא רוצה למכור את הנכס בגלל זה זה ממש משפיע על איכות חיים כי אם אני רוצה בבוקר הרבה לפני שהתקבלה על הקו אז אני לא יודעים לבדוק את הדברים האלה את הכיוון של ההורות הכיוון של איפה אתה פותח את הדלת איפה הכיוון של העור נכנס בקלות רבה יותר משמעותיות מבחינת עלות כספית כמו רטיבות ותראו את יכולה להיות זה 200 אלף שקל 300 אלף שקל שלא נדבר על זה שזה גם לא לא בריא לגור בדירה שיש ברטיבות ועובש תבדוק את זה לפני שאתם קונים כי אתם גם לא אנשי מקצוע אז את יכולה שלא תשימו לב משהו שיש מקצוע כי אני אשים לב הוא עושה בדיקות יותר הסודיות וגם שאם אתם רק נכנסים לדירה וככה מסתכלים חביבי אוקיי נראה לי נחמד לפעמים יש מוכרים שמסתירים את זה שמים את זה כוננית או משהו על הרטיבות ואז אתה לא רואה את זה בבדיקה שהתחיל אז כן באמת מומלץ לעשות את הבדיקה הזאת לפני לפני שחותמים על חוזה בדיקה של מיסים אז אם אנחנו מדברים על על הקונים אז הקונים המסת יכול לחול עליהם זה מס רכישה אם זה אם זה את הדירה הראשונה שלהם ותושבי ישראל יש כמה קריטריונים בבחור שאת כן זוכרים לי אני חושב לפי מדרגות מס של דירה יחידה זה שזה ממש מדרגות משמעותיות יותר זולות כלומר עד מיליון שבע מאות חמישים ואחד זה כל פעם משתנה כל 16 פחות או יותר היום זה עומד על הסכום הזה יש ממש פטור ואז הייתה בשתי מיליון אז משלמים על הדלת השבן 1750000 אמאלה זה שלוש וחצי אחוז אז המחיר הרבה יותר נמוך ואם זאת דירה שנייה שלך אז היום המדרגות משהו וזה ממש מהשקל הראשון ב 28 אחוז אם זה דירה היקרה מעל 5 מיליון זה גם 10 אחוז אז יש פה איזה שהיא באמת הפרדה אם זה דירה ראשונה הוא דירה זו דירה משולם לא דירה יחידה ותמסרי אוכלוסיות מסוימות כמו עולים חדשים לנכים וכדומה את גם את הנקודה הזאת שימו לב אולי יש לכם דקות אבל לא הצליח ברמה מסוימת לא אם יש 10 אחוז נכות זה לא מספיק כדי לקבל את הבת אבל גם יכול להיות שגם אתה יכול לקבל איזה שהיא הטבה ואם אנחנו מדברים על המוכרים אז הם מוכרים יש כמה מיסים שונים שהם יכולים לשלם כלומר לפי כמה גופים שונים אז יש את רשות המיסים מקרקעין כמו שדיברנו קודם המס שיחול שיחול על המוכרים זה מס שבח גם פה ממש יש הפרדה אם מדובר בדירה היחידה שלך ואם לא אומר דברים מגדירים זאת דירה מזכה גם פה יש הגדרות בחוק מה נחשב דירה מזכה במלואו וכמה זמן אתה בדירה צריך להחזיק בדירה היום נכון להיום 18 חודשים לפחות ושיהיה לך עוד דירות בבעלות חברות אחרות כדי לקבל פטור של אתר של מס השבחה שנעשה ממך סליחה זה ממש צריך לשים לב כי אני רואה שהרוב הטעויות ברור הסיבות של טובים החיים איך אתה עורכי דין על רשלנות זה בעניין הזה השם השבח למה כי הרבה פעמים אתה חושב או שיט או אותך שלא יודע צריך לשלם מס שבח דברים שיש כפתור ואז הפתעה רשות המיסים באב אומרת אתה כן צריך לשלם או אפילו מקרה פוקר יכול לראות שאתה חושב שאתה צריך לשלם ובכלל הצדקה לפטור אף אחד לא יבוא ויגיד לך את זה אם לא תדע או לא תיקח איש מקצוע שיבדוק ויראה שאתה באמת זכאי לפטור אני יכול להגיד לך שאנחנו כעורכי דין של אדלר הרבה פעמים זה חלק מהתפקיד שלנו אומרים מעמיסים מה החישוב מה שקרה משהו שלם כמה דקות שבמקרה יותר מוקדם אנחנו נעזרים באנשי מקצוע נוספים יוצא משהו אחר דין של מומחים עיניים של הניסוי הזה ככה כל מקרה לגופו אבל ממש ממש חשוב לבדוק את העניין של המס כי זה משהו שאנשים לוקחים בחשבון אנשים נופלים ונפילה פה היא כואבת כי באמת הרבה מאוד כסף מה זה שני שקל על מוכרים בעסקאות נדלן ואת זה מה שמשלם לעירייה לא למיסוי מקרקעין וגם פה יש מקרים של זכאים לפטור שצריך לבחון ויש מקרר צריך של המשפחה גם פה יכול להיות שזה אפשר להגיש ערעור כמו אהבה שיהיה בעבודה והשבחה אם אתם חושבים שזה לא מוצדק אפשר לערער ולהגיע זה לא תורה מסיני אמא של קיבלתם אתר השבחה 100 אלף שקל לא צריך בהכרח ללכת ולא רוצה לשלם יכול להיות שזה מוקדם כי כל הזמן בלב ולב שמח לכל המשפחה את רוצה אולי שאני אכין לך להבדיל ביניהם נכון מה שבא לך זה בעצם שאתה משלם למיסוי מקרקעין משרד האוצר בעצם על השבח שיש לך מהמחיר הקלמרים קנית את הנכס במיליון שקל עכשיו אתה מוכר בשתי מיליון שקל וזאת לא הדירה היחידה שלך אז לא מגיע לך פטור או שאתה מפסיק בדירה - 18 חודשים על הדלת הזאת של העלאת מינון על מיליון שקל ושמים מסוכן הכל 25% כלומר 250 אלף שקל מיליון אבל גם זה וגם זה יש ליקויים כמו של עצמן יש ליקויים יש הוצאות כתבה באומרו כי הרווחתי נגיד 40 אלף שקל אבל רגע אולי גם הוצאות הוצאתי 30 אלף שקל אז הרווח שלי הוא 10 אלף שקל אתה משלם מה קרה על הדלת אותו דבר אתה אומר אוקיי נכון שמכרתי בשתי מיליון אבל כשקניתי במיליון היו לי עוד דקה עוד חוץ מזה שילמתי לעורך דין שילמתי זה למתווך שילמתי לשיפוץ שילמתי יש לי פה עוד הצעות נגיד של 200 אז את הדלת נותנת בטוח אומרים פה על שוק מר 800 אלף שקל שבע כאילו כמה ירדתי ומתוך זה משלמים את המס ויש הרבה מאוד הוצאות אפשר להוסיף שגם את זה אנשים לא יודעים ממש זה הוצאה מוכרת זה אפשר להזדכות על זה זה גם יכול להיות יש את העניין של פקק שיפוד דווקא מתאים יותר מהר אם הדירה המוזכרת אז אתה קיבלת הרי שכירות כל חודש אז הם עושים איזה שהוא חשוב שזה יקר אבל למה שתשלם קצת יותר יקר ואם אתה בעצמך היית גר בדירה הזאת ויש להם דרכים גם להעלות אז זה כלומר עד שאתה מצהיר שזאת משדרת בדירה באמת חשבתי אתה צילמת כי בבדיקה מאוד פשוטה היהודים הם באמת זה אותה בדירה או לא ולגבי היטל השבחה זה בעצם את מה שהוא טען שמשלמים לעירייה עם עם הנכס שלך או שבעלך מאיזו שהיא תוכנית של העירייה החליטה כלומר אם העירייה החליטה אתר שבקומה בדרך כלל זה יותר שהוא עולה דירת גן דירת גג של הדגם של הדירה עולה העליונה ביותר מוקד העירייה החליטה שעכשיו אתה יכול לבנות עוד חדר על הגג אז גם אם לא בניטה את החדר הזה ברגע המימוש מה נחשב מימוש אם בניטה כמובן אז ממה שאתה את הזכות שניתנה לך או אם מחר את הדירה אם מכרת את הדירה מבחינת העירייה ממה שאתה זכות ואז ואז נגיד על חדר על הגג או מחר אוקיי בעצם משבחת את הנכס בעוד חדר זה עוד 50 אלף שקל אני אתן לו 50% עוד 25 אלף שקל אתה משאירים את אל השבחה לעירייה גם במקרים כאלה אפשר לראות קודם כל אם זכאים לפטור תהיה שתפתור 140 ככה אנחנו קוראים לזה מפורסם שאומר שאם אחרי כל מה שלא יודעים שצריך לעמוד כן אומרת את זה נורא בקווים כללים שאם גודל הדירה פלוס כמה שאפשר להגדיל אותה אחרי על השבחה כמה שאתם חייבים לקנות עוד לא יודעת למי 40 מטר ולא השתמשתי לפתור את זה בעבר אתה יכול לבקש שיתנו לך פטור ממס לדירותיהם עד 140 וגם וגם יכול להיות שגם אם החלטת שאתה צריך לשלם נגיד במקרה הזה 25 אלף שקל אתה יכול לערער על זה כי אתה יכול להגיד אוקיי כי ויכול אתם אומרים לי שאני יכול לבנות על הגב אבל אני לא יכול לבנות לדעת כי על הגג שאתה דודי שמש של כל הבניין בכדי לבנות עליו באמת לנצל ולהנות מהזכות הזאת שנתתם לי אני צריך לפנות את כל ה דודי שמש לבנות למצוא לה פתרון אחר גם כל זה גם אי אפשר לעשות את זה בפועל וגם לעשות את זה זה יעלה הרבה מאוד כסף אז אני לא באמת נהנה מהשמחה הזאת וגם נגיד זה דרך שאפשר לערער הרבה פעמים מקבלים את זה ובעיקר בתל אביב אנחנו רואים צבעים שומות של 200 אלף שקל 300 אלף שקל מרגישים עירור ופתאום השמות האלה נתפסו עד כדי כך אז יש לשים לדעת כמה מסת ישלם קודם כל את התמיכה כדי שלא תהיה הפתעה כאילו אולי אם הייתי יודע את זה לא הייתה מוכר או לא אתה מוכר את הסכום הזה חודש 5 מיליון שקל מה זאת אומר אוקיי אז אני אמכור את הדירה ביותר או שזה חלק מהמשא ומתן אני אבוא ואגיד לו את המס שבח שלי התחת שלי אבל זה משהו שחשוב שאני יודע לפני כדי לדעת איך איך להערך לזה וכן יש מקרים של אנשים שומרים אם הייתי יודע שאני צריך לשלם כל כך הרבה מיסים לא הייתי מוכר בכלל אז קודם כל לדעת מה צפוי לעונש לפני שמוכרים הראשון שנקרא בדיקות מקדמיות בשלב הראשון יש אנחנו רק בודקים את העסקה בודקים את הנכסים קינוחים וקונים כבר לעשות את הבדיקות האלה את הבדיקה שלה לו הראשונה של הכלכלית אם אתה קונה בדיקה משפטית בדיקה תכנונית בדיקה של המיסים הבדיקה הזאת ובדיקה פיזית בדיקה הזאת של המיסים כמה מס תשלם כאילו כמה משלם הקונה בסדר אז קודם כל להבין את הנושא מסויים אנחנו נכנסים להתקלח זה בצבע שחור לגמרי כי יכול להיות שאתה צריך לשלם מס רכישה 100 אלף שקל אתה אומר וואי אם היית יודע ש חוץ מהמחיר של הדירה וכלה להיות יש לי נמאס של 100 אלף שקל להשפיע על האם לקנות כן או לא וכמה זה גם יכול להיות חלק מהמשא ומתן פשוט תגיד לה את המוכרת שמע ויש גם עוד 100 שקל לשלם אז תבוא לקראתי כדי שתדע את זה ותדע להשתמש בזה טעות שניה שאנשים עושים הזכרנו את זה בפנים במקצוע הזה זכרון דברים לא מפעילים המוכר מפחד שהקונה ברח לו שמכונה משחקי המוכר למכור למישהו אחר הוא רוצים ככה לינור אחד את השני אז המציאו דבר כזה שצריך להעלם מהעולם שנקרא זכרון דברים בוא בוא נכתוב לכתוב פה בינינו והכל בסדר מה הבעיה בזכרון דברים שטיחון דברים זה חוזה מחייב יש כללים של חוק החוזים על עכשיו חוזרים אחרי ומה לא ברוב המקרים אנשים יודעים לעשות חוזה בסיסי ביניהם ואז חוזה מחייב מה הבעיה עם זה שזה חוזר לחיים כי כמו שאמרנו שאנחנו חושבים על איזה שהוא חוסם בטח החוזה של המיונים צריך לעשות בדיקות מקדמיות ואז מה הוא חתם על חוזה מחייב פתאום עושה בדיקה משפטית ורואה שלא נכנס השיקולים עושה בדיקה קניינית ורואה שבכלל יש פה חריגות בנייה בדיקה תכנונית הלך לבנק בכלל רואה שאת לא נותן לו האישורים כולל משכנתא משכנתא בסכום שהוא רוצה אבל הוא חתם על חוזה מחייב אוקיי עכשיו הוא יהיה בהפרת חוזה וזה חוזה מחייב לכל דבר ועניין אז יש הרבה בדיקות שהיו צריכים לעשות לפני שהכדור הזיכרון דברים אז אז איך כי הם עושים את זה נכון כי אתה אומר וואלה אני מפחד עכשיו קונה גם כמתאמת יש לי קונה יש לי מאוחר אני לא רוצה שיתפסו אני רואה לא רוצה שהיא עכשיו הוא ימכור את זה לקונה אחר אני רוצה שיקח את הפנים שלי שאני מייצג אז איך לעשות את זה נכון חוזה להתחיל משא ומתן משפטים סבלנית להעביר טיוטה ראשונה של חוזר יש עורך דין בעסקה יש טיוטה ראשונה הזאת יודע שהיא כבר מחייבת כי הם חייבים לפעול בתום לב ולא צריך את על זכרון דברים כאלה זה מספיק מחייב ומייצר את התיקון דברים וגם אם במשא ומתן משא ומתן עם חוט בצבע זהב אתם לא להצליח כל עוד אתה בתור לבניית המשא ומתן לא הצליח הכל בסדר זה לא מחייב אותך כמו זכרון דברים כי לא בדקת אוקיי אז בחוזה הסמוך שאתה אוסף קודם לא צריך לעצור את הצרות של המוכר המוכר בא ומצהיר מה הוא מה הוא מוכר לך בעצם מה המצב של הדירה אתה יודע מה אתה קונה הוא מחויב שלומך מחויבות לבוא ולספר לך את זה ויש לו גם התחייבויות שהוא לוקח על עצמו כאילו חייב אותו דבר כן קונה גם הוא מצהיר הצהרות מהציר שאין איזה שהיא מניעה משפטית לעשות את העסקה זה אומר שיש לו את הכסף מצהיר ומתחייב לשלם בזמן אם יש מיסים מס רכישה התחייב לשלם שומע את הצדדים ממש מתחייבים ביניהם מה כל אחד עושה ביניהם קובעים היא לוח התשלומים מתי אני אשלם כמה אני אשלם ומתי מתי אני מקבל את הדירה עצמה כל הדברים הזכויות האינטרסים שחשובים לך העורך דין שלך ידאג להכניס לחוזה כי יש דברים שחשובים למישהו אחד אבל לא חשובים למישהו אחר אז לא צריך לתת ביטוי בחוזה וכמובן חוזה טוב זה פרוזה שדואג גם מה קורה במקרה שמעבירים את ההסכם כלומר לא רק שהכל טוב יפה ואנחנו רוצים קלה לעשות עסקה אלה אם מישהו פתאום עושה את ההסכם מה קורה אז את גרה חשוב שיהיה סעיף יציאה לרשום הסעיף הזה אני קודם כל אומרת כולנו בני אדם ולתת 7 ימים של חסד יכול להיות שאתה מאחר והכל בסדר אחרי 7 ימים איזה שהיא הודעה את רואה שתשמע את התחלת הפרה בוטה תקן אותה בשביל הימים הנוספים כי אני איזה שהוא פיצוי או מי כדי שהצד השני לפחות להיפגע כמה שפחות הצד הנפגע כיבתה הוא נגד שוכר דירה שנכנס לדירה החדשה אז פיצוי של 300 שקלים 500 שקלים ליום זה רק אחרי 14 יום אז זה כבר יהיה איתה הפרת חוזה שנבטל את החוזה ולקבל פיצוי כספי אבל ממש שיהיה ברור מה קורה במקרה כזה וגם להחליט מה מה מה בכלל הפרת הסכם כל דבר מהווה הפרת הסכם כל דבר שלי יצרתי שאין רטיבות בדירה ופתאום יש רטיבות בדירה אז מה אתה חוזר עכשיו צריך לצאת מזה הפרקים כל ה-10 תיבות של 10 אלף שקל אז בגלל זה עכשיו אני אבטל לך וזהו ישלם פיצוי של 10 אחוז אז צריך להחליט מה מה באמת מהווה הפרה ומה לא צריך גם שלחתי בפרק הזה של הצהרות והתחייבויות אז להתראות המצב של הדירה כן להצהיר אם יש רטיבויות או לא זה סעיף שהוא מאוד מאוד חשוב להסיר גם את עצמך כי מאוחר אתה נגיד פושט רגל אז לפי מה נשמע מה זה תעצור המוזרה הזאת מה אכפת לך אם אני מוכר פושט רגל ולא כן איכפת לי למה כי אם אני כן מתכוונת לקחת משכנתא אתה חותם לי על המסמכים משכנתא הבנק מבקש יותר תחתון כי עדיין הדירה שלך מה אתה תתחייב שכשהיא שלומך את כל הכסף יהיה אפשר לרשום משכנתא על הנכס קיבלת אל תהיה בן אדם והוא כותב מה זה עם המוכר הוא פושט רגל הוא לא יכול לחתום לבן כל המסמכים משכנתא אז כן חשוב לי שאתה תצהיר אני צריכה שאתה לא פשוט רגל זה שאתה תחתום לי על מסמכי המשכנתא כי אני תלויה בך ושאינם נהיה עם המוכר פושט רגל הקונה לא יכול לקנות עם משכנתא לה רק עם הון עצמי זה יכול מאוד להיות יכולים עוד לא זה תלוי בדרישות של הבנק ארבעת הרבה פעמים לא הסתפק בכתב ההתחייבות של פושט רגל אז כן חשוב להצהיר על הנושא הזה וגם עוד התחייבויות שאנחנו חושבים על צריך לשים שיכולים להיות לדוגמה פתאום בבניין עושים שיפוץ שיפוץ איזה עולה 30 40 אלף שקל מי הולך לשלם על השיפוץ הזה המוכרות חודש לא גר פה למה שאני יוצא מהכיס שלי 40 אלף שקל לא אני צריך ממש נחליט מי ישלם על תיקונים כאלה שיפוצים על דברים חריגים ולא על משהו בסיסי לדוגמה אם פתאום בזמן הזה שעובר בין שחתמת על העסקה לבין שקיבלת את הדירה כי זה לא ממש באותו יום שיחתנו אתה גם מקבל את המפתחות יש איזה שהוא הזמן עם הזמן הזה פתאום הדירה נשרפה או שיט ראיתי באותו הנכס נהרס אז צריך גם לשים על זה שהיא התייחסות בחוזה ואני מה שאני ילד ומה עושה מבקשת מהמוכר שבזמן הזה כי זאת האחריות שלו שיעשה ביטוח על הנכס ואם יש משכנתא אוהבים הביטוח ביטוח מבנה למשכנתא אבל מה קורה שאם עכשיו שילמתי לך את הכסף ועם הכסף הזה סבתא את המשכנתא שיש לך אז גם אין במשכנתא נכנס ואין ביטוח על הנכס זה פתאום יש שריפה היה קצר בכל הדירה אני שרופה אתה לא אוהב אותך אז כן לשים למוכר התחייבות לשמור על הנכס לבטח את הנכס כדי שאם חלילה קרה מה קרה one מקווים שלא אבל גם אם כן שיהיה לנו פתרון ומענה גם למקרים כאלה בסדר להמשיך כן לגמרי אני אפילו נמשיך מעבר לזמן פלורה שנוכל להמשיך לפגוע שאנחנו מתקרבים ליעקב שהוא צריך להמשיך ואחר כך אני אבוא ואני לא רוצה לשאול את השאלות כי אני רוצה לעכב אותך דיברנו על זה מקודם בשקופית האחרונה זה שקופית you שאלות אז אם הן שאלות אתגר לסעודה שלישית שאני חושבת שאנשים עושים זה שהם חוסכים על אנשי מקצוע נקודה קודם כל ובטח ובטח פוסחים על אנשי מקצוע איכותיים ומקצועיים לדעתי איש מקצוע שהכי חשוב העסק הזה עורך דין מקרקעין עורך דין אדם וזה לא בגלל שזה המקצוע שלי אני יודעת שאני אוהב להבדיל בין יוסי לשמעון אחת לאיזה עורך דין יותר טוב היום יש לנו המון המון אתה תראה את הפרטים עליי תראי את האתר שלי תראה איך אני נראית תשמע את הפודקאסטים של איתי רגע איך אני נשמעת תראה מהלקוחות שלי אומרים עליי את החוות דעת על הניסיון שלי תוכל להתרשם ממני אז נוכל להתרשם ולהרגיש אם אתה יכול לסמוך עליי שאני בעצם יאהבו אותך בעסק החשובה הזאת או מישהו אחר ממנו יותר כי עורך דין נדלן זה בעצם מישהו שמלווה אותך כמו שאמרנו קודם עוד משלה של בדיקות מקדמיות עוד מלפני שחתמת על החוזה זה שאתה חותם על החוזה ואחר כך שצריך לדווח למיסוי ואחר כך צריך לרשום הערות אזהרה ממש ממש עד הסוף עד שאתה מקבל את המפתחות או מהתחלה עד הסוף מלווה אותך אתה חייב מישהו שהוא באמת הוא עבודה מקצועית פה או מישהו שיודע מה הוא עושה מישהו שאתה יכול לסמוך עליו מישהו שנעים לך לעבוד איתו מישהו שאם אין לך אמון בעורך דין שלך הוא לא נעים לך אתה מתקשר אליו הוא לא עונה לך או שהוא נלחם צועק עליך או שאני לא יודעת פשוט לא מתחבר אליו כי אנחנו אנשים שונים וכל אחד מתחבר לאנשים שונים אתה בן אדם שכן הוא בן אדם לא יודע אוקיי אז אז באמת לבחור אתה איש מקצוע שמתאים לך ולדעתי זה גם יש לזה עוד מצגת אחת וזהו שזה המצגת הזאת כאילו איך בוחרים את העורך דין של מלווה אותך מאד מבחינה מקצועית תבחר עליו את המקצועיות שלו דעתך רתיחה זה פרמטר כשבוחנים את הפקס יותר חשוב כולנו יודעים טובים כולנו רוצים להרוויח כולנו רוצים אם אפשר לחסוך לחסוך בן של מחיר ראוי והוגן ולא להרגיש פראיירים אבל זה אחד הפרמטרים אומר שאנחנו מקללים אנחנו רואים מסך פתיחה שלו כמה הוא מקצועי מה אני מקבל בתמורה לכסף היא רואה שזה גם לא כולל הרבה דברים יכול להיות עורך דין או בתחילת דרכו גם אני בדרכי לקחתי פחות מ כמה שאני לוקחת היום כוחות יש לי יותר ידע וניסיון מקצועיות ומומחיות אז אני לוקחת היום יותר אם מישהו שרק עכשיו התחיל ומתגלה עליך וזה בסדר אבל חשוב לדעת את הדברים האלה באמת לדעת כמה הוא מקצועי כמה ניסים אני אהיה שלו וזה השתתף כנראה מן הסתם בשכר טרחה וכמו שאמרתי קודם החיבור האישי אם לא התחברת אליי לא יודע אתה לא נראית לך לא נשמע זה חושב שאני לא מספיק מים שונה ומיוחדת כדי להצדיק את השכר טרחה שלי אחרת מיוחדים שעושה כביכול בדיוק כמוני מחצי מהמחיר אם לא התחברת אליי אז מה זה משנה כמה אני לוקחת מה אכפת לך כמה לוקחת קודם כל התחבר אליי עם הכל נראה לך ונשבע לך אז אחר כך אפשר לדעת זה דבר שהוא נורא נורא בסיסית הפרמטרים החשובים בבחירת עורך דין או כל איש מקצוע שילווה אותך בעסקה כי יש עוד אנשי מקצוע שש-שנתיים בזכות נהלים זה מתווך נדלן יועץ משכנתאות חוץ בנקאי לא הייתי בא שמאי מקרקעין חברת בדק בית עם עושים בדיקה פיזית יועץ למה את כל האנשים האלה חשוב לבדוק את המקצועיות שלהם כמה כמה שכר טרחה לוקחים וכמובן שתתחברו אליהם ברמה האישית שתהיה נעימה לא רצופים שתהיו אחרים החברים הכי טובים ואת אמך ולשתות בירה ביחד אבל שזה שהוא חיבור נעים וזהו סיימנו היה מאוד מעניין אז אולי כאילו מנסה קצת על סיום התפקיד שלה קצת כסף על מתוך הניסיון שלך מתוך כל הטעויות הרעיוניות שאפשר לעשות מהם הפועל הפועל עכו הטעות שאני הכי רואה שהם לא בודקים מטומטם לא משקיעים את הזמן ולבדוק הם רוצים הכל מהר מהר מהר ולא עושים את הדברים בצורה יסודית אם אני רואה היום שאנשים קונים דירה נגיד שמי עוד שלוש מיליון כאילו הם קונים בשתי שקלים שלושה שקלים בצל בשוק אנשים קונים אותו הם עושים הכי הרבה בדיקות ומכך וכל זה גם אני כזאתי הדתית אנשים קונים דירה פתאום ראינו בימין עסוקים סמוך על סמוך בעיה בדירה ההורים אני אתן לו לעשות הכל באותו אין להם רוקדים אומרים אני צריך לעשות אז אולי את הפה סתום את הפוליטיקה עורכי דין ללא אומרים העורך דין יבדוק לי מה אני לא צריך להתעסק בזה שהוא לוקח לו זמן אתה יודע כמה אתה מזמין לנו מסמכים אז את המסמך לימודים עד שאני בודקת את שאני עוברת עד שאני כותבת זה לוקח זמן עם כמה שאני הילה ועובדת מה רוצה את זה רק את זה אז אני כזה כאילו כל היום הזה מהבוקר עד הערב עדיין זה לוקח זמן ויש דברים שצריך לתת להם יותר את הדגש הדברים שלו גם זהב ידעתי אם הוא חודשי החשובה לעורך דין לדעת למה להתעכב למה לא להתעכב טיפה כן לא שומר תשים את האגו איפה הוא לא שווה עכשיו להילחם על זה לדעת איפה להתגמש ועלמה לא וכן יש גם שיודעים את הרגל לעמוד על רגליהם האחוריות לא לעצום את העיניים עדי טוב טוב יהיה בסדר לא מה זה צריך לשחרר אותך כן כי בקרוב אנחנו באים פה זה לא כמו כולם מאחרים של עריכת דין שהולכים לבית משפט ולצד אחד נגד השני לא פח ולא אחד נגד השני אנחנו בנישואים לא בגירושים עסקה ביחד כל הצדדים שמחים ומחייכים עם ידיים אתה יודע חוזים אנחנו לגמרי במקום חיובים ושי טוב לכל הצדדים לא בודקים את הכל מהר מהר מהר לא לוקחים את הזמן לבדוק לראות שזה מתאים להם לראות את הדירה מתאימה להם לראות שאת תנאים בחוזה מתאים להם לא עוברים אפילו על אחוז הערבים אני עוברת לא תקרא תקרא את החוזה לא משנה אני סומך עלייך זה לא כמה זה 100 עמודים קרוזר v8 עמודים 10 עמודים גם אפשר לקרוא למה שאני אומרת לך לקרוא אני לא מצפה שתקראי המשפטית ותיתן הערות משפטיות פה זה התפקיד שלי בשביל זה אתה משלם לי כסף אבל כן הדברים מספרים כמה אתה הולך לשלם ומתי ואם אתה מוכן לקבל את הדירה ביולי אבל לא רגע ביולי שלי איתנה אז אני צריך את הדירה בספטמבר לא מדברים בכלל מסחריים שלא קשורים אליי כעורך דין אבל בוא תקרא זהבי תראה שזה מתאים לך שזה טובים לך אולי תרצו תיקונים שהימים פשוט לקרוא ויש לו כוחות שלא קוראים לי יש לי לקוח שנה לי התוכי גם הספקתי לו את זה אז אומר לי אני אקרא את זה בשירותים בשירותים לדעתי טעות 9 כל מהר מהר מהר וזה עשה טעות והרבה ישראלי מה זה אומר בפועל כבר את החוזה כאילו מה אתם מוכרים אוקיי אתם קונים אבל אבל אבל כאילו כל יום קונים את זה לא מה שאמרת מקודם ללכת לשוק לקנות בצל זה משהו חשוב וזה משמעותי אז אז אז כלכלי רגע וגם זה מוריד את מפלס הלחץ ולא להלחיץ אחד את השני יותר מאוחר אותם היום כי אם לא יש לי קונה עכשיו שנייה לעשות את זה בכיף לעשות את זה באווירה טובה הכי הרבה מי אתה מגיע פתאום להעביר הלו אני ואתה אומר את זה למה הוא לוחץ מה הוא לוחץ אולי יש איזה שהוא חלק בדירה למה הוא כל כך לוחצים פה אתה מבין לחוץ למכור אז לעשות את זה באמת במקום יותר רגוע לא לקחת את הזמן מידיי אבל כן כן שניה תן לקחת שניה אני משום לבדוק לראות לחשוב להתלבט להתחרט אולי דברים יותר רגוע פה אני באמת מרגישה שבישראל הכל בקצב מאוד מאוד מהר מידיי ואני חושבת שגם במקרים האלה אני בשוק אני יכולה להגיד לך גם כי הוא קונקרטית שיש מהשערות אני משה מנגד מתחים שלושה חודשים ואשכרה ב-3 החודשים האלה המחירים עלו משכורות של כל כך הרבה זמן כנראה כבר לא יחתמו כאילו אם זה כבר לא קורה זה יוצא לדייט ואם הוא לא התקשר אליי שבוע הזה כבר לא התקשר אז כזה בדרך כלל אם זה אין להם כן יש איזה שהוא משהו קונקרטי שבאמת מצדיק נגיד דירה מתיחה ורואים את זה כשקונים דירה מרשות מקרקעי ישראל אז אנחנו תלויים ברשות אז אתה שולח להם מכתב זה עד שהם עונים ואז יש קורונה זה בכלל לא עובדים ואז הם רוצים לעבוד או שלושה חודשים אם יש איזשהו שמצדיק את זה אז אין מה לעשות אז גם אם זה לא הכוונה זה גם הקונה הבאה היא תטפל בזה גם הוא צריך לעבור את זה עם הרשות או בית משפט הוא הצליח להשאיר את זה אבל אם אין סתם מתעכב לא יודעת למה כי העורך דין עצמו עמוס ולא מטפל בתיק וזה סתם יושב לו על השולחן יותר בטוחים אז אולי רק בשביל סיכום קצר וקליט כל הלכלוך בכותרות על כל הדברים אותו יום שדיברת עליה ראשונה זה שאנשים מוכרים או קונים בלי לבדוק קודם את האוטו של הנכס את המצב שלהם עצמם הטעות השנייה שהם עושים זה בגלל שהוא רוצה לצאת מהר מהר מהר אז הם כותבים את זה הדברים במקום לעשות את זה על דרך המלך ולעשות הסכם טוב הסכם מחייב בין עורכי דין להעביר טיוטות ופשוט שלא יהיה דבר כזה יותר זה כל הדברים כי זה באמת מיותר עסקאות נדלן בטעות השלישית שהם חוסכים על אנשי מקצוע ולא בודקים מספיק אתה איש מקצוע והוא לא לוקחים בכלל איש מקצוע תירוצים לחבר של להביא לו 30 40 אלף שקל לא צריך אני מכור לבד אני לבד זה לא לחסוך ואם אתם החלטתם לקחת איש מקצוע אז לקחתי שמבצע באמת טוב ולא את האחיינית שלי את מוציאה מבחן הלשכה בסדר היא תעשה את ההסכם לקחת אנשים שזה שזאת המקצועיות שלהם ושל סומכים עליהם ויודעים שהם אלה שהיא לא אותכם ויתנו לכם את התוצאה הטובה ביותר לא כדי לשמוע דרך חיים תודה רבה על כל המידע מים איך להתחבר אלייך ורוצה לעזור בשירותים שלך איך אפשר לעשות את זה אפשר להיכנס לאתר שלי באתר של כל הפרטים קודם כל לראות אותך לים ויש שם את הפרטים שם טלפון מייל כל דרכי תקשורת להגיע אליי אפשר להשאיר פרטים ואני אחזור אליהם אז תודה רבה על כל המידע על טיפים הכלים והניסיון תודה על הזמן שלך תודה לכל המשתתפים באמת מעריכה את זה ולא מובן מאליו תודה רבה ומישהו שומע אותנו בנים ביוטיוב או בספוטיפיי יכולים לעשות לייק וסאב כמו מנוי כזה אז כל פעם שיש פרק חדש שיצא שנהניתם שיהיה בהצלחה לכולם ביי בינתיים