פרק 23: ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית

March 13, 2022 00:44:26
פרק 23: ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית
ניר סבר - ראיונות שיווק מחתרתיים
פרק 23: ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית

Mar 13 2022 | 00:44:26

/

Hosted By

ניר סבר

Show Notes

 ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית

https://severteam.co.il/

 

View Full Transcript

Episode Transcript

מה אתם שותים את הקפה משהו אחר כוס מים תכינו איזה משהו יש לנו ערב חם מאוד מאוד מעניינת אנחנו נמצאים יוסי בר דוד מלכה זה בעלים של קבוצת וי בי די אי פעם אני יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית ארגון הקבלנים תל אביב המרכז לדעתי הדברים שהולך לדבר עליהם הרבה מיום עניינים מיני כיוונים אני חושב שבמקום להיות מעניינים לב אזרחים מהשורה אולי רוצים לבדוק את ההיתכנות של חדשות עירונית פינוי בינוי בדירה במתחם שלהם וגם ליזמים וקבלנים שהם עוסקים בזה רוצים לעשות בזה והם רוצים אולי ללמוד מניסיון מה הטעויות שיכולות לקרות להם בדרך איך אפשר לזהות אותם מראש אפשר להימנע אפשר להתמודד עושים שמאוד חשובים כמה שווים הרבה כסף גם לדיירים וגם הקבלנים אז ערב טוב יוסי ערב טוב כיף שתצטרף אלינו למי שלא מכיר אתה רוצה אולי ספר עוד קצת על עצמך בשמחה האם בשנת 99 התחלתי תפקיד ציבורי כסגן וממלא מקום ראש עיריית מודיעין מכבים רעות נסגר את התפקיד הזה שארך כ-10 שנים שימש כיושב ראש הוועדה לתכנון ובנייה חצי מהזמן כיושב-ראש ועדת זכויות חוזיות אומרת שהיא תיקון 101 מלפני שנתיים הוא לא דבר חדש הוא כבר ישן עוד שינון אותה בפורמט ואת השם והמשמעות היא שבעיר שי של הטבע מאושרת אפשר לתת זכויות מקומית לקבל החלטות רבות נקודתיות שזה בעצם אחד העמק צריך לסמן מה יותר משמעותי ולכן אנו בניך וזה כותב אותך אני מקווה שאתה מסתכל כאילו לכיוון שהוא לא המצלמה זה בסדר לך כאילו אקטואלי אוריגמי איך אומרים אוקיי אוקיי רק אתה יודע אנחנו קצת למטה אוקיי אוקיי אז זהו ובנוסף כל מה שתיארת אני גם מרצה ומנהל הקדמי של קורס פינוי בינוי במרכז פשוטה ליצירת המדד להתחדשות עירונית משנת 2015 במאות שנים אחורה 10 שנים על כל אלמוג פינוי בינוי מאחר שלי עזבתי את העירייה ובין לבין גם יזם בנאי בחול בעיקר של מרפאות ובתי חולים ציבוריים ופרטיים במזרח אירופה זה אני אני אני רואה את החדר הזה או מאחוריך זה גם מזרח אירופה לראשון זה אחרת סמוראים האוכל כבר קיבלנו טיפ ראשון מה אנחנו צריכים שייראו ישראל לפני שנצלול החרטומים למכת המורשים שזה בעצם אתם נוסעים מאוד מאוד דקות עם שהם לא שמים אליהם לב מדברת יפה ממש כמה דקות בהרחבה על מה זה מה זה בעצם פרויקט פינוי בינוי קשור מדברים על פינוי בינוי מדברים בעצם על פרויקט קומבינציה רבת משתתפים קומבינציה חברתית שביקר מדובר באנשים שאינם אנשי עסקים בניגוד לקומבינציה רגילה שבה בעל קרקע בעומר יש לי קרקע יש לי תה ומאושרת בוא נעשה עסקה משותפת על פי ערכי הקרקע פה מדובר בעצם במשהו אחר בעלי קרקעות בקומבינציה של אנשים שלפעמים זה הנכס היחיד שיש להם הידע שלהם בנדלן או מצומצם לנקז מים יש חוסר ודאות כי אני רוצה אבא וליצור אבל זה בעצם התהליך יותר מאוחר ליצור את הזכויות להבין את התהליכים להביא את הדרך בין אם זה ברשות המקומית בין אם זה בוועדות המחוזיות ובתהליך כזה שגם צריך לשמר את רק למי שלא יודע זה תוכנית בניין עיר נכון נכון מאוד נכון מאוד ואז בעצם אנחנו מגיעים כאלה שולחן עם ארבע רגליים רגל אחת זהו זה בעצם בעל הקרקע בעלי הזכויות רגל השני זה הרשות המקומית הרגל השלישית איזו ועדה מחוזית ברגל עד הבית זוהי זה היה במקום החיבורים האלה עם ציר זמן שלוקח חמש שנים צריך ביצים לשמר את בעלי הקרקע היא כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק דופק הסבלנות שלהם ולראות איך הדברים בנוסף יש לנו את הרגולציה את המדינה משרד השיכון כל ההכרזות למיניהם של פינוי-בינוי שזה בעצם אחרי זה נותנת בעצם עדכון אותם זיכוי המס בתקרה בפרויקטים פרויקט התחדשות עירונית פינוי בינוי בניגוד לטענת דרך אגב שושן לחזות בתהליך זה בעצמנו כך הרבה מאוד שנים וצריך להבין איך עושים את זה כמה שנים זה משתנה כן כן כן אפילו מתחיל להתקצר כיוון שגם הרשויות המקומיות הוועדות כן לא לא סרבניות איתך שוב ההורדות התחדשות מבינות צריך לזרז את התהליכים האלה הדיירים הרבה מאוד זמן כבר כמה שנים מבינים שאת מורות הולכות להיות קטנות ממה שהם ציפו בעתיד אקנה ממהרים לחתום ולסגור את ה העסקה בטח מדבר עליה לדבר על זה כי חסר לסגור את העסקה מול היזם ולקבוע מראש את התמורות להיכנס לתהליך הזה עם מקסימום מורות מקסימום רבע ל כן ההגדרה היא בערך 60 עד 70 חודשים מיום חתימת ארומה מיוחדת שזה יום 67% על הסכמים סינים חייבים כיוון שהכתבה היא עלתה גם הקניינית גם בתכנונים המספר הגול של 100 פינויים יכול להגיע בין ה בין ארבעה לחמישה מיליון שקלים זה זרמים זרים להוציא את הכסף הזה לפני שיש להם את האור המיוחד לפני שהם מבינים שזה ירין מיטל מה שנשאר זה בעצם לטפל שאנחנו הולכים ל הכותרת של השיחה מפת המוקשים אז עזבתי עמוק שהראשון שאנחנו מגיעים עלה בשיחה אם תפגוש אותו לכן לכם היום אני מעריך את כזאת אמורה לקחת בעיר ועדת הרשות עובדת משהו בסביבות ה 60 עד 70 חודשים שזה לא הרבה בניגוד לעבר שינוי גם הרשויות לא ידעו איך לאכול את זה אבל תכף נגמר מוניציפאלי הוא ביקש מקצועי מדבר עליו תכף היא לאחר מכן אנחנו מדברים על שנתיים אתר בנייה ומושקעות תוכניות מפורטות לביצוע קבלת היתר בנייה תשלום האגרות וכמובן הליווי הבנקאי שהוא גם תהליך עניינים מאוד מאוד מורכב ומסובך הסכם משולש בין הדייר לכם רק לשאול אם הפרספקטיבה שאתה מציג יותר מול היזם והקבלן יותר מול הדיירים או מי בעצם כאילו חלש מקשיב לך אני מתקנת כרגע לא אני מדבר כרגע על הדיירים כי מנקודת המבט של הדיירים היו צריכים להרים אותם על ההסכם המשולש מול הבנק עם כל המשובים אני ושמעון יש הורים שהם צריכים להבין שדרות משכנתאות רחובות בעירייה כל כל אותם מסמכים זה תהליך מאוד מאוד מורכב מבחינת הדיירים ולהזכירכם וברוב המקרים דברים שהם לא ממש בתהליך ולא ממש יודעים איך לגשת הזה ולכן גם חגורות תרגול הדיירים אלה שנמצאים להם לעשות את כל הקולות האלה אז יש ליווי בנקאי יש היתר בנייה ואז אנחנו נכנסים לפינויים ולביצוע שהוא קטנים בגודל הפרויקט או במכתב בר ביצוע קילו אנחנו עושים את כל הכבוד בן אנחנו צריכים אותו לשתיים שלושה פתי בר ביצוע לגודלו ואנחנו חוזרים טיפה את הוצאות גם בליווי בנקאי גם בשכירויות לכן אנחנו מדברים על 60 עד 70 חודשים 24 חודשים לפר בנייה שבמקביל עושים כל הנושאים הקניינים ואת הליווי הבנקאי ונכנסים להגיד צוואה הסביבה 80-90 חודשים זה גם צוות קימל נכון שיש פרויקטים של קצת יותר ספורט משלוחים קצת פחות אבל מניסיון שלי עם הטבעות שהעברתי גם ביבנה וגם בחיפה בא לקחת חמש וחצי שנים היתר שנתיים בביצוע מתבצע בימים האלה ביבנה כוח סוס של אלקטרה ראשון בר מצווה של אני חושב שהדברים שאתה מדבר עליהם נכונים בכל הארץ אושה בערים מסוימות נכון זה נכון בהרים שמעודדות התחדשות עירונית זה לא נכון בהרים שאומרים לך אדוני המגורים לא מעניין אותי אם אתה מדבר ממש ראשי הרשויות שצועקים את זה באופן גלוי הוא ראשון לציון נס ציונה מדברת על בנייה מרקמית על טבעות היא לא רוצה פינוי בינוי לבית 23 שכונות בדופן העיר שם ברשויות כאלה שהם אומרות לנו מגורים יש מספיק אנחנו רוצים את הסוכה אנחנו רוצים מסחר אנחנו רוצים עירוב שימושים שבעיקר זה התעסוקה והמסחר ופחות המגורים בחנוכה לא תמיד מסתדרת כמו בחולון למשל צועקת אנחנו רוצים להזמין תקציב העירייה בין המגורים שאנחנו מעשנים בצבע לבן המסחר והתעסוקה ובעצם מה גורם המאזן של תקציב רשות מקומית וזקנים אחד הסכם התקציבים כאלה בריאות בעירייה של המקום קושי אני יכול להבין אותם כי אני לא אני לא אני יכול להעביר אותו שהרשויות לכן מדינה יש פה תפקיד מכריע ולשמחתי המדינה כבר מתחילה להבין את זה והיא לא מקדמת את אותה את אותו תיקון לקרקע מסכימה היא מנטרלת קרקע משלימה אומרת אנחנו כדי לעודד פשוט עירונית ניתן לה רשויות 30 אלף שקל ולסכם גג להתחדשות עירונית דיור שהם ייצרו בעיר שלהם אז רק אומר לירז בראשון לציון זה לכוסות אוויר וכל מיני כאלה אבל באמת 30 אלף שקל אי אפשר להעלות את זה קצת לפחות או שנותנים על קרקע מינהל והיום והסכמי הגג יש אותיות שמקבלות 170 160 אלף שקל ליחידת קרקע בשיווק קרקעות מינהל ברשות איפה ברחת במודיעין זה 148 אלף שקל זה הרבה מאוד כסף שהרשות מקבלת כמענק והיה לדעתי צריך להשמיד את זה קרוב לזה משהו בסביבות ה 100 אלף שקל ואז רשמתי ברשויות לקדם את ההתחדשות העירונית סרט אני לא רואה איך קופיקו מייצרת מאזנים נכונים בין העלות של יחידת דיור לבין הגבייה מארנונה שזה מספר אחר לגמרי הרבה הרבה הרבה מאוד אני לא מבין איך את המייל של השיחה אז הכותרת שלנו זה מפתה נשים בתהליכי התחדשות עירונית אז רק המוקשים אבל אולי כן יתן לך את הרוטב יש לנו בראש זה מצטער על מה שדיברנו כבר כמה שניות ומה שלא לו שכל כולו מוקדש עניינים עניינים מוקש אפשר לנטרל אותו מוקש בעייתי אבל ניתן למצוא לבן זמן סביר היא למרות שאין נסח טאבו נקי יחסית בתחילת דרכו של הפרויקט לצערי לאורך השנים נפרדים אולם נודר עם התיקים בלי נעלי נכנסים יורשים רבים שחלקם אינם זמינים ומחלות בלי מרכאות חלקם אינם משתפים פעולה עם מקדמי הפרוייקט וחלקם מתמקדים הפועלת ללא סיבה ראויה זה מוקדש אפשר לנטרל אותו כל עוד הקבוצה הזאת נמצאת ב 30 ב 30% לשלוח תמונה אם היא נמצאת מעלה 30% של 1:40 50 אז אנחנו בבעיה כי אז אנחנו לא יכולים להגיע לרובע מיוחד כדי ליצור איזה שהוא מנגנון נגד אותה עם שרוולים אז כמו שאמרתי זה מוקדש אפשר לנטרל אותו עם הסברה נכונה עם ליווי נכון גם של היורשים בתהליך בנוסף יש הרבה מאוד בימים שרכשו את דירתם בשנות ה-90 מחברות הדיור הציבורי אותם דיירים לא העבירו את הנכס על שמם מכל מיני סיבות היו מבוגרים יכול ולמה מהיורשים לא יודעים איך להיכנס לזה גם פה גם פה 16 הדיור הציבורי בעיקר עמידר נרדמים באופן מוחלט לעזור לדיירים על אישור את המכסים על שם עם הלבן תיצור ודאות קניינית בפרויקטים של התחדשות עירונית ולהביא אותן ויזמים למצב שאנחנו יכולים כבר להחתים את הדיירים קיבלת עדיין רשום דיון ציבורי מדינת ישראל עמידר וטרם וכשהיום מנוטרל גם על ידינו גם על ידי הדיירים וגם חלק מהיורשים מי שקנה בשנות ה-90 מן הסתם כמובן לא נמצאים כבר בחיים אל היורשים שגרים בדירות האלה ובצורה בית החזה לניטרול להחתים את הדיירים הבעלים שהם רשומים על הנשקים כבעלים ובעל התנועה הירוקה שהתכנון התחלנו לגעת בו תפריט יותר תפקידים בוועדות המקומיות גם מחוזיות מתחלפים אחת לכמה שנים בודדות מכניסה את העולם התכנונית באופן לא תוכניות מלאות בשל שינוי תפיסת עולמה תכנונית של נושאי המשרות אני מדבר באמת אני מדבר מה תפקיד של בודק תוכניות המשכורת 3000 שקל אז זה מהנדס להרים תשמע שרי מתחלף אני יכול להתחיל דוגמאות נהדרות כמו למשל בנתניה היה מהנדס העיר אבנר אלף למד סיר אחרת חלק ממדיניות ועכשיו רק מנסים לאסוף את השוברים מהריצפה ולחבר את הפאזל הזה וזו דוגמה מאוד מאוד קיצונית בנוסף יש מחסור שום תוכניות בחלק מהרשויות המקומיות וזה לא בגלל שאין אנשים בעלי מקצוע זה בגלל שהמשכורות ברשות המקומית בודק תוכניות נסובה סביב ה 30 שקל משהו כזה אז בודק תוכניות כזה של דג מייצר תוכניות מעדיף לעבוד במשרד אדריכלים 10000mah ב 12:00 או ב 11 אלף שקל ולא לעבוד ברשות המייסדים בעצם מוקש כזה גור מפחדת בתהליך אישור תוכניות פינוי בינוי במשך שנים רבות ולא עוד פעם החלפתי בתוכנית ממש חמש שנים נכנסתי ארבעה בודק תוכניות זה פשוט בלתי נתפס היא בודקת תוכניות גם מבין אולמות הפנימית שלו וגם לומד את התוכנית מחדש זו מכה קשה קשה מאוד גם אני פותח סוגריים אבל יש לזה פיתרון הפיתרון שבא ואומר אחד שרשות המסים יתקשר למשרד הפנים להעלות את השכר שלהם או לחלופין לתת להם בונוס על התוכניות המאושרות וזה נראה לי הגיוני שבעולם אני רוצה שאתה מתאר זה אנשים שאין להם מוטיבציה לקדם דברים כי המשכורת שלנו מוכן זה בעצם הבעיה שאתה מציג גם אחרי שנתיים מגניב זה לא עוזר המתחלפים בודק חדש הולך יצחק שהוא בחורה בטנגו ובושה ללמוד את הפרויקט ואחרי זה מוביל אולמות קטנים וזה בעצם גם על הקבלנים וגם על הדיירים שרוצים להתקדם אתה זוכר גם אני מניח שהדייר לא יכול לבוא לעירייה ולהגיד לה שומעים עובד שלכם משה אני לא מרוצה זה עוזר כבר מה אפשר לעשות אני אעבור למוקד שבת שלום גם נשאר בבניין העירייה ואז פה באמת הדייר יש לו יש לו משמעות ויש לו כוח פוליטי ציבור אז אם וכאשר פוליטי וציבורי וחצי מישהו שממש סגן ראש עיר אני מודה על מפת האינטרסים המתנגשים כן הגלויים והסמויים לעין של נבחרי הציבור בוועדות המקומיות אחת לכמה שנים על בסיס הסכמים קואליציונים מקומיים והמוכשר קטלני ביותר בפרויקט פינוי בינוי רצף שלטוני להבנות החלטות והסכמות שהתקבלו עם הוועדה עמיתה יוצאת משנה את כללי המשחק עד כדי הקפאת הפרויקט לעיתים עוסקת כאילו מה זה מוקדש וניתן לכם דוגמאות למכביר התחלתי עם אוחיון לפני 12 שנה אולגה פתח תקווה ברוורמן לקדם אותו חמש שנים ועכשיו הגיעה ראש עיר נהדר של מקדם את התוכנית אבל שימו לב 12 שנה אני מטייל זה משהו לא הגיוני ואם היא בתוכנית הזאת לאושר עד בעוד שנה וחצי וחלילה ראש העיר שוב להתחלף ראש העיר הנוכחי לא יבחר אני צפוי לטיול מסך של חמש שנים זה דבר שהוא לא הגיוני זה רק בגלל שאין רצף שלטוני על החלטות נוספות הלקוחות אדמה בת ים בת ים פינוי בינוי על ידי יוסי יוסי הוא חושב שהוא בדיוק יוסי והיום הגיעה ראש העיר שעוד דווקא בת מה את אומרת פינוי בינוי זה עומסים לא יכולה לספוג את כל זה אני לא טועה אותם לקראת הסוף או שנשאר להם עוד שנה או משהו כזה יכול להיות קיבלנו הודעה לעוד שנה אז כנראה שכן אבל השנה הזאת זה משהו שאמור נגמר לו אבל הוא כבר שנתיים מרכיב זה גם זה גם מגוחך כיצד מקבלים החלטה לחלופה בסוף החלטנו עוברת ודוחים עוד שנה ועוד שנה ואני לא יודע מתי זה יגמר אבל כל עוד אתה מה מרחפת היא חיה נושמת ובועטת ובמקומות שיהיה ככה גבוה יותר אני לא אוהב אותה באופן אישי כי אני יודע שהיא בעייתית הרשויות המקומיות עם המשרד תשתיות קיימות הרבה מאוד יחידות דיור על אותם לוטו קרובה לגני ילדים בלאגן שלם נשארים שאין אפילו מדרכות שבאמצע המדרכה לא מאפשר להעביר העגלה עגלת תאומים שבוע זה שפתאום לרחוב על זה שהוא באמת מתים מתים עוד 150 יחידות דיור מתוכן מגרש שושנה אין איכות חיים בעייתית מאוד לבן בעיניי אני חושב ש פינוי בינוי הפתרון האידיאלי ואותו צריך לעודד אותו צריך להתקדם בצורה הכי מהירה שאפשר ללכת גם לראות את השטח של כל כך זקוקה לו הרחבת הכבישים והמדרכות גני ילדים מעונות יום עצוב זה בחור להתאמה לא מאשרת את כל זה זה חלופה גרועה אבל מה שכן אני חושב על התאמה של כל הבניינים הכלואים בין חייבות לעבור למסלול ירוק שלט מה אי אפשר לעשות להם פינוי בינוי דמיינו לכם ברחוב שהם 3 4 טבעות ובאמצע את זה בעניין שלא התקדם לשום מקום אפשר לעשות שם - 24 דיירים במגרש יחסית קטן ישר צריך לעשות את התמא ירוק אני קורא לו גראס קטלוג 438 ואנחנו עכשיו סיימתי עם עיריית חולון להריץ את התמונות האלה במגרשים במגרשים מתחילות מה נכון במקומות שיש שלושה ארבעה בניינים שלא נסעת שמתם הוקפץ 11 להפוך אותו לפרויקט פינוי-בינוי חטיבת קרקע אחת עירוב שימושים לעשות לצורכי ציבור דווקא פה אני חושב שאת ציבורי והלחץ הציבורי המקומי של העובדים המקומיים של השכונות אפילו בהדר בניין על הרשות המקומית ועל מקבלי ההחלטות בודק תוכניות ועל מהנדסי ערים זה המקום שראיתי ציבורי במקצועי אני לא רואה איך איך להסיר מתייחס דייר שהוא מגיע ואני בכלל את רואה גם את הקואליציה ברשות המקומית וגם טוב פוזיציה לרשות המקומית כן מתייחסת לדייר לקבוצת הדיירים כי זה לחץ פוליטי ציבורי מאוד מאוד קשה כלכלי אחרי שניה יש לנו בעצם איזשהו פורמט העניינים ואז של תוכנית לביצוע הפרויקט וליזום הפרויקט הזה אנחנו גם כן את הכל עולה מיקסר עושים להבין את הכלכלה כלכליות של הפרוייקט של הדיירים יותר רלוונטי להירדם יכול להיות ממש רלוונטי לדיירים היא אמורה של המלומד מקלקלים אם יש להם עולה עם הפרויקט שלי כל כלכלי נמוך למטה אז התמורה תרד למטה לא יעשה בדיוק אתה צודק לכן הכלכלה צריכה לבוא לידי ביטוי בשלב יחסית מוקדם אז אני דוגמה תחילת דרכו של הפרויקט משתלמים מסכימים עם בעלי הזכויות התמורה המוסכמת על הבעלים במרוצת השנים הפרויקט ללא התייחסות למועד העסקה במטרה לצופף - את השטח בפרויקט מקסימות הוועדות התמורה לבעלים מה קורה בפועל שאני חתמתי על הסכם עם דיירים על 25 מטר מכיל גם במצרים גם בדירות כדי ליצור איזון כלכלי לפרוייקט צריך להיות איקס ואז בערב אותו ואז הוא מאוד רגע רגע רגע למה לתת 25 מטר משגיח להם את הדירה ב 100% בוא ניתן להם רק 12 יש גם רק ב 70% את הדירה זה לא בסדר כמו דירה מוגנת לדירה בבניין המערכות ואז בעצם הרשות המקומית עבד הבחורות תפקיד את השכונה במצב כזה יש שתי אופציות אופציה אחת שאני חוזר הדיירים על ידי בעלי תפקידים מרכזי ברשות המקומית ראש העיר עולים לבמה אומרים חברה אתם רוצים פרויקט זה מה שלעשות מאפשרת 12 16 18 כל מה שהבטחנו כל מה שחתמנו לא יעשה פרויקט לא לי ולא לי שום יזם אחר אז בוא חבל שנפסיד זמן אופציה שניה נשים הפרויקט יחסית ריקים אז היה ספוג את הפער בין מה שאבדה מקומית מאשרת מורה לדיירים לבן מה שאנחנו זה קורה וקורה בפרויקטים שמבריחים אפשר לספוג את המטריה ממש ערים בצפון הקרוב הבטיחו לי דברים 25 מטר אבל יש שיחה כי כל הדיירים 20 מטר ועדה מקומית אשר 12 מטר ואז נוצר מצב של פעם של שמונה מטר עשרים וארבע גם שמונה מטר זה באמת 120 130 מטר על עשרת אלפים שקל זה מיליון מאתיים על פרויקט של כמעט 250 מיליון שקל אז אנחנו יש מספיק בספורטק זה לא קורה בכל מקום קומות בעיקר בפריפריה שכל שכל בתוך האקסל בדיוק רב מה לעשות חוזרים להם מורידים להם את הכסף שהוא כלכלי זה היטל השבחה אנחנו כי הזמיר כבר 13 שנה בענף יום רשות מקומית לא נותנת לי סוג של ודאות לגבי היטל השבחה לא אם כן או לא ולא אם כן כמה דקסל שלי תמיד פה הוא בערפל אני הולך לגנוב or בכל מיני שמות שהיו באזור לפני 5:00 בעשר שנים ומוסר שהוא מהשמיים אתה צודק ולהבין מה הגובה של השבחה לצערי אני אף פעם לא פוגע ותמיד מגיעים לשמאי מכריע ותמיד אתה תמיד לוקחים זה לוקח אתה מוזמן המון צומות גבר מכה בראש אז אינפורמציה מדוייקת הזאת לה בשלב מוקדם של קידום את התהליך מול שוקת שבורה עם פרויקט לא כלכלי של מרכיב חישוב היטל השבחה נעלם לאורך תקופת 2001 המכות פשוט יש מקומות שאתה להשבחה יכול להגיע ל ברמות של 60 70 ו 80 אלף שקל ליחידת דיור זה עובד פרוייקט צריך למצוא את הדרך להקדים את מידע על זה ולהרגיש אותו לא זמין כל הדיירים שנבין לאן אנחנו רוצים יותר לציין שבימים מורשים רבים סוסים ליד כולם הוא יזמין מושקעים גם אמצעים גם זונות וגם השקעות כספיות לא מבוטלות בדרך לקיום פרויקט פינוי בינוי פינוי פינוי בינוי שמירה על ביטחונה של מדינת סדר דין אזרחי מדינת ישראל היא קודם כל פעולה חופשים האלה וזהו מאבדת את הטעות מקסימלית גם לי זה הסוד הגדול של פרויקטים מסוג הזה בנוסף יש מקום לפרויקטים פינוי בינוי אתן לך את המספרים שאתה בנובמבר ב 250 אלף יחידות דיור היום אז זה עבר זה כבר שלוש מאות 10 12 שנה האחרונות 250 אלף יחידות במקפיא צבע שלוקח פריפריה ומרכז מכפיל 4 מדובב מיליון יחידות דיור על תשתיות קיימות במרכזי הערים השנים הראשונות של היהודים וראה את המיליארדים ואני אומר שבצדק כן אותה את האמת צדק להשקיע בהיר בהיר חדשה גם בגלל לקליטת העלייה מחבר העמים גם משיקולים ביטחוניים לשמור על גבר ירושלים המון סיבות טובות אבל בסוף היום אני חושב שמסתכלים עכשיו מתעסקת אמא של 20 שנה הקרובות יש להשקיע במרכזי הערים ובתיכון החברתי כלי היחיד שיש לו אותם אזרחים במרכזי הערים הוותיקות ואני לא מדבר רק על צפון תל אביב לגבעתיים ונדבר גם בפריפריה במגורים נוחים מאוד גם אינטגרציה בין דיירים חדשים במעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה לבן גירים קיימים בחלק הוא אקונומי בינוני ונמוך עד אז את גם יכולה להביא גם וגם יש סוג של קהילה וחברה הרבה הרבה יותר טובה בתביעה מה שקורה היום אז נתת נקודות חשובות אולי כדי שנוכל לסגור את החורף לחזור עליהם וככה בכותרות מוכשר ראשון בוקר שני בעצם נסח הטאבו בתהליך של שנים ואנחנו צריכים להתאים את עצמנו למי שנכנס לנעלי הילדים שהולכים לעולמם יכולה לטפל באופן אינטנסיבי מנייר הדיירים שרכשו את הדירות שלהם הדיור הציבורי בשנות ה-90 שלא רשמו את הדירות על שמה כמה סיבות המוקש תכנונים לסיגל בתפקידים שונים מדיניות כל כמה שנים וזה גורם לחום של וודאות שלומית70 מדיניות והמסורה גדול בתוכניות שגורם לנו לעכב את התהליך באופן סיסטמתי בתוך הרשויות המקומיות הפוליטי ציבורי דיברנו על זה אינטרס המשתנים שראשי הרשויות משנים מדיניות ‏portal מאוד מאוד להיזהר וגם את הדיירים בעלי כוח לכתוב לי פוליטי מול מקבלי ההחלטות ברשותו מוקדש כלכלי דיברנו על אותם נושאים מאוד הכותים התקנת את התמורות לבעלים בעקבות החלטות ועדות היטל השבחה שאנחנו בחוסר ודאות אינפורמציה לגבי גובה תל השבחה בתהליך אני חושב שהם בעצם הרוכשים העיקריים היה את הדברים הרגילים שכולנו מכירים הרבנים בדור שלו מתכנסות בזמן מסיבות כאלה ואחרות שמעון זמן נמשך השארתי נכון דיברת על ארבעה מקסים צריכה אותי טוב נכון אתם נוסעים מתוך ארבע הנושאים האלה איפה הכירה לי אוכל כדי למקד את המאמצים כנס דיירים קבלנים ובשלוש האחרים אין יותר מדי מה לעשות או לא עובדים במסגרת ארגון הקבלנים מרכז השלטון המקומי במשרד הפנים להביא לישיבה דעות בנושא את אלי השבחה ואם תשימו לי בחקיקה האחרונה הם התחילו כבר לגעת בזה קצת 25% אפשרות ככה רק אם לא לא כתבו בחקיקה מתי אנחנו אמורים לקבל את המספר ואז אנחנו עובדים עכשיו עברנו את הרעיון כל רשות חליל ובין 25 ב-50 אנחנו צריכים לדעת מתי אם זה אם זה בתהליך לפני החלטת הוועדה המקומית הדרך בטן עם אפילו על היטל השבחה לפני הוועדה המקומית אני מבקש יותר זכויות כדי לפצות על העלויות של הקבלנים האלה אם במסגרת ארגון הקבלנים הם בעצם מדברים על על כל הקבלנים זה אומר חקיקה של כולם לא קבלן זה או אחר לטיפול ברגולציה של יכולה לתת מקרה שהחברים או קבלנים נתקלו בבעיה מה לעשות כדי לפתור אותה אני אתן לך דוגמה מצוינת בעיר חיפה אני קיבלתי פטור מהיטל השבחה בתוכנית התחלף ראש העיר עליונה הגיע להשאיר בקשה לאפוטרופוס קיבל מכה קשה מאוד מאוד אתה הולך לבוררויות חצי טבעת אבל לאחר לידה ואת האבא המשפחה דלתות פלדה בעבר היו מדברים איתו משפחה משהו הזוי זה לא זה לא הוא חשוב בתהליך אתה בא עוד תהליך זכויות לא לקח בחשבון את הכסף אז מה אפשר לעשות אבל שים לב הקיר הזה שנה שנת אבל עדיין אז אולי בעצם מה שאני מבין מה הדברים שלך זה שצריך חוסן מנטאלי זה כלכלי כי זה פשוט מקום שיש בו רבב לפעמים דברים קצת סים וגם הדיירים וגם הקבלנים להבין שאת צריכה חוסר הנפשי והכלכלי לב לטעמים ולריחות זה עולה מסקנה שאני חשובה לך אז כמה דברים שנוכל טוב טוב טוב טוב נכנס לסיפור הזה והדיירים זול היה רותח המנטלי של הזמן שמולי תכננו לחפור מה יהיה או שהם גם צריכים להבין שדברים יכולים משום מה חשבנו על חמש שנים חזי 7 וגם לחות של דיירים דיירים מגיעים לישורת האחרונה של הטאבה עם דייסו ואני אומרת בפנים כן ביום שישי יש בנות כזו אחרת אבל את המייל של הדיירים שווה לעבוד עם יזמים וקבלנים שיש להם ניסיון מוכח כי זה תחום לא קל ואם זה הפרויקט הראשון השני שלה אולי אפילו פחות סיכויי הצלחה אולי כל הטיפים לדיירים על איך איך לדעת עם איזה יזם וקבלן לבחור ומה הדירוג שלו והתחדשות עירונית מה הוא בנה מה הוא יכול להסביר איך בודקים את הדירוג הזה אולי לא כולם יודעים למדלן ורואים שם רואים שם את המדדים ורואים מוביל ומילאנו בל ומיש לו ניסיון ניסיון ומבין הדיירים יופי נהדר נכנסת פשוט עירונית זה מפורסם אין שום בעיה את זה אגב כל היזמים הגדולים מציינים את מקומה במדד אין אין אין שום בעיה אז זה נגיש דבר מרגיש 2 החוסן הכלכלי מאוד מאוד להיזהר הדיירים יכולים לדעת מה החוסן הכלכלי של הקבלן והיזם בוחרים עורך דין שופטים והצעות לפתרון כרגע צריך ופתאום אומרים כן זה מה משדרים צריכים לבדוק את חוסנה הכלכלי בוידיאו את הדירוג במדלן ולפי זה בעצמך לקבל החלטה מושכלת עם מי להרוג נכון והמלצה שלי בעצם לסגור עם קבלן שהוא גם עם יזם שהוא גם קבלן ולא המיזם אני רוצה להסביר מה ההבדל בין חלקים האלה אפשר להיות אחד מהם או שניהם יש יזמים שהם עושים את כל התקשורת האהבה ואז בחפצים היא בסדר ואמא ביצוע ההסכם שלי זאת אומרת שהבטן בעוד שנה-שנתיים שאתה גר בדירה נעשה על ידי קבלן ביצוע ולא סתם דוגמה אז משהו גם הקבלן המבצע זה מה שאתה אומר איך אנחנו יוצאים היום וגם קבלן מבצע או לא ישנים על חמש מקבלן בצורה בלתי מוגבל שיכול לבנות מגדלים שום בעיה נכנסתי רשם הקבלנים שם את השאלה בעצם לא כדאי לעבוד עם גזר שהוא לא הקבלן המבצע לא יתקע לך בפקס את הבר מצווה לא פעם אתה פוגש קבלני ביצוע של פושטים רגל באמצע את העליה כל הרצון הטוב של קבלן מבצע מה לעשות שמה אוקיי אז עכשיו אנחנו כמה טיפים לדיירים אתה רוצה אולי לתת כמה טיפים ליזמים ולקבלנים טוב ממני ביי בתהליכים לגבי היזמים ישוב אורך רוח קיסלוק ולהתמקצע אם לא מתמקצעים מפת המחוזות קטנה מאוד שהם פוגשים פוגשים וירטואלית בתהליך תקומי סתם ככה במקרה במקרה על אותם יש הרבה כאלה שלא ציינתי אותם באופן כמעט כל פרויקט ופוגש אנשים כאלה קטנים במבצע כי זה אבל כל הזמן אתה אומר לי את מקדחה הכי קריטי כדי להתמקצע בו מבדיקת הפרויקט איך בודקים אותו איך מייצרים בהודעות יותר משבעים שלו ובבדיקה דרך התהליכים של תהליכים ארוכים שזיפים תהליכים מקבילים בין העניין לתקנון חדש אחד לא יברח מה שני הקווים חייבים להיות מקבילים מתקדמת בקניין אתה חייב תכנון נתקעת הבכיין לעצור את התכנון המון כסף להשקעות עצומות בתכנון ובסוף הדיירים קונים ב 40 אחוז ואחר כך אם אתה נתקע בתכנון היא מספיק הגון מול הדיירים לעצור את החתימות כדי שלא להביא אותם למצב של בני ערובה של פרויקט שהוא לא בביצוע בגלל תכנון איזה דבר אחד והקו השלישי שבעיניי הוא לא פחות חשוב זה כמה שיכון אחד המקדמית של הפרויקט של הפרויקט כדי ליצור את הבת דודה אוקיי אז הבאנו על המון דברים חשובים הרב פורת החלטה שהוא סיכום של כמה נקודות רק משהו קריטי שכדאי לזכור לזכור שמדובר באנשים אנשים טובים שמחכים בדירות שלהם זה יהיה אם לא יודעים לעשות את זה אז אנא מכם אל תחתים אותם אל תגרמו לי מה אבל זה באמת הנכס היחיד שיש לה יפה מילות סיכום חשובות אז תודה רבה לך על הזמן שהקדשת לנו תודה רבה על הטיפים מה מעניין מה השיר מי שלא הספיק להגיע יוכל לראות את ההקלטה ביוטיוב ספוטיפיי אז יוסי תודה על הזמן תודה על הטיפול מי שומע אותך אני מקווה שלמדתם קיבלתי ממך שיהיה לכם בהצלחה נתראה בפרק הבא ביי בינתיים

Other Episodes

Episode

April 01, 2022 01:04:28
Episode Cover

פרק 35: ניר סבר מארח את עופר מזור - מגשימים חלומות בנדל״ן

פרק 35: ניר סבר מארח את עופר מזור - מגשימים חלומות בנדל״ן נדבר על:*איך לאתר דירות ישנות בעלות זיקה לתמ"א.*מציאת הזדמנויות בנדל"ן.*כיצד לקנות נדל"ן...

Listen

Episode

September 03, 2022 00:42:13
Episode Cover

פרק 85: ניר סבר מארח את גיא נתן: איך לצאת לפנסיה 20-25 שנה מוקדם יותר

פרק 85: ניר סבר מארח את גיא נתן: איך לצאת לפנסיה 20-25 שנה מוקדם יותר https://severteam.co.il/podcast/  

Listen

Episode

May 25, 2022 00:38:12
Episode Cover

פרק 60: ניר סבר מארח את אלן מור גודס - איך אפשר להגדיל את המכירות באמצעות סרטי תדמית?

פרק 60: ניר סבר מארח את אלן מור גודס - איך אפשר להגדיל את המכירות באמצעות סרטי תדמית? https://severteam.co.il/podcast/  

Listen