פרק 12: ניר סבר מארח את נתי שיינפלד - השיטה הבדוקה לעשות 1,000,000 ש״ח בשנה

Episode 12 February 25, 2022 01:19:22
פרק 12: ניר סבר מארח את נתי שיינפלד - השיטה הבדוקה לעשות 1,000,000 ש״ח בשנה
ניר סבר - ראיונות שיווק מחתרתיים
פרק 12: ניר סבר מארח את נתי שיינפלד - השיטה הבדוקה לעשות 1,000,000 ש״ח בשנה

Feb 25 2022 | 01:19:22

/

Hosted By

ניר סבר

Show Notes

ניר סבר מארח את נתי שיינפלד - השיטה הבדוקה לעשות 1,000,000 ש״ח בשנה

 

https://severteam.co.il/

 

View Full Transcript

Episode Transcript

ערב טוב לכולם כל מי שהגיע הזמן כל הכבוד אני רואה כמה חברה אני רק מזכיר לך כמו תמיד לכם גם את התיבה שאלות כזה כתוב על הקווים ככה הכל בא לך לשאול שאלה יש לך עוד אחד אותו אני יכול לכתוב לי בתיבת כועסת כזה ערב טוב אם הכל סבבה הוא נראה מגיע איתנו הערב דורליין קריוקי אחד דבר פיינברג סתיו שושן עידן שוורץ ראובן אלבז שרון לכם עוד רבים וטובים אז הוא איתכם questions שאלות כאלה במאי שומעים אותכם שאלות בחינה אוקיי אז נמצא איתנו באמת מעורך מהשורה הראשונה או אפילו לפני דוקטור חיים זיכרמן אז חיימוב דוקטור למשפטים הוא ראש בית הספר לנדלן בקריה האקדמית אונו וחוקר החברה החרדית בישראל היום אתה מתחיל לבכות על משפטים עוסק בדיני מקרקעין משפט ציבורי בסוגיות דת מדינה מייצרים גופים ממשלתיים וציבוריים בכל משפטיים וחברתיים ועוד ועוד ועוד בינתיים אני רואה של גולם הקהל אופיר כותב לנו ניר אין עליך יא תותח נהנים מכל רגע זה לא ממני זה מהאורחים שיהיה לכם להיות מאוד מעניין אני רק עושה את ההתנצלות אז חיים ערב טוב ערב טוב ניר מה המצב מה קורה אני מקווה שאצלך כמו שצריך בטח שכחתי איזה כמה טייטלים אתה מוזמן להוסיף למי שלא מכיר כן עשוי לנעמי אבל חדשה עד מתי תליה מקצועי קלעתי ברוב הדברים ואני גם ככה כבר הספקתי לארוז נכון נכון נכון אז לא נראה לי שהוא תוך כדי השיחה הוא נוסע בטסלה ויש לו אותו פעילות לי אין כסף אז אני נאלץ לשבת במקום אחד אז אולי אולי בעתיד אבל מגניב טוב אהלן ירוקים שלום לכולם אנחנו באמת ישמח לי את הריח אצלך מה שאני למדתי עליך אחרונה שאתה המכונת ידע המכונה תוכל משומנת ואני תמיד אומר לסטודנטים זה לא רק מה שאתם לומדים באקדמיה זה לא רק או שאתם לומדים בקורס כזה הוא קורס אחר מישהו רוצה להתעסק בנדלן הכי חשוב שהוא צריך לפתח זה אוזניים בסוף אם אתה רוצה להכיר נדלן חייב להבין מה קורה זה בשביל להבין מה קורה זה זה לא רק מה שאתה לומד כי מה שאתה לומד בעצם זה כלי ניתוח שאני יודע מיסוי מקרקעין שאני יודע לתכנן שאני יודע לקרוא חוזה אני יודעת חיים פורמט אבל אני מידה לא נותנת לי את האינפורמציה הלמידה נותנת לי לנצח את האינפורמציה לפני חמש דקות כותב לי מישהו חבר אבל אני יש לי חבר טוב מחפש דירה להשכרה באזור 2.3 2.5 מיליון שקל דבר אחד זה לדעת איך לנתח עסקה כזאת מה הייתי כדאי כדאי לא כדאי את אולי נעשה את זה עוד מעט דבר אחר זה לשמוע אתה כל הזמן צריך אינפורמציה מי שרוצה להתעסק בנדלן הגב לא דווקא את הזכות מקצועית והם התנשקו את כחובב זה ויש הרבה מאוד אני סתם חובבי הדבר הכי חשוב בגוף זה האוזניים וברגע שהם ההגדרה שלך לחובב מה זה אומר בעצם לא יכול להיות להתעסק הוא יכול לעבוד בהייטק תבוא לעבוד המקצועות אברהם הוא מתעניין בלבלה אולי הוא גם עושה אולי הוא גם רוצה ללכת על הילד לא נראה לי זה לא כאילו יש לו אוקיי אבל נראה לי שאני אומר שאתה מכונת ידע אני בעצם אומר לסטודנטים או לכל מי שרוצה להתעסק בזה הכי הכי חשוב זה זה לספוג מידע זה לספוג מידע זה לדעת מה קורה לפתוח אפליקציות זה לפתוח זה לפתוח איטונין ויש כל כך היום יצא בישראל היום חוברת 130 עמודים תוריד תוריד את הפרסומות 24 זה לא זה לא משנה מה שחשוב זה כל מקום שאתה יכול למצוא אינפורמציה תיקח תיקח מאתרים תיקח מהווה בין הרים תיקח מה פודקאסטים תיקח לי שיחות עם חברים אתה יודע ויכול להגיד לך גם שיחות אחד על אחד שאנחנו עושים אתה איתי או אני עושה עם מישהו אחר מתחדדים דברים וככה לאט לאט אתה אתה לומד להבין ולדעת מה קורה ולהיות מעודכן וזה אולי אחד מהדברים שהכי קשים לי ב השקעות נדלן בחול בבוקר אנחנו נכנס לי מה שנקרא קופצים למים כי אנחנו כולנו יודעים שיש לך הרבה הרבה הרבה כח הפרסום וזה נדלן בחול נדלן בחול נדלן ברומניה בגרמניה בפורטוגל ביפן בקפריסין איפה שלא בארצות הברית במיליון מקומות בקליבלנד וזה ומה הבעיה הבעיה שאין לך מספיק אינפורמציה ואין לך כל ניתוח בסוף נדלן זה סיפור מקומי בוא ניקח דוגמה פשוטה אם פורצת אם נגיד לו פורצת מלחמה יודע מה נגיד אם יש בחירות האם זה נתון רלוונטי שמשפיע שיכול להשפיע על השוק אבל אם אני כאזרח מקומי קדוש במדינת ישראל אני יודע הרבה מאוד משתנים אני יודע לשחרר אותם בתוך ההחלטה שלי אבל אני לא יודע לשקר מספיק משתנים בכל מה שקשור לפורטוגל או בכל מה שקשור ליוון ולכן אני אומר מי שרוצה להשקיע בנדלן כי המשקיע עמוס טל אני לא אומר משקיעים פסיביים סומכים על מישהו נותנים לו את הכסף הוא יעשה את העבודה זה משהו אחר אבל מי שרוצה להשקיע כמשקיע מוסקל אתה חייב פורמציה ואתה חייב כלי ניתוח וזה קשה מאוד להספיק במדינה שלא המדינה שאתה חי בא לך אני אומר צריך לחשוב טוב טוב טוב טוב טוב האם באמת אתה עושה את הדבר הנכון שאתה משקיע בן אדם בכלל מה זה מה זה כל ניתוח אגב אמציה אני מניח שכולם יודעים אספתי את האינפורמציה ואז אני יכול עכשיו לחשוב האם ההשקעה יש כאלה כהשקעה כלכלית נבונה או אתן לך דוגמה מהעולם של השקעות נדלן בחול יש את הסיפור שהכנסייה עכשיו בגרמניה כולם מכירים היה איזה שהוא משקיע שלפיה שלפי הפרסומים און המשקיעים וכולי וכולי בוקר טוב עכשיו שמו ומה הסיפור בעצם הוא אומר לך תשמע בוא תקנה דירה בברלין אתה משלם לצורך העניין אני סתם זורק מספר עגול אתה משלם 100000 יורו ואני מבטיח לך עכשיו זה 8 אחוז ריבית בחמש שנים הראשונות שאתה מזכיר שאת טועה שלך בשמונה אחוז ריבית עכשיו אתה מסתכל ואתה אומר רגע אני שמה אלף יורו ואני מתכוון בחוזה התחייבות חוזית 8% review מתי שאני רוצה אני קונה אתה אני מוכר את הדירה נשמע הפנטסטית נכון יפה אבל מה אם אתה לוקח עכשיו את האינפורמציה ומנתח אותה אתה לומד של דירה ב במקום באזור הזה היא לא עונה 100 אלף יותר באזור הזה עולה 70 אלף יורו מוכר לך את זה ב 100000 יורו ובעצם כבר בתוך המחיר ושקרן את ההתחייבות שלו כלומר אתה לא קיבלת 8% אתה קיבלת את מה שאתה אתה איש כזה במזומן וקיבלת את זה חזרה בתשלומים אם אני אומר לך תשמע אדוני אתה יכול לעשות את זה לבד פשוט בוא תראה יש הדירות עולות ב-70 אלף יורו אז אתה כבר מבין שאם יש לך את הנתונים ויש לך את כל הניתוח אתה מבין שזה השקעה שלא בטוח שהיא חכמה אז הנה רק דוגמה עכשיו אני לא שלום ולא נכון אלו נגד השקעות נדלן בחול אני בעד השקעה נבונה שמבוססת על אינפורמציה ועל ניתוח שתל האינפורמציה וזה אמור להביא אותך לשם לעשות את הכל אולי משהו לעשות זה בעצם בעצמכם את הכל יודעת הכל זו אפשרות אחת אם אתה רוצה ללמוד שהוא כתב את שוק אם אתה רוצה להיות משקיע בשבת היה ממש כיף פסיבי אבל אם אתה רוצה להשקיע ולעשות את זה ברצינות אתה חייב אינפורמציה ואתה חייב לדעת איך לנצח את האינפורמציה הזאת ולכן אני מציע להשקיע בנדל ן בישראל עכשיו זה לא הסיבה היחידה בגלל שאנחנו גרים אלה הנכונה שאני חושב שנכון להשקיע בנדל ן בישראל בגלל של ישראלי שנתון ייחודי שלא קיים בשום מקום בעולם לפחות בעולם המערבי וזה נתון הצמיחה במדינה תירגע תירגע לעצור אותך ואמר לי שאם היינו מנסים להתפרנס מה הוא יבין על הזה אז הייתי אומר עכשיו אנחנו יוצאים להפסקה של פרסומות לדעתי כולם היו נשארים קניתי אני גם הייתי עסוקה אז היה לנו מטורף שלא ישארו אותה מה זה בחינם אתה יכול להמשיך ככה פרסומות אבל אבל למה נכון להשקיע בנדל ן בישראל בגלל הדמוגרפי אולי זה הסיפור של מדינת ישראל הסיפור המרכזי שלנו החמה שלה שכולם שואלים אותך עוצרים אותי גם ברחוב ויוצרים אותך ברחוב מה קורה עם המחירים מה קורה עם המחירים מתי זה יהיה אצל חברה זה לא יהיה אצל זה לא היה אצלי כי עד שלא תאשר את ממוגרפיה עד שלא תעשה לעצמך זה לא ייעצר עכשיו שים מי שלא שמע סימן העבירו חוק חדש אפשר להביא יותר מילד אחד שתים עשרות שנים אנחנו יודעים שבסין יש חוק שמגביל יהודה הפסיק ולמה זה נכון בעצם למה הפסיקו כי בעצם שים מתכווצת שים מתעורר בוקר אחד מה רגע מה קורה עם כל סוג אם רק ילד אחד אנחנו בטוח כמה דורות יורדים בצורה משמעותית מאוד נכון אירופה עם מספר הילדים באירופה הוא 1.6 1.7 למשפחה כלומר אירופה מצטמקת רק מדינת ישראל ממוצע הילודה אגב לא רק של חרדים ממוצע הילודה גם של חילונים אבל על אחת כמה וכמה של אוכלוסיה ערבית אוכלוסיה דתית של אוכלוסיה חרדית הוא גבוה מאוד מדינת ישראל בעוד 30 שנה הולכת להיות פי שתיים תושבים עכשיו היום אנחנו במצוקת דיור אז איך יכולים לדבר על הורדת מחירי דיור כשאנחנו היום נמצאים במצוקת דיור שאנחנו יודעים שמדינת ישראל הולכת להכפיל את מספר התושבים אנחנו יודעים שתוחלת החיים הולכת וגדלה אנחנו יודעים שיותר אנשים מתגרשים אז צריך יותר דירות אנחנו יודעים שיותר אנשים עולים לישראל אז צריך יותר דירות כלומר השקעה בנדלן ישראלי היא השקעה כמעט שאין בסיכון מבחינת עליית ערך הנכס אני מדבר עליך איפה כן יש יותר סיכון בנדלן מסחר הולדת או אפילו אתי עובר יותר במשרדים כי משרדים זה משהו שהוא תלוי שהוא עכשיו למשל הנה אני עובר עכשיו בקריאה בכביש גהה לכיוון צפון ומצד ימין שלי יש איזה שהוא מין כזה באמת פרויקט ענק שמקימים מישמיש שם לב בצומת מסובים למעשה אפשר להגיד כל כביש 461 שזה עכביש שהולך מיהוד לתל אביב כל כביש 461 בונים פה עשרות אלפי מטר של משרדים ופה עולה השאלה האם באמת יש צורך בכל המשרדים האלו בגלל שיכול להיות שיש שינויים בשתיקה גלי התעסוקה זה שאלה אחרת ולכן משרדים בהחלט יכול להיות שזה סיכון קצת יותר גדול מאשר דירות מצד שני במשרדים יש צורה יותר גבוהה במה שנקרא תשואה שנתית יותר כבר אז אז אז מה קורה אם אני משקיע בנדלן לתיירות מהשכרה למגורים תשואה שנתית סולידית אבל הסיכון שלי קטן מאוד ואני יכול להגיד שערך הנכס יעלה בוודאות ויעלה במהירות לעומת זאת אם אני משקיע בנדלן למשרדים התשואה השנתית יכולה להיות גבוהה יותר אבל הסיכון הוא גם קצת יותר גבוה ויכול להיות בעצם שערך הנכס לא יעלה אולי אפילו ילדים רק דוגמה לך אני קם השקיעה אמור לחשוב על שוק הנדלן המקומי וזה בהתחשב בהרבה מאוד משתנים שאני צריך להכיר זה דבר אחד ולנתח זה דבר שני אבל נראה לי נר של על זה בכוונה לדבר היום נכון לעכשיו הוא מאוד מעניין ואני חושב גם בדברים שגם מתווכים שונים וגם לקוחות אני חסר כזה רכב קטן לא מה שאמרת עכשיו אז אמרנו ש כדאי לנו להשקיע בארץ גם כי אנחנו קרובים וגם כי כל הבגדים שלך הפרמטרים כמו ילד רוסי הכלכלה בית ספר מאוד מאוד גבוהה לעליית מחירים ארוכת טווח זה מה שהבנתי עד עכשיו אני צודק ואני גם אתה יודע אבל אני מוכרח להגיד לך ולה מאזינים יש המון המון המון המון הזדמנויות ולהחליט במה אני משקיע בו באמת זו מנות שהיא דורשת יצירתיות ומחשבה כלום הענות סתם נותן דוגמא האם אני נותן לו לוקחת דוגמה אני מאוד מחפש להשכרת דירות אז אני באופן אישי מאמין בי להשקיע בדירות ופחות במשרדים בגלל מסי אבל אבל אבל יש כאלה שמעדיפים אחרת יש לי זה גם מסיבות מסוימות אני לא נכנס כמו למשל כאלה של הכספים קלויים בחברות אלטרנטיבה להשקיע במסחר לא חשוב כרגע אבל אבל אני מאוד מאוד ככה מחפש דירות להשקעה ואני מאמין למשל בדירות על תוואי הרכבת הקלה אז זה לא משנה אז קניתי דירה בעכו בירושלים או דירה בשכונת יד אליהו בתל אביב שמבחינתי אחד מהמרכזים זה הפרמטר של של התחבורה הציבורית של הרכבת הקלה אבל זה פרמטר אחד מה שצריך לחפש מבחינת כרתי קורי זה מקום שעדיין לא מת את המחירים מה זה מיטה איטליה מחירים מחירים אנחנו מניחים שהכל ימשיך לעלות אבל יש מקומות שכבר עלו הרבה כלומר את הקפיצה במקומות שלא עשו את הקפיצה אז אני ממש לא מזמן לפני כמה חודשים חודשיים קניתי דירה נגיד ביד אליהו בתל אביב בפרויקט של תמא 38 שמכרתי יד אליהו כי שכונה זו שכונה שהיא שהיא עדיין לא מצטערת אני את המחיר שלה אתה זה בעצם איך אנחנו יודעים מה מצב מה לא סתם שאלה תסתכל על מחירם תרד למטה אז אם נגיד אני אני מנצח אתה את העסקה הזו סתם אני לוקח את זה קדומה אני קניתי דירה בתמ א 38 חיזוק שבעצם מוסיפים עוד כמה יחידות דיור לבניין קניתי היחידות החדשות לא מיחידות הקיימות כלומר היחידה שעוד לא נבנתה ואנחנו מדברים על דירה 16 דקות אני מניח 90 ומשהו מטר במחיר דירה עורפית קומה 4 מתוך 7 המחיר שאני שילמתי לפני חודשיים הוא 2.82 עכשיו אם אתה מסתכל מה קורה מסביב ובתל-אביב אני חושב 6282 לדירה בתל אביב ביד אליהו זה מחיר שמשקף עדיין מחיר נמוך למרות שאני קניתי מיזם כלומר בהחלט היזם כבר גזר פה איתה את עליית המחיר ועדיין אני חושב שזה ממיר את זה בקיצור ב 12 אז אנחנו מדברים על 30 וכמה אלף שקל למטר שזה מחיר זול מאוד לתל אביב אבל למה למה באמת היזם מוכר את זה ככה למה בגלל זה מוכר ב 33 34 אלף שקל למטר בגלל שזה יד אליהו זה היה בשכונה אחרת אז אז כבר היינו רוצים מ-40,000 ביותר וכבר אני לא מדבר על איזור כיכר המדינה שכבר מדברים איתך על 70 ו 80 אלף שקל למטר תומר בעצם אתה מה שאתה צריך לחפש את המקומות שהם עדיין לא חבו את עליית המחיר וזה כפרה אומנות אומנות שדורשת איסוף מידע ניתוח של המידע השוואה יש היום המון כלים ואולי זה הסיפור המרכזי כל המידע הקיים וזה אני אומר הרבה פעמים תקשיבו אתם לא צריכים לעשות הרבה יש את כל המידע על דירות באליפות בכמה נמכרו איפה נמכרו ברחוב הזה אבל צריך פשוט ללכת להסתכל בעיניים וצריך להיות השיעורי בית צריך להתייחס לדברים ברצינות ויש רמון הזדמנות טוב אני אגיד לך יותר מזה אני גם לא צריך הרבה כסף בשביל לקנות דירה בדיוק אחוז משכנתא עצמית מה שרציתי לשאול את ממליצה לקחת כי יש לו מה תזכורת בשוק שבאמת אתה לא צריך הרבה כסף אתה צריך מה שנקרא סטארטר אתה צריך סכום מסוים שיהיה לך כי סטרטר והיום למשל יש לו מעסקאות שאתה משלם אתה משלם 20% באינטרנט ב 80% בעיר עכשיו מדברת על יתרונות וחסרונות פיסקה מסוג כזה היתרון כמובן אולי ברור אני יכול היום לקנות דירה למעשה ולשלם רק 20% ממנה עכשיו נניח והדירה היא סתם לצורך העיגול שתי מיליון שקל כל מה שאני צריך לשלם היום זה 400 אלף שקל ביתר יכול להיות שאני קונה לפני היתר ואז גם אני צריך לשלם פחות עכשיו לא משנה למה למה היזמים עושים את זה זה מקום מסיבות שקשורות להתחייבות שלהם לפי חוק המכר דירות לפי חוק המכר הבטחת השקעות אבל אבל בסופו של דבר לא מעט תזכורת אנחנו רואים שהעסקה היא כזו שלם 20% better אני אלך 100 אלף שקל לחתימת החוזה 20% באתר וכל השאר באיכילוב עכשיו עסקה מסוג הזה מה היתרון הייתרון שאני קונה דירה בשני מיליון שקל משלם עכשיו 400 אלף שקל כי זה 20 אחוז מתוך יין עכשיו הוא ביותר שהוא עוד כמה חודשים וכל השאר באיכילוב עכשיו מה יקרה לי כלום מאיפה תגיד מאיפה היה לך מיון 600 בכלוב היא לא יהיה לי מיליון אבל בעיקרון אני כבר יכול לקרות הדירה ומכיוון שהוא יכול למכור את הדירה ואז היא לא תהיה שווה שתיים מיליון אל תהיה שווה כבר 2.62 כמוני אם ככה אני חושב כל מה שאני אצטרך לשלם בעצם מיליון שש אבל אני אוכל למכור את זה ב 2.6 שילמתי כבר הרבה מאוד זאת אומרת למעשה על 400 אלף שקל ששילמתי הרווחתי 600 אלף שקל בתוך לצורך העניין שלוש שנים אז אני לדוגמא כבר אני אסביר לך את שרון כן אבל הנה דוגמה למה היתרון שמתי 400 אלף שקל על דירה ששווה שני מיליון שקל לא לקחתי אפילו משכנתא בקלות אני אצטרך להשלים אני מוכר אותה כבר ב 26 זאת אומרת שמתי 400 והרווחתי ששמו זה להסתכל acid שאפילו כי לא לקחתי משכנתא לקחתי משכנתא ועשיתי והשלמתי את העסקה זה כמובן אחלה אבל הוא צריך לשים את מה שאמרתי הוא לא מדוייק למה הוא לא הצלחתי 600 יש לי עלויות בעסקה מה הם עלויות העסקה עלויות העסקה עם בעיקר שני דברים עלות הראשונה או שלושה דברים עלות הראשונה זה מס רכישה שפה אם אין לי דירה אז עלות הזאתי נמוכה אם מדובר בדירה על שני מיליון שקל אין לי עלות כי מאז אם אין לי דירה אז כל לי לעשות את הטריק הזה על ואת השנייה היא שאני אמכור אני אצטרך לשלם מס שבח על 600 אלף שקל אלה אם כן חלפו 4 שנים ואז אני גם לא צריך לשלם מס שבח אז אם אני מזמן את זה ככה שאני מכור רק בעוד ארבע שנים אז זה בסדר עלות השלישית וזה אולי הסיפור המרכזי פה זה כמובן מה אני מתכוון מדד תשומות הבניה עכשיו על מדד תשומות הבנייה מדברים היום הרבה מאוד היום זה עלה לכותרות מהסיבה שהם מדד תשומות הבנייה או פסיכי לגמרי בחודש האחרון עלה בתוך חודש 10.8 אחוז זאת אומרת מדד תשומות הבנייה הוא אדיר שמה זה אומר זה אומר שאם אני שילמתי 400 אלף שקל ונשארו מיליון 600 שאני צריך לשלם ובשנה החולפת ב2021 מדד תשומות הבניה לא ביותר מ 5% המשמעות היא של מחיר הדירה בתוך שנה נוסף עוד 80 אלף שקל שלא לקחתי בחשבון אם אני מדבר על שלוש שנים שהם דגולה נגיד 5% אני כבר מדבר על 240 אלף שקל אולי טיפה יותר אני כבר מדבר על 250 אלף שקל שהמדד עולה וזה כבר משמעותיים אז מה אפשר להתמודד עם עם הדבר הזה ושלוש שטרח הדרך הראשונה חייבים כשעושים עסקה כזאת להכניס סעיף בחוזה שאומר אם אני רוצה לשלם אני יכול לשלם זאת אומרת אפילו שמותר לי לשלם רק ב 80% באכלוס אני יכול להקדים את התשלום אם אני בוחר בכך בהודעה מראש ואני מציע לא לזלזל באופציה הזאת היא חשובה מאוד וכרית אפשרות שנייה שאני צריך לעשות זה בעצם לשקול כמובן האם אני מקדים את התשלום ישימו למה ישימו להקדים את התשלום אני צריך לקחת משכנתא אני צריך לקחת הלוואת משכנתא הלוואת משכנתא עולה לי כסף אולי ריביות עכשיו איך אני איך אני יודע מה יעלה יותר האם מדד תשומות הבניה יעלה יותר או הריבית באו הריבית של המשכנתא שלי אז אם אני מסתכל אחורה כדי לדעת כדי להגיד שהמדד תשומות הבנייה בשנה האחרונה לה חמישה אחוז הריבית על הכסף של לקחתי מהבנק היא יותר זולה ולכן לכאורה יותר לשנה שעברה יותר משתלם לקחת הלוואה ולכסות את העלות מאשר לא לשלם מהצד השני אני לא יודע מה יהיה אבל פה נכנס נתון עושה פה נכנס נתון שהמשק נכנס לסביבת ריבית עולה כלומר ההנחה של הסין מציירים היא כזו שבשנים הקרובות הריבית תעלה מכל מיני סיבות ובעיקר עם במרכז הפשוטה של הריבית אין כל כך לאן לרדת ככל הנראה הריבית לי עכשיו מה זה אומר שאם אתם לא תיקחו משכנתה עכשיו אני מזכיר מהסיטואציה סיטואציה קניתי דירה 20% אני משלם באתר שזה הקפיטל שיש לי ב 80% אני רשאי לשלם בקלות מה שקורה הוא שאני לא יודע מה עדיף אני מעריך שעדיף לי לקחת הלוואה מאשר לחכות למדד תשומות הבנייה אבל יש פה נוסף וזה שאם אני אחכה עם הלקוחה של ההלוואה ואני אקח אותה רכב איכלוס ככל הנראה המשכנתה תהיה יותר יקרה זאת אומרת סביר להניח שמי ככה יום משכנתא ישלם ריביות טובות יותר מאשר מי שיקח עוד שלוש שנים אשלח וזו סיבה נוספת למה עדיף לי לקחת את ההלוואה היום ולפרוע גם במקרה כזה שעכשיו לא חייבת לקחת את הכל יכול להגיד אני אקח רק 40% ואז אני מסדרת את הסיכונים שלי כזאת אוהב 20% אני משלם 40% לוקח משכנתא הרבה יותר אז אפשר לחשוב על כל מיני דברים בכל מיני פתרונות בנאי אבל אני מציע לחשוב על הדבר הזה ורק עוד דבר שלישי ואחרון בהקשר זה פה נכנסת הצעת החוק שכבר עבר הווה שכבר עברה בהליך מקדמי אבל היא עדיין לא נכנסה לחוף הצעת תיקון לחוק המכר דירות שאתה זאת אומרת שהיזם יוכל להתמיד רק את רכיב הבנייה ולא את רכיב קרקע עכשיו זה הרי סיפור מדהים למעשה מוכרים לכם דירה אתם זוכרים בשני מיליון שקלים מיליון שקל הוא אומר לכם אני מצמיד את הדירה למדד תשומות הבניה שבת תשומות הבניה 5% למה עולם ב 5% מסבירים לכם טוב התייקר התייקר ההובלה והשינוע היא תקרע ברזלית קרה נפתית קרה פרח הכלנית לקראת אסייתיקה רגע אבל מה זה קשור למכירה קו הרי בתל אביב אם אתה קונה דירה בשני מיליון שקל אז בטוח זה משווי הקרקע הוא לפחות מיליון מתושבי הבנייה כי כלל הוא סדר גודל של 5000 6000 שקל למטר קניתי דירה של 100 מטר 600 אלף שקל זה מחיר הבנייה אז למה אתה מצמיד לי את כל ה 100% שלמה שלנו את הדירה למה לא תצלמי לי רק את עלות הבנייה אז זו הצעת החוק ברגע תעבור הסיפור הזה של מדד תשומות הבנייה יהיה הרבה יותר קל ולכן אני מציע למישהו לך עכשיו לקנות דירה לחכות עם זה מי שקונה דירה יד ראשונה לחכות בגלל שיכול להיות בהחלט שתוך חודש חודשיים החוק למעשה לא יאפשר הצמדה של המדד על כל הדירה ומה שאנחנו נראה עכשיו אנחנו נראה מבצעים גדולים שלי אזמין שינסו להחתים רוכשים על חוזים עם הצמדה מלאה בגלל שהם ינסו למעשה להשיג את החוק עכשיו עכשיו עכשיו תראה מה קורה יבוא הילדה מהיום הזה המוכשר בלאגן אני עושה לך הנחה 100 אלף שקל אם אתה חותם לי היום אתה אומר מה נקנה לה אלף שקל לדירה בטח שאתה חותם היום אבל מה אתה לא לוקח בחשבון שבוע וחודש הוא כבר לא אוכל להצמיד את כל הדירה אז אתה נותן לך הנחה 100 אלף שקל אבל סליחה שאני אומר דפק אותך במדד תשומות הבנייה השמנה רודי רעיון שאם אתה משקיע עכשיו בפורטוגל אתה לא יכול לדבר כזה בחיים נכון אז אז כל מה שצריך לדעת זה איך אני משקיע חכם ובנקודה הזאת אני אומר נקודת זמן צריך לחשוב לראות מה קורה עם החוק הזה הוא אמור לעבור הוא לא אמור לעבור מתי הוא אמור לעבור כי זה ישנה באופן משמעותי את התנאים של רוכשי דירה ראשונה שעדיין לא מוכנה זהו רק רציתי להגיד שערי מדד תשומות הבניה או רלוונטי למי שקונה בעצם דירה חדשה מקבלן ולא הדירה יד שניה נכון לא דירה או דירה שאת ראשונה מוכנה אם אני קונה בעיה תרשום לי אז אני אומר שהוא אולי מישהו קונה את הדירה הראשונה שלו עדיף לו לא להיכנס לדבר הזה כי יש פה את האלמנט המורכב הזה שאולי הוא קצת מסובך המשפט הראשונה שלו אז אולי עדיף באמת אבל תזכור דבר אחד אם אני קונה דירה מוכנה אני גם צריך לשלם את כל הכסף עכשיו זאת אומרת יש לך פה מקבילית אתה מבין אם אתה קונה דירה לא דירה מקבלן ישן יכול לקפוץ אם אני קונה דירה עם מי שהיא מוכנה כבר לא משנה מי אז מאוחר הקראי אז אני צריך עכשיו להיות מאורגן עם הכסף אז יש לך פה מיקרו איתה אנחנו חוזרים רגיל טיילר של השיחה שלנו המלצה לרכישת הדירה הראשונה שלכם אז אולי אנחנו מנסים לחשוב על זוג צעיר בן 23 לשים משהו אולי יש לך איזה טיפים בשבילהם באיזה עיר לקנות כמה אחוז הון עצמי כמה אחוז משכנתא hello dear how are חטיפים הבריאה הראשונה של מעמדות מה אנחנו גם לא שומע אותך חיים שומעים אותי כעת עכשיו אני שומע הסיפור המרכזי פה סיפור הפיננסי מה הכוונה סיפור הפיננסי בעצם תראו יש הרבה שיקולים איפה לקנות דירה השיקולים הללו קודם כל איזה דירה לי כלום אני קונה דירה חדשה או אני קונה דירה יד שניה אני קורא נעמי עזר או אני קונה אני קונה דירה בפרויקט ישן תמא 38 או אני קונה בפרויקט שרק עכשיו נבנה אז אז פה יש מרחק גדול של שיקולים אני לא אוכל להיכנס לכל אני כן מציע לכם לצפות בסדרה מצויינת סדרה ביוטיוב שנקרא את הדרך לדירה תכתבו בגוגל הדרך לדירה זה סדרה של 10 פרקים שאנחנו אספנו עשרה המומחים של ככה מציגים כל אחד בן אחד אז אז אפשר בהחלט לראות את זה הדרך לדירה ביוטיוב אבל אבל אז יש פה הרבה מאוד שיכולים כמובן שיקולים של עבודה של תעסוקה של ילדים של איפה אני רוצה לגדל את הילדים בעיר בכפר המון המון המון שיכולים אני לא נכנס לזה אני נכנס רק השיקול הכלכלי השיקול הכלכלי בעצם הוא שאלה של כמה אני יכול למנף ובעצם השאלה איזה דירה אני יכול לקנות בו מבחינה כלכלית מורכבת משני משתנים בלב הראשון זה כמה כסף יש לי כרגע ביד והשני זה מה כושר ההחזר החודשי שלי אלה בעצם שני המשתנים שמרכיבים את התשובה לשאלה שלי איך אני יודע אז כמה כסף יש לי ביד אני שובר את הקופה של החזיר ואני קוסובר יש לי בעיה כן יש לי 100 אלף שקל 200 אלף שקל 300 אלף שקל אני מעקם את כל מה שיש לי זה הכסף שיש לי ביד אני מציעה לא לקחת הלוואות נוספות כי אתם עיניו אתם קונים דירה תצטרכו כל מיני כספים נוספים בשביל שיפוץ בשביל הובלה בשביל מס רכישה בשביל תשלום לעורך דין בשביל תשלום למתווך בשביל תשלום לשמאי בשביל פתיחת תיק תיק תיק משכנתא אלף ואחד דברים אז אני מציע לו לקחת עוד עוד עוד עלויות הוצאות נוספות אבל x כסף יש לי זה סכום אחד הסכום הזה צריך להיות שווה ערך לשליש מה השווי של הדירה כלומר אם יש לי 400 אלף שקל מזומן פחות או יותר כן יש לנו את יודע מה קרן השתלמות הוא יש לנו אנחנו כזוג יש לנו 400 אלף שקל מההורים מפה משם אז אז אני יודע שיש לי פחות או יותר יש לי מיליון מאתיים אלף שקל לקנות דירה רואה יש לי שליש יש כאלה שמדברים על 30% של הזמנים הישנים בגדול אבל פחות או יותר צריך לקחת בחשבון שלי אתם יודעים מה קחו 30% גם סבבה אבל לא יותר מזה בסופו של דבר אם יש לי 400 אלף שקל כלומר אני צריך לכוון לכיוון של דירה מיליון מאתיים ויש דירות במיליון 200 אלף שקל בשוק אז נתון אחד על השני זה אוקיי יש לי 400 אלף שקל אני רוצה דירה במיליון מאתיים האם אנחנו כזוג יכולים לעמוד בכושר החזר של משכנתא בגודל בגובה של 800 אלף שקל פה הקישור בו עד שליש מההכנסה הפנויה מה זה אוטו של שני בני הזוג מה זאת אומרת לוקחים את ההכנסה נטו של שני בני הזוג מורידים התחייבויות קיימו למשל החזר על הלוואה של אוטו 40 אוקיי ההכנסה הפנויה שלנו היא בעצם לצורך העניין גיל 20 אלף שקל את ההכנסה הפנויה של שני בני הזוג ביחד המשמעותי שאנחנו יכולים כושר ההחזר שלנו למשכנתא עד שליש כלומר 6500 שקל משכנתא 800 אלף שקל היא עם החזר של פחות מ 6500 שקל 800 אלף שקל משכנתא oatmeal נכון זה חזר של ארבעת אלפים מאתיים שקל 4400 שקל אבל זה 500 שקל ולכן אין בעיה זאת אומרת אם אני יש לי 400 אלף שקל אני צריך לכוון לדירה של מיליון מאתיים כי אני יודע שיש לי את השליש שאני צריך ויש לי גם את היכולת לעמוד בכושר היי חזר אז בעצם הסכום שאני יכול לכוון אליו זה סכום שהוא מורכב הדברים האלה יש לי שליש מהם ההון הנדרש ואני יכול גם לעמוד בכושר היחס הבנתי אוקיי הרבה דברים בגדול יש את יודעת את כל הצרות האלה שאולי בכלל עדיף לשכור דירה ולא לקנות דירה מה מה אתה חושב על זה מה עדיף וואלה זאת נקודה סופר מעניינת ואני מציע שאני אסיים איתה גם ככה כן כן בהלם עכשיו תשמע רוצה שגם כל פעם אנחנו נשלים בעיקר על ידי זוגות צעירים לשכור או לקנות עד היום הייתה לאיזה תשובה קצת תשובה קלה למה היית על איזה תשובה כאלה כי כי לזכור בעצם לרוב שכירות קצרת טווח לא באמת נותן לך ביטחון שכירות קצר צבע שוכר דירה אתה יודע איך ישנת ורון שהוא מעניין מאוד כמעט כל הסוקרים למגורים במדינת ישראל החוזים שלהם לכמה זמן נכון זה ברור מצד שני הממוצע שכירות במדינת ישראל הוא של למעלה משלוש שנים זאת אומרת בסופו של דבר הם מזכירים לנו להרבה זמן אבל עושים איתנו חוזה לשנה אחת למה מזכיר עושה לנו חוזה לשנה אחת של העלאת המחיר רק בגלל שהוא רוצה לשמוע את הקלפים אצלו או להעלות את המחיר או לשמור את האופציה לבת שלו שתחזור מארצות הברית מהטיול שינסה או בגלל שהוא חושב אולי למכור את הדירה זאת אומרת בעצם מחזיקים אותנו כל הזמן קצר ואז מה הבעיה של הסוכרים אין להם ביטחון אין להם ביטחון מאוד מאוד מאוד קשה לחיות בחיים ללא ביטחון כי אנחנו כבני אדם מה שאנחנו מחפשים בחיים בעיקר בעיקר בעיקר זה ביטחון איך אתה רואה את זה בתעשיית הדרכונים הזרים שיש במדינה מה כל אזרח ישראלי רוצה שיהיה לו דרכון זר למה מה אני צריך דרכון פורטוגלי מה אני צריך דרכון הונגרי אוסטרי התשובה אני רוצה שיהיה לי רשת ביטחון עכשיו יכול להיות שזה נובע מכל מיני סיבות שקשורות לחיינו באיזה חיינו היסטוריים ככה או ככה את הנטייה הטבעית של אנשים שיהיה להם ביטחון שכירות לטווח קצר לא נותנת ביטחון ולכן בתיאוריה אתה רוצה לשרוף לי כלום אבל אז נכנס מוצר חדש שהמוצר הזה נקרא סחיר טווח ארוך למעשה היום המדינה דוחפת בצורה אגרסיבית את המוצר הזה שנקבע שכירות לטווח ארוך אומרים לך תשמע אנחנו מאפשרים לך לשכור דירה ל 10 או 20 שנה במחיר שאתה יודע שהוא מכיר ידוע מראש והמשכיר זה חברות גדולות כמו שיכון ובינוי הוא אפריקה מגורים חברות כאילו רציניות מפה השאלה כבר הופכת להיות יותר מעניין האם אני צריך לקנות דירה או האם אני צריך כדי לסגור לטווח ארוך פה כבר זה שאלה אמיתית עכשיו יגיד לך איש שוק ההון תקשיב כך את ה-400 אלף שקל שלך תשקיע אותם בברשקה אותם ובשוק ההון פלוס עלויות שיעולים לך על עליות תלולות לך ריביות של ה של המשכנתא וכולי וכולי וכולי אתה תרוויח יותר מצד שני אני חושב זה באמת עניין של טעם אבל הערכה שלי אומרת ככה בסופו של דבר השקעה בדירה שלנו כזוג צעיר זה ההשקעה שלנו לשארית חיינו זה השקעה שלנו לפנסיה בסוף אני רוצה בגיל 70 לשבת בסלון שלי ושאף אחד לא יוכל להוציא אותי ממנו וזה רק אם אני אקנה דירה ולכן אני חושב ש השכרת דירה של קניית דירה היא לא בהכרח החלטה כלכלית נכונה אבל בהחלט יכול להיות שגם החלטה כלכלית יכולה אבל היא לא באה מהמקום הכלכלי היא באה מהמקום האנושי הפסיכולוגי אדם רוצה בסופו של דבר שיהיה לו התערב עמוס שלא שהם שלו לא לטווח קצר לא לטווח ארוך שלי בטאבו כי זה בסופו של דבר מה שנותן לנו את תחושת הביטחון שאנחנו רוצים לדבר הזה שווה כסף תחושת ביטחון שווה כסף ולכן אני חושב שזה מה קורה אתה תזכור דירה לטווח ארוך 10 20 שנה לעצמה בגיל 50 היקרה בגיל 60 היקרה בגיל 70 היקרה אני לא רוצה לעבור דירה בפנסיה אני לא רוצה להתנצל בדירות אתה לא רוצה תחושת הנזקקות אזור שעלולה להיווצר כשאני אהיה מבוגר שאז כושר ההחזר שלי הורד והגמישות שלי הורדת והניידות שלי הורדת ולכן נראה לי ש השקעה בדירה למגורים כי אם אתה לא בא גם אם אתה קונה דירה במגדל העמק וגם קרית אונו אבל השקעה בדירה גורים יאשקה לא רק בשביל חשבון הבנק אלה ישקה בשביל הנשמה טוב חברים אנחנו לקראת סיום יש לכם עוד איזה שאלה עליך היום הזה זו ההזדמנות לכתוב בתיבה שאלות למטה בוא נראה אם יש שאלות אני רגע עובר על התיבת שתים רונן כותב ישר כוח על ההסבר המלומד איך ניתן ליצור קשר ולהזרים חיים בהמשך איך ליצור קשר לך בקרית אונו וגם אפשר למצוא באינטרנט בבית הספר באתר של או לא אפשר למצוא את המייל שלי למי שמחפש יפה אז עד שנכנסות עוד שאלות לסיום בינתיים אולי ככה אם אתה רוצה לסיים באיזה תובענה או איזה משפט או איזה משהו שהיית רוצה שאנשים יזכרו יקחו איתנו יש לך איזה משהו כזה אולי כותרת כזו אני אומר לפעמים לסטודנטים אנחנו יכולים ללכת לקניות ברמי לוי באזור התעשיה ולעמוד בתור ולתפור בפקקים בשביל לחסוך 50 שקל אבל אם אני טיפה יודע יותר טוב אם אני טיפה יודע להתמקח במשכנתא שלי אני אחסוך יותר ממה שאני אחסוך וכלה רמי לוי כל החיים אבל מה הבעיה שאנחנו לא יודעים הבעיה שאנחנו עושים את העסקה הכי חשובה שלנו שאנחנו לא מבינים לא על מה אנחנו חותמים לא איך בנויה עסק פיננסית ולא אכפת לנו העסק מבחינה משפטית אתם ניגשים לקנות דירה אתם ניגשים לקנות דירה תעשו שיעורי בית אל תסמכו באופן עיוור על אף אחד לא על יועץ המשכנתאות ולא על המוכר ולא על הסבא ולא על הדוד זו העסקה הכי חשובה בחיים שתלווה אתכם ל 30 השנים הבאות תשקיעו קצת זמן תלמדו מה אתם עושים לא לפחד לשאול לא לפחד מהלחץ שלוחצים אותכם כולכם כולם קחו את הזמן זו החלטה הכי חשובה בחיים תעשו אותה נכון ותראו גם שתהנו מהתהליך אין מה לפחד מזה זה כיף זה מספק וזאת הרגשה שבסופו של דבר אתם נכנסים לבית שלכם אחרי שעשיתם עסקה טובה אין דבר יותר כיף מזה תעשו את זה נכון מתוך ידע ומתוך כוח ובהצלחה רבה לכולם קודם כל הידע והלמידה ולעשות שיעורי בית יש לך פרופיל בקהל אני מאוד מודה לדוקטור חיים זה מה שחשוב מעניין תודה רבה לניר שהבנות שם מקצוע מעולים היה כיף להכיר והיה כיף ככה לדבר ביחד ואולי בהזדמנות אחרת נעשה פרק נוסף על משהו אחר המסחרי מה שתרצה אנחנו מזמינים לא בא לך על הזמן שלך תודה לכל מי שהגיע יהיה היום הקלטה למי שירצה לצפות עוד פעם ילדי הפרברים איכילוב שהיה אולי שווה גם לראות את ההקלטה עוד פעם לוודא שלא פיספסנו כלום אז זה הזמן שלך ערב טוב

Other Episodes

Episode

April 20, 2022 00:54:10
Episode Cover

פרק 45: ניר סבר מארח את יובל שוורצמן - איך להגשים החלומות שלך ולתת לנדלן לממן אותם

למעבר לתוכנית של יובל - 100 ימים של נדל״ן: תכנית הכשרה למשקיעים, מלאו פרטים: https://severteam.co.il/yuval-shwartzman    

Listen

Episode

March 13, 2022 00:44:26
Episode Cover

פרק 23: ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית

 ניר סבר מארח את יוסי בר דוד - מפת המוקשים בפרויקטי התחדשות העירונית https://severteam.co.il/  

Listen

Episode

April 01, 2022 01:04:28
Episode Cover

פרק 35: ניר סבר מארח את עופר מזור - מגשימים חלומות בנדל״ן

פרק 35: ניר סבר מארח את עופר מזור - מגשימים חלומות בנדל״ן נדבר על:*איך לאתר דירות ישנות בעלות זיקה לתמ"א.*מציאת הזדמנויות בנדל"ן.*כיצד לקנות נדל"ן...

Listen