פרק 42: ניר סבר מארח את שי פרלמן - עליית ריביות המשכנתה

שלום לכולם כאן ניר סבר עם עוד פרק של רעיונות נדלן מחר בים היום אני שי פרלמן נדבר נושא מאוד מאוד עדכני לחשוב על יד ריביות המשכנתא מה שקרה משהו שבוע תסביר את זה יותר טוב ממני אז שיהיה וכלכלה ובעלים של פרל ייעוץ משכנתאות משנת 2014 חברה מובילה בשוק המימון זה המשכנתאות מכהן כחבר הנהלה ב התאחדות יועצי המשכנתאות עמותה 8 כ-1,200 עברי ויוצא משכנתאות מקצועיים וגם מרתוניסט בשלוש שנים האחרונות הוא הציע מרתונים אליהם תעשה שלום שי ערב טוב ניר אור שלום ניר מישהו שומע את זה בבוקר אנחנו הולכים להתחיל משכנתאות היום הנתונים אולי גם משכנתא עם הרצון הזה למרתון ובסוף מתחבר למשכנתא זה משכנתא איזה ריצה למרחקים ארוכים וגם הם רצו בסופו של דבר אתה יודע קח את זה לתקופה ארוכה ואת הרצים זה צריך לבנות את זה בצורה כזאת שתוכל לרוץ להגיע לקו הסיום אז זה מאוד מתחבר הנושא של המשכנתאות במרתונים אצלי בכל אופן כמו שדאגת אנחנו כמה חברה אני ואשתי בשנת 2014 אחרי קרוב ל-10 שנים שהייתי בשוק ההון ובתפקידים שנת 2014 הגענו לתובנה שיש לנו את התאריך ואת היכולת לעזור לאנשים אחרים גם לעצמך ואחרי שאנחנו עושים לו שתי המשכנתאות בעצמנו מעבר לזה היא אותי כלכלן בעל תואר שני והניסיון בשוק ההון אוטומטי גם את התחום של היועץ משכנתאות יצאנו לדרך עצמאית מאז שנת 2014 לבינו מעל 2,000 משפחות בכל סוגי תהליכי ניוון וכמו שציינת אז המשרד שלנו הוא לא ציינת אני צריך לשלם נמצא יש לנו צוות של חמישה יועצי המשכנתאות שעובדים איתנו ואנחנו מלווים פרויקטים גדולים פרויקטים של משקיעי נדלן אשקלון דירות חדשות כאלה שצריכים ממונה על הנכס שלהם והשוק זה השוק הזה הוא מאוד מאוד מעניין בשנים האחרונות כאשר אין לנו אסור revit how to set ומעבר לזה גם האינפלציה מדד המחירים לצרכן הסיבוב שנה וחצי שנתיים אחרונות מה שקורה בחיים לא אז השוק הזה כל חודש צוברת תאוצה משתנה כל הזמן יש עדכונים חדשים העדכון האחרון בעצם שהיה בשוק המשכנתאות היה לי ביום שני כמו שאמרת הייתה עליית ריבית בנק ישראל ריבית בנק ישראל הייתה עד יום שני 0.1 והיא ענתה 0 קמ 25 0.35 באמת משפיע על המשכנתאות שלנו גמרנו אמרנו מי 0 1 0 0 3 5 0 1 3 5 3 5 0 1 ל 30 35 ילדה בת ארבע אחוז אבל המספרים זה לא פי שלוש ואני מביא לא לא נקודה 35% ובעצם זו משפיעה באופן ישיר על מסלול אפריים קציר אפריים למסלול מאוד נפוץ לנוטלי המשכנתאות בעצם עד שנת 2021 הייתה הגבלה של קרוב לעשור של אח שלי של משכנתא ניתן לקחת בתחילת שנת 2021 זה ישתנה על אפשרות לקחת עוד שתי שליש המשכנתא במסלול של ריבית בנק ישראל + תוספת קבועה של אודם קבוע של קרולינה למקה לי ולכולם להבין נגיד ביום הדירה בשני מיליון שקל מיליון עם עצמי ומיליוני משכנתא אז איך זה ישפיע עליו בכסף מה שאמרת עכשיו זה קצת יותר ממיליון שקלים משכנתה עד היום החפיפה הממוצעת הסכום הממוצע שאנשים לבחור במסלול הפריים 40% זאת אומרת 400 אלף שקלים כאשר עליה שהייתה עכשיו ב 0.25 איתה את הסכום של הברזל 47 שקלים 46 שקלים זה שינוי כרגע למי שלקח 400 אלף שקל במסלול הפריים אם אני אקח את הכל אז בעיקרון כל 100 אלף שקל במסלול הפריים עליה השפיעה שתים עשרה שקלים על השינוי בהחזר החודשי כל אחד שיש לו את החפיפה לפרנס את החישוב בעצמו אבל בגדול זה לא דרמטי דרמתי עליה הזאתי כאשר השוק המשכנתאות עצמו כבר בחודשיים האחרונים החלה עליית הריבית במסלולים קבועים במסלולים קבועים במשכנתא כתוצאה מכך של השוק כבר ציפה לזה שתהיה עליית ריבית אינפלציה שזה מדד המחירים לצרכן לפי גבוה מעל 3 אחוז המלחמה באוקראינה קורונה כל זה גנב לה כבר מלפני חודשיים לריביות הגבוהות להתחיל לעלות כך שהשינוי שהיה ביום שני בעצם כבר מעבר להשפעה על המסלול פרטים כמו שכבר תוכל להיות עליו טוב ונפלא במסלולים קבועים אפילו בנאלי הזאת שהייתה כך שכל המשקפיים כמו שאמרתי במהלך חודשי המכונית קרוב קרוב לא כותב ואפילו יותר בחלק מהבתים הבן אדם שצריך לעשות עם כל המידע הזה לקנות דירה לא לקנות דירה מס הכנסה לפי הכלכלה בבתי הספר ובאוניברסיטאות אז ברגע שאני בית תעלה את זה אמור להוריד את הביקושים מצד שני בחורים שמחירי הדירות ממשיכים לעלות נכון לעכשיו עדיין שווה משכנתאות גם את עליית הריבית צריך לדעת כמובן לקנות אותה עכשיו בצורה יותר מדוייקת לחלק את המכונת המסלולים לבחור מסלולים כאלה שהם חמודים שיכולים להגן על המשך העליות בעתיד אבל עדיין שווה לקחת משכנתאות נכון לעכשיו לבוא לבית קבוע לריבית משתנה בוא סליחה אבל ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה במסלול מכשולים לא רק אני אומר אם יש מישהו נגיד רוצה שבוע הבא לקנות דירה מה צריך לעשות כרגע גימל התקופה הזאת באיזה שעה להיות איתי יכול להיות מעצמה שכן ושתהיה מתאימה יותר לתקופה עצמה ולתכנן אותה נכון צמחים בהתאם ליכולות אבל עדיין יכולתי לקחת משכנתא כי בסוף אנשים רוצים והפסיכולוגיה של הביקור של הדיור ואתה רואה שהבחירה דירות אלה ממשיכים לעלות כל עוד אין איזה שהוא יתרון גדול באופק על ידי הממשלה ואת גם אני בעצם גם הדירה העולם וגם אצלנו שתהיה השבוע גידול בביקוש לדירות לפני הדבר הזה בחודש הקרוב של אנשים שרוצים לבצע כמה שיותר מהר לפני העלייה ואתה תראה בכתם תראו בקרוב פרסומים חדשות ובעיתונות הכלכלית על זה שאת ממש משכנתאות תמשיכו לשבור שיאים וכנראה ימשיכו או דשבורדים כל עוד כל עוד אנחנו לא עוברים עליה כזאתי שתהיו משמעותית את ציפי שבשנה הקרובה שנה קדימה מפה אלנבי בנק ישראל לפי איבר לפי דיווח של בנק ישראל עצמו הריבית צפויה לעלות לעזור החוזה וחצי אז שמה כבר אנחנו נראה אפילו התייקרות משמעותית יותר בהחזר החודשי זה תודה מתי זה אמור לקיחת משכנתאות דירות לפי התיאוריה הכלכלית אז אל תורידי את המורה להוריד כן למורה להוריד אותו משהו כי אנשים יכולת החזר מנוחה יותר זוגות צעירים שיש להם גם פחות אנשים צריכים יותר משכנתא גם כשיש לה ביכולת יותר מאוחר יותר אז או שהם יעזרו ברורים יותר שזה מה שהופך להיות נפוץ יותר בשנים האחרונות או שנקנה בפגישות דירות זולות יותר או משהו מה זה נשמע כאילו היא כל כך קטנה של דווקא זה מלא מדרגות הצעירים ולא את המשקיעים מחפשים לשכור דירה אנחנו מדינה קטנה וכולם רוצים לנצח מאורגן דווקא משקיעים יכול להיות שימשיכו לקחת השקעות בשוק הנדלן כל עוד שעוד הפעם הריבית לא פשוט כבר אתה לא יודע איזה חמש אחוז בריביות גבוהות שזה כמו אולי יש פיה יותר חזק על הכדאיות מבחינת הצורה שהם תומכים שהבאתי לפני ושאלתם מה אני חושב יחידת דיור עד יום חמישי למכור אותם אולי הפעם זה עלה מה אתה חושב על ריביות המשכנתא בחמש השנים הקרובות גם יהלום מצאתי בשנה הקרובה שאתה פה בועות שהריביות יעלו אבל אני לא חושבת יותר מידיי כי מה שאנחנו רואים עכשיו גם במדד המחירים לצרכן אפלקציה וכתוצאה מכך גם עליית הריבית כי בעצם עליית הריבית זה הכלי הכי חזק של בנק ישראל להוריד אותן פלציה להכניס אותה על היד זה התפקיד המרכזי של אפשר להגיד אבל כל מה שקורה עכשיו כל המחירים האלה היי שירה מה קורה כל הזכרים של יואב יא באייר בשינוע במחזור של אתה קם בעקבות המלחמה הזאת גורם לעליית מחירים איזה יופי וכתוצאה מכך את הבנק מעלה את הריבית אבל אני לא רוצה משהו שימשיך לאורך זמן כי במצב הקיים שהרגע בעשור האחרון שזה בעצם הכלכלה החדשה זה שלא יכולתי מצב שיש תחרות גדולה במחירים לא עולים כמו שהגופים מטיילים וכך מצליחים למכור יותר אבל אני שם במחירים מעולים זו הייתה נפלאה אין סיבה משמעותית לעלות את הריבית כמו שאמרתי העיקרי של הבנק כדי להילחם במפלצת אחרי כל ההקדמה הזאתי אני רוצה להגיד שזה כנראה שזה לא יפתור את הבעיה ליד הרגיז אותי לא נפתור את הבעיה אתה דיור יכול להיות שבטווח הקצר קצת תוריד אולי היא קצת איטית יגרום לזה שאתה אבל כל עוד לא יהיה שהוא פתרון כמו שצריך יש המדינה תדביק את הביקוש לקחה את ההיצע לביקוש אנחנו לא עונה איפה אתה מקלקל ניחוש הביקוש לדיור קשיח לא גמיש לא משנה מה עושים הוא ממשיך להיות לא אלירן זה בעצם מוצר בסיסי מוסר שאנחנו קונים כמו שאנחנו קונים לחם וחלב המכולת אז כל אחד יודע אחרי שהוא מתחננת עם חתן אתה צריך לדירה אנחנו מדינה קטנה בסוף לא מספיק מועצת יכול להיות שהוא פשוט היום אני דווקא באזור הזה שלדעתי הקטן שיהיה בעולם הנדלן זה לא התוכניות אני שכירה בהנחה לגננת בלחיצת ידיים כי בסוף הדירות האלה אתה יודע אנשים שצריכים במחיר למשתכן ברמת גן אחד מחדש כל הדירות האלה בפועלים מוכנות בעוד חמש שנים רובה אמרתי רובה מים בליטרים בכלל אז זה לא באמת משהו שהוא פותר את הבעיה אתה נמצא ואיך שאני רואה את זה התחדשות עירונית באמת משהו שיכול להיות שזה יתפוס תאוצה יותר ויותר זה כבר אנחנו רואים שלי זה מה שיש מתקדם יותר ביותר בערים שונות אני אמצא חנייה גם קניתי דירה להשקעה בבת-ים מתוך מחשבה של פינוי בינוי שהערך של הדירה תעלה ואני חושב שהוא בחמש שנים הקרובות אולי תהיה אתר אבל בגדול הכיוון הוא עדיין ממשיך אליה כל עוד לא יהיה פתרון אמיתי אז בעצם אני אלך כי בגלל רק את זה למסקנות פשוטות אז בעצם אתה אומר עדיין כדאי לקנות כי כרגע זה נראה גבוה אבל בחרתי את זה במילא יותר גבוהה כדאי לקנות את המסקנה אולי כרזות זה נכון בדיוק עדיין משתלם לקנות ויכול להיות שזה באמת עם ברום לאיזה שהוא האתר של פחות אנשים יוכלו לקנות ואז אנחנו נראה איזה שהוא שינוי מגמה אבל אני לא צוחק משהו שהוא טבעי השירים מה זה כל עוד לא בונים מספיק כל עוד לא על הביקוש הזה שאתה מדבר או לא כל הגן מספיק יצא אוקיי אז אולי יש דרכים יותר חמוד לא נכונות לקחת משכנתא אולי את רוצה לדבר על זה יותר גרוע להתמיד על הרכב מסלולים משכנתא מלפני שנה שהכל היה זון אנחנו יותר משכנתאות שהיינו בונים את המילים אז היינו מדגישים את החשיבות של החלוקה עם לקחת כמה לקחת בפריים כמה לקחת בריבית קבועה כמה לקחת ביצים משתנה כל 5 שנים היום זה הופך להיות אפילו יותר חשוב החשיבות של הבניין התוכנית המשכנתא לאמא דרכים יצירתיות להתגבר על העלייה הצפויה ולבנות משכנתא שתהיה עץ להתגבר גם על האינפלציה ולבנות משהו בתוכנית משכנתא שהיא נכונה וחכמה כזאת שבאמת תתאים לצרכים של כל אחד בהתאם לעסקה שהוא עושה בדיוק אני יכול להגיד שדווקא בעקבות עליית ריבית הפריים דווקא עכשיו יותר שווה אפילו לקחת יותר בריבית הפריים עד עליית הריבית היינו לוקחים 40% במסלול הפריים היום אנחנו כבר יותר מתקרבים לכיוונה 50% בן 47 ל 50% דווקא למרות עליית הריבית שהייתה הסיבה שאתה הזה שעדיין הפעם זה המסלול הכי זול ומה שהיא שיתפתי קודם לכן בחודשיים האחרונים הריביות במסלולים קבועים הכחולות יקרים משמעותית עכשיו שאתה לוקח משכנתא ל 25 30 שנה רוב האנשים עושים שינוי במשכנתאות בין שבע ל-10 שנים אז אם אתה לוקח מראש במסלולים היקרים יותר בעיות אחרות אתה לוקח לתקופה ארוכה אבל בפועל סוגר את המשכנתא או חלק ממנה בערך 10 שנים אז מראש אם שילמת ריבית גבוהה יותר אז מה אתה ממליץ לעשות עם כל המון מידע זה קשה לעכל אני צריך לזקק את זה ל טיפים פשוטים מה מה צריך לעשות בכול בפועל עכשיו שלוקחים משכנתא דווקא שווה להגדיל את הרכב של אפריים אבל עדיין לא לחצות את ה 50 אחוז מהם המשכנת עצמה כי אנחנו לוקחים נגיד לקח לו מיליון שקל משכנתא לא לעבור את החצי מיליון בפריים לקחת ריבית קבועה היום אנחנו הולכים ריביות גבוהות בן 35 כ 40% מהם משכנתא ולשלם עוד 10% 15 אחוז ריבית משתנה כל 5 שנים שיש לה תחנות להגן על עצמך גם יעלה את הריבית ועדיין לקבל קביעות שהם יבואו לקחת משכנתא טובה יש עוד דברים חשובים שאתה רוצה לגעת בהם מנסה לחשוב שיצירתיות בעצם יש שתים עשרה שקלים אבל עצם זה שאלו הריביות הגבוהות משמעותית היום מחזור משכנתא הופכים להיות פחות פחות פחות רלוונטי או לד גמיש משכנתאות שנבנו אנשים לקחו אותם בין 2016-2019 שיכולות להיות יקרות יותר ובעיקר מאוד צמודות למדד הרבה נשים אותו תקופה לא אבוא לקחת משכנתאות צמודות למדד זה לא עניין שלה עבור כל מי שהלך בלי יועץ משכנתאות אז הבן קמח באופן טבעי משכנתאות לא צמודות למדד ועכשיו בעקבות המדע תפקידו שווה למסור אותו בבית המחזורים הופכים להיות פחות כדי עם אפשרויות נוספות שיש לנו עכשיו בתקופה הזאתי זה עדיין עם מי שיש לו חובות בנוסף למשכנתאות למחזר לתוך המשכנתא ואפשר ככה לשפר את הדברים החודשי הבנקים אומנם נותנים עד 50% משווי הדירה לקחת להחזיר חובות לתוך המשכנתא אעבלין שעות פתרונות פתרונות טובים חוץ בנקאיים טובים של ריביות סבירות שקרובות לידיעות שרתים הבנקים שאפשר לקחת אפילו יותר ואז לשפר את המצב התזרימי במיוחד בתקופה כזאת יש הכל מתחיל לעלות בבית הוא כלי שיכול לעזור לנו בעצם לשפר את היכולות שלנו את הזרים שלה מעבר לזה אני יכול להגיד ש כמו שאמרתי מקודם עדיין שווה להשקיע ואין שווה לרכוש נדלן בעיקר להשקיע נכון בהצלחה קודם כל ולשמור פודקאסטים כמו שלך וכאלה שנותנים הרבה מאוד ערך ולהתפתח קדימה איזה עוד איזה עוד מידע חשוב בתחום המשכנתאות אחרי זה כדאי שיהיה לה אנשים וקבלת החלטה שאנחנו מגיעים להחלטה של לרכוש דירה בלקיחת משכנתא זה יכול לעשות תכנון כלכלי נכון זה השלב הראשון זה בעצם נכון גם לכל דבר בחיים לפני שהולכים איזה שהוא רוצים מהלך צריך קודם כל שיהיה לך בראש זה שהוא מטרה גדולה שרוצים לעשות אבל מעבר לזה אני צריך שהיא גם תכנון נכון של הדברים ולא איך קוראים לצאת לדרך לקחת העיקר לקחת צריך לתכנן את התהליך הזה במיוחד משכנתא לטובת קלים מאוד טוב כדי למלא את עצמך ולרכוש דירה ודירות ומה שחשוב זה התכנון אנחנו נצא חניון בית ספר לנדל ן מאמין עד לאן שהוא שבעצם הבדל מטורף לדעתי אצלנו התקשרו ואסור להם כל המוסכים שמה שאנחנו מלווים הם מגיעים בכלל מגנדה של לקנות שתי דירות להשכרה במעלה זה זה שמקבלים בקורס וגם מה המצב של ככה הם מקבלים אותו ואנשים שמה יוצאים בטירוף יפה להגיד ש כי יש הרבה תוכניות שאפשר לבנות תוכנית מימון שאפשר לבנות כדי לייצר לעיתים גם לקנות דירה אפילו בלי מעצמי זה היופי של המימון והניהול מתחיל בתכנון נכון של מה שאני יכול להגיד הכי חשוב בתכנון הזה זה היה יכול לתת לנו עוד כמה אנחנו יכולים להחזיר הרבה פעמים השקעה בעצם מכסה את המשכנתא בשאיפה מקרים שאתה שזה לא נכנסת המשכנו צריך לשים עוד כסף מהכיס זה לא הופך את זה לא כדאי כי לדוגמה אם אתה עכשיו קונה דירה ואתה מקבל שכירות 3000 שקל במשכנתא 4,000 אז בסך הכל הסוכר משתתף ב 3000 שקל שהוא מכסה את כל הריבים וחלק גדול הכלב ואתה בעצם עד 1000₪ מהקיר שלך ומשתתף איתו בהשקה של המשכנתא זה כמו השקעה כמו שרשמתי שוק ההון לצורך השקעה וחיסכון בסופו של דבר וזה בעצם עדיין אפשרות טובה כדי להתקדם תכנון נכון שאנחנו יודעים כמה יש לנו יכולת החזר כמה אנחנו יכולים להחזיר לה המשכנתא בהתאם להחלטות ההוצאות שלנו הלוואות קיימות זה כלי מרכזי בכל תהליך קבלת מימון אפשר למצוא בהמון מקומות אז אני אומרת לה שאנחנו לא מעט משקיעים שכרנו דירה בלי שהכניסו שכל אחד מהכיס רק על ידינו בשורות מדהימות תומר - מחדירות שכבר היו שהיו להם גם על פאות שהם לא דווקא בדיוק אבל בואו תצטרפו אותה לאותו חשבון קופות גמל קרנות השתלמות יש לא מעט מקומות שאפשר לקבל מימון תור לדוקטור זול שיכול לשרת אותנו כהון עצמי ואז בתוספת לזה לוקחים את המשכנתא אני ידעתי שיש שווה לשים עליו אנשים שנכנסים כמו דירות אקמולי קרנות פנסיה וכאלה הם בעצם יכול להשתמש בהם כבטוחה לקחת משכנתא ואז אצא לקנות דירה בלי שהם צריכים עכשיו להוציא כסף מהבנק הבנתי נכון כן רק שתדע טלפון של הנקודה החשובה שהיה לפני חצי שנה בנק ישראל הוא מנסה ככה להתערב בשוק הנדלן זה לא התפקיד שלו ומנסה לתקן אותו ראש הממשלה לא מצליחה אז הוא הגיב ל בעצם את האופציה לקחת את הבן אדם הזה אי אפשר לקחת מהבנק על הדירה שלך מימון והדירה נרגשת ואז להגיע למצבים של 100% זה אפילו לא דומה לך אבל את 100% בשישי לעשירי 2021 הוא רצה את החגיגה הזאת מהתנור על הבנקים שרוצה לקחת יש לך דירה נוספת שוק משוכלל נכנס וגופים חוץ בנקאיים טובים חברת כלל חברת מנורה חברת אריה בקרוב מחברת הראל חברת הפניקס בקרוב מאוד גם מתכוונים להיכנס לשוק מימון ישיר למידת ובעצם לפרס הזאתי ומשאירים את הבתים את המימון על הדירה הקיימת ובתנאים שלו לכלוכים הבנקים באמצעות שאנחנו מקבלים שבאותו נקודת זמן שהיה אפשר לקחת את המימון זה אפילו יותר זולים מה שאפשר לקחת צריכה להכיר את כל הפתרונות מימון ושוב לבנות תוכנית מדוייקת למשפחה שיכולה לעמוד בזה לא הוזמן דיברת הרבה על המושג תכנון נכון אתה רוצה להסביר מה זה לא נכון איך עושים את זה נכון בסוף מתחיל לאכול את ההחזר שאנחנו צריכים לבחון כמה הכנסות מול הוצאות יש לנו כמה קמח מצה פחות ההוצאות של 5 וכמה נשאר לנו כריש אוכל מורידים את ההוצאות הדיור גם נשאר לנו חיסכון שוטף בכל חודש ואת לפקידה אנחנו יכולים לבנות תוכנית מימון ואתה יכולים לדעת כמה אנחנו יכולים לשלם אפילו אקסטרה כמו שאמרתי השכירות לא מכסה את המשכנתא את זה התכנון הכלכלי ממש לשבת שאנחנו עושים פגישות ייעוץ או לקוחות שאנחנו רואים בעצם חשבונית עדיף להימנע ממצב תסגור אותו לחצי השני אבל בפועל עכשיו אתה קונה דירה דירה שכנראה שהערך שלה יעלה אמרתי אני בא עם הרבה לפני ומעבר לזה הסוכר יש חוק איתך ביחד את המשכנתא הוא ישלם בגידים הבת הדפים שקל תשלום חודשי אז היום זה בערך בערך חצי תשלום ריבית חשוב שהתוכן יום שלם 3000 שקל הוא משלם את כל הריבים משלם לך את כל הבית משתתף איתך גם בתשלום הקרנה זה כאילו אתה צריך לשים כסף מהכיס בפועל אתה מכפיל את זה המחיר של הדירה הולך עכשיו במחיר הדירה או לאבא שלך את משחקת אחרי חמש שנים החיסכון הזה של הופך להיות משמעותי יותר עניין אוקיי אז תכנון תכנון תכנון נכון ככה בכל הפגישות יהוד שלנו בתחילת התהליך ונגמרת אסטרטגיה של מה אפשרויות המימון שלהם בהתאם להכנסות פחות האוצרות שלי וכמה נשלם חיסכון שותף לכל חודש הבא יכולים להשתמש בו ואז לפי זה אנחנו בונים תוכנית מימון תוכנית אימונים מסודרת של כמה הלוואות אפשר לקחת כמה משכנתאות אפשר סכום מקסימלי לפי התוכנית הזאתי הם יכולים לצאת לשטח אחרי שאנחנו מקבלים אישור עקרוני מהבנק מובן שכאשר את העסקה לצאת לשטח ולייצר דירה בתוכנית אוקיי יש שם איזה מישהו קונה דירה להשקעה אתה אולי רוצה לצאת איזה איזה המשכנתא המתאימה לדירה להשקעה איזה עיר זה באמת משהו פרקטי אולי איזה עיר זה אני פה עוד שבוע הבא יתן לך יותר טיפים יובל אבל מבחינת הבנקים בגדול אפשר להגיד שהיום בתחרות במצב שנוצר שאני להיות הריבית היום עדיין רוב הבנקים במתחרים מהבנקים הגדולים יותר חזקים הקטנים יותר הולכים ללקוחות שלהם בקטנים כמובן לאומי מרכזי כאלה שהם יכולים יותר לתת פתרונות ללקוחות שלהם אבל עדיין הבנקים הגדולים של שזה מזרחי לאומי תזכורת פועלים עדיין טובים ברור הלקוחות שלהם ולקוחות נוספים הכי גדול זה לקחת חופש זה ולהתחיל לחשוב לצאת מהבידוד הזאתי לחירות אני אני מאמין בנדלן במה שאני הייתי בשוק ההון ושוק ההון אתה לא יכול לקחת מנופים יותר מידי זה הנדלן זה בסופו של דבר אתה יכול לקחת לנו של משכנתא אז בסוף זה משהו שאני יכול לקדם אותנו כל כלים למשקיע הקטן שיש לו 300 אלף שקל לזוג מיליון שקל בגדול אפילו עד כמעט מאמין שזה שידרכו לי לנהל משא ומתן לקבל את האינטרנט אני ברגע שאתה בונה תוכנית משכנתא של זה את המילה חלוקה של המסלולים ואתה בא עם תמיד לאחד לכם הבנקים אז אז אתה יודע אתה בא עם כפיר אתה תקבל את המכסה על אבא לבן כמו אומר לו תן לי את האישיות שלך לקחת את השירות שלו כל אחד יותר מכל בנק החליט נלך את ה את מה שהוא רוצה להכין למכור ובסוף אתה לא יכול להשוות צריך לבוא עם תאכלי משכנתא מסודרת חלוקה של מסלולים ובאנגלית מכך הלקוח הוא לא שונה הצופים אני אומר מהשוק 4 מבקש כבר מראה לה הוא שקיבלת וככה על המפה המפה זה שהוא אדע להגיד לבן שלך או המסיבה שאתה מכיר בסופות על הפקידה שאתה מכיר אפילו עם קורל יש לה מטפלות של הבת שלה על מנת לקבל הצעה שהוא לא יחוש תוריד אותה או שהיא לא תוכל להתמודד הדלתות מה זה אומר שאנחנו נמצאים בו אני אגיד למישהו סתם יש חשבון בנק לאומי זה לא בחומר של בנק לאומי זה בנק כדאי לקחת משכנתא עם הלקוח של הבנק זה בנק לאומי לקוח שלו הוא מכיר אותו הוא רוצה למכור לו עוד מוצר בנוסף לכל המוצרים שהוא צורח מהבנק אבל זה הוא לא בהכרח איתן את ההצעה הכי טובה בטח לא בהתחלה בעצם כדי לעבור לבנקים המקסימה הסירה מוכנה זהב שהוא יתן לנו רק מכסה חוצים קודם כל שלנו יועץ משכנתא חיצוני כי אחרת הבנקאית הם רצו את ראשכם בשלוש אמרתי של אינטרסים מנוגדים לטל להגיד לך שהרבה אנשים גרים פה שבבנק לא יושב יושב בבנק מוכר משכנתאות ואני לא אומר את זה כדי להעליב חלי ממן חלי למרוקאים אנחנו עובדים עם הרבה בנקים הרבה בנקאיים ואנחנו מאוד מעריכים את העבודה שלהם אבל בסופו של דבר שני יש להם אינטרס במקור עבור הבנק זה בסדר זה לא משהו שהוא פסול ואתה צריך להכיר את חוקי המשחק הזה כמו שאתה לא תלך לבית משפט לבד וכמו שאתה לא תלך תתקן את הרכב שלך לבד לדבר על משכנתא של החלק העיקרי ברכישה עצמה מאוד מומלץ ללכת עם יועץ ורצוי שיהיה יועץ רשום ב התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וכמו שאמרת בהתחלה לקופה הכי גדול שמארגנת יועצים יש יש לנו רגולציה פנימית מבחנים שלוחצים כל הזמן מתקינים בידע הכי עדכני ואף אחד שיש יש לנו קבוצות וואטסאפ וואטסאפ וכנסים שאנחנו עושים כדי שהיועצים יהיו מעודכנים בכל יום במידה הכי חזקה שיש עידו את הריביות בין בכל הבנקים טוב זה כוח אליהם אנחנו שאנחנו מגיעים עם צורכים בחודש לבנק אז יש לנו את הכוח לקבל את התנאים זה קשור יותר טוב מאשר לקוח שהוא מגיע לוועדה בסוף אתה יודע שאתה עובד לאן אתה צריך לקחת בחשבון הוצאות נוספות לעסק ההוצאות הנוספות להעסקה בסדר גודל כלל אצבע כ 5% הצעות שיכולות בפנים את היועצת עדן המתווך שהיתה להם את העסקה הכי טובה זה עורך דין שידאג מבחינה משפטית יועץ משכנתאות שידאג מבחינה ממונית לבנות את התוכנית הכי טובה ושיפוץ כזה או אחר שצריך לעשות בתוך הבית שמיים נכון שמיים ביטוח תוצאות תוצאות של דמויות בתוך התהליך אתה יוצא להיתקע לקנות דירה אתה פשוט חייב שיהיה לך צוות מנצח שיעור הרבה אנשים שהם לא חושבים שהם צריכים להיות משכנתא חיצוני אומרים יש לי אטליז מהבנק יכולה להגיד לך שאנחנו מקבלים שירות מהבנק עם עצמם חצי ממה נוטלי המשכנתאות משתמשים בשירותים של יועצי משכנתאות מחיר גם חצי שלו חמש שנים 30 אחוז המשתמשים בו אפילו פחות מ-35 אנחנו אולי תנסה להסביר לכץ יש לו למה כדאי להם כן צריך להבין במיוחד עכשיו כל מה שצריך לדעת לקנות משכנתא של האינטרס של המשכנתא זה התראה של האינטרנט שלהם בסופו של חבר משפחה לא יודע מישהו שאנחנו חושבים שהוא יתן לנו אתה הכי טוב בסופו של דבר לשלם לו את המשכורת ויש לדאוג לנו כיום משכנתאות שעובדים על הכוח מקבלים את צריכה עם הלקוח יש לו אינטרס של הלקוח שלנו לקבל את המשכנתא הכי טובה הכי מתאימה והכי זולה והם יכולים להיות עשרות אלפי שקלים מעבר לחיסכון בכספים אז לבנות גם משכנתא ושתהיה יציבה ותהיה טובה לאורך השנים וכיום התאימה לה תוכנית וגם לעשות את כל הבירוקרטיה ריצות מול הבנקים שזה מה שאנחנו עושים בתפקיד שלנו אתה מוריד הרבה כאבי ראש ולחץ ביותר איזה סניף אני אלך עם הבנק הזה לפני במיוחד בתקופת ישנה גם הבנקים בהמשך הקורונה אתם פחות אוהבים לקבל כלב יש פה יש פה מישהו שמייצג את הלקוח דואג ומודאג בסוף עוד פעם אתה קונה דירה אתה צריך לדעת ולהבין שאתה צריך צוות מקצועי אתה לא עושה את זה כל יום כל מי שקונה דירה או לא קונה כל יום אנשים קונים דירה פעם את החוקים אל תשחק במשחק שאתה לא יודע את החוקים ללכת לבנק לבד זה כמו שצריך לא יכול עם כאבים דבר יצא לך להתייעץ עם השולחן זה נשמע שאתה מציג את זה כאילו הבנק והלקוח נפשו בצדדים החוקים של המכרז של הלקוח לא קל לשלם אבל הבנק רוצים למקסם את הרווח שלו זה המטרה שלשמה הוא נועד או לארגון פילנתרופי והוא לא אני לא רואה תראה אנחנו מאוד מעריכים שעובדים איתם את הבנקים מוכרים כסף אנחנו קונים כסף אנחנו רוצים לקנות את הכסף הכי גדול שאפשר אמאלה שדיברת עליהם של עשרות אלפי שקלים זה נובע תכנון נכון יותר או מהבנק נכון אמרתי לה נכון נכון יותר גם את אומרת נכון יותר זה משלם את שתי הדברים ואז אולי אתה יכול להסביר למה אה למה שלא יכול לעשות את זה יותר טוב מה יועץ משכנתאות בבנק למה צריך מישהו חיצוני המשכנתאות של הבנק יועץ משכנתאות שלך הוא לא אדאג לך שתקבל את המשכנתא הכי טובה והכי זולה זה לא זה לא הגיוני אחרת אין סיבה שעברתי שעלינו בספורט אם הוא הפועל לתת משכורות טובות את אגם גם הבנקאים של אנשים טובים שרוצים באמת לעזור גם לאנשים אבל עדיין יש להם אתה גבולות גזרה של הבנק עצמו שמותר להם במחבל אותה ומלמד אותם להציע ללקוחות את המוצרים שהם יותר יפים לבן ולא זה לא במקום של עכשיו בנקאות ופיקוח על המקום של גבולות גזרה ככה הבנק רוצה שאנחנו נפגשות המשכנתאות שאני מגיע לבנק אני יודע לדבר באוטו שפה של הבנקאי אני בצוות שלי ואנחנו יודעים מה לבקש כדי לדעת לקבל את התנאים הכי טובים שהלקוח מגיע לבד והוא לא יודע לא יודע מה לבקש זה משחק בחור נחמד לדוגמה לאיזה מקרה שהיה לך שהלקוח הבנק אציג אותו קניתי שעתיים אתה לא תוכנית וואי נכנס הכסף אנחנו ניהלו משא ומתן בשתי בנקים והחליטו ללכת לבנק נוסף לכך בעצם את ההצעה שנתנו לה הבנקאי נתנה הצעה אחרת לכאורה יכול להיות במצב רגיל שימי לו אתה הולך איתנו אז היא הייתה לוקחת את ההצעה הזאתי בפועל ההצעה הזאתי שמזינים את זה בתוכנה מקצועית לתוכנה שיודעת לנתח את את המסלולים את התחזיות קדימה אז אתה באמת רואה את המספרים רוב האנשים אינם תקינים האלה יש את התוכנית שהבנק אינה טענה שורה במשכנתא הייתה שלך מאוד יפות נמוכות אבל רוב משכנתא צמודה למדד אל מול מה שאנחנו בנינו לה אז הפעם היה שמה מעל 100,000 שקל עלות ריביות והצמדה הבטחת ללקוח 100 אלף שקל זה משהו שהוא לא למדתי אני אגיד לך שיש לו כוחות שעכשיו היה לנו מחזור משכנתא שחזרנו מיליון שקל למה היית המשכנתא מאוד גבוהה יותר קל מגיעה בגלל שאתה גם מסלולים יקרים גם להיות יקרות ועשינו מחזוריות לקנות את המחזור לפני שהתחילו עליה tribute to close combat אונו אבל מאה אלף מאה שלושים אלף זה בערך הממוצע של החיסכון עכשיו אני אומר לך אותה לקוחה כי אם לא הייתה איתנו יכול להיות שגם אם מישהו מביא לה אתה תמיד שאנחנו כנראה שהבנק המפתח של האוטו לקחת את התוכנית שהוא הציע כי שמה זה היה נראה כאילו הם יותר נמוכות אבל בזכות הידע של הרדמה לקבל אותה לא להתקשר ולא לקחת את התוכנית הזאתי בסוף אותו בנקאי עסקים הוא לא רוצה להפסיד אותה ובסוף הבנק רוצה להרוויח גם אם זה פחות רוצה להרוויח לא רוצה להפסיד אותך לתת לה את התוכנית שאנחנו בנינו אבל ברבי עוד יותר טוב עוד רגע אז איך בפועל זה ככה שחתמנו מיליון שקל עכשיו אני דיברתי עם הלקוחה שאתם את התוכנית וחזרנו למאה אלף שקל המיליון שלי כן זה דוגמה שהייתה לנו עם לקוחות של המשכנתא בעוד גבוהה משכנתא של 2 מיליון שקל ומעלה המסלולים ועלויות שם היו מאוד גבוהות לא תואמות את התקופה ובעצם המחזור גם שינוי של מסטולים אין אין להם מסלולים צמודים עם ריביות של קרוב לארבע אחוז אז גם השינוי של המסלולים לא מסלולים לא צמודים זה באותו תקופה בריביות נמוכות גמל חיסכון הזה אפילו קצר תקופות מעבר לזה שאני לא מסלולים והיא להשאיר אותם באוטו הזה חודשי אז אולי אולי שווה כל 5 שנים להסתכל על המשכנתא לראות מה אפשר לשפר את כל שנה אחת 2020 אני מדבר איתך על אחרי אחרי חודש אפריל אחרי שיצא לנו הצגה ראשון עד סוף 2021 המשכנתאות you זולות בסוף 2014-2015 גם שמה המשכנתאות הזולות אבל ברור תקופות המשכנתאות העוקבות איתו שווה לבדוק כמה מסלולים משתנים לאורך השנים וכמה תקופה עכשיו עכשיו יש לנו מסלולים שלא היו רלוונטי מלפני שנה כל הזמן יש עדכונים אז אתה צריך להיות בסוף כמו כל השקעה לכל דבר זה השקעה הפוכה כן אבל נותן לך כסף כדי שאתה תקנה דירה אחרת זה מה שקורה בגלל שהבנקים בעצם בתחרות אחד עם השני כל הזמן הלקוח אז הוא מציע לאטרקטיבי יותר צריך לוודא יש לך אולי תמיד ההצעה הכי אפקטיבית כל כך נכון אז כן צריך לעשות את המשא ומתן עם הבנקים לא להתקשר מי שעושה את זה לבד כן זה צריך ללכת לכם הבנקים שאנחנו מגיעים אז אנחנו יודעים בכל עסקה יש לנו יש 10 הבנקים בישראל אז אנחנו יודעים ללמד תמים הבנקים יותר רלוונטיים לכל עסקה ואז בכוונה להם גם גם לבקר את המעמד במקום הנכון ביחס לקבל גם את התנאים הכי טובים וגם לחסוך זמן בכל ההוצאות המיותרות בבנק יש בכלל לא רלוונטי דוגמה ללקוח שלי הוא מתעקש לבדוק בעוד בנק יהב קודם הוא רצה בנקים שאנחנו לא בחר הולכת וחוזרת היינו טוב הם לא חוזרים לא רוצים לא מגיבים אנחנו יודעים מי רלוונטי לכל עסקה בכל מימון ולכל הכוח לא קונים אוטומטים להיות מהבנקים עושים מסעות דניאל עד שהם מקבלים את התנאים הכי טובים שאפשר להתקדם הלקוח לא צריך לא צריך להרוג יכול לקבל את כל המידע בשקיפות לאורך תהליך ולהגיע בסוף החתימות ואתם ממשיכים להיות בפעולה פחות נגיד מתקשר אליו עוד שנה שנתיים לעדכן אותו שהזיכרון אפשר לשפר משהו וכל הלקוחות של ההורים בתהליך שאנחנו לא סוגרים עסקה לא פותחים מערכת יחסים משכנתא הרצל 20 25 30 שנה אנחנו כל הזמן זמינים גם לשאלות וגם 11 שנה אנחנו שולחים הודעות ומה עם הלקוחות שלנו שיש את הצורך ב-900 לעשות בדיקה ואם יש אופציה למחזר ולחסוך עוד קצפת מבורך שכל אחד צריך לקחת אמא שלך מסתכלות ממשכנתא זה לא איזה פעולה שאתה עושה כמו תודה לקנות אותו קניתי עלה בחיים שלי זה בעצם כמו איזה תיק השקעות אתה צריך בעצם מנהל השקעות שהוא כל שנה ישים על זה חיים שלו אחריות אישית של כל אחד לעשות את הבדיקה הזאתי למי שלקח יועץ משכנתא זרוב יותר משכנתאות אם זה לקוח שלהם אז יכול להיות שבשנים הראשונות אפילו לא לוקחים עלות על הבדיקה וגם כאלה שלוקחים על אותה לבדיקה זה בסדר גודל של בין 100 ל-200 שקלים על הבדיקה וזה כמו שאתה לוקח רכב לטסט שדרות שהוא אותו אבל הפעם אני אומר אנשים אומרים רגע למה שילמתי על התשלום של משכנתא טובה אז את יכולה להעביר אותי בשביל לדעת שאתם באמת לא פראייר ולא משלמים יותר או שצריך כמו שהם עוברים את הטסט אז הם יודעים של האוטו האוטו טוב ולמרות שהם שילמו כסף אתם יכולים לשלוח לי את להמשיך לנסוע בבטחה לי דאגות שפתאום טורבו לד שהוא החזר חודשי גבוה הוא הבין שהצטברה עומדת שהצטבר אז זה חשוב לעשות את זה צריך לתת אחריות אישית גם לדברים האלה בסוף הכסף הגדול בשנה מסוימת הלקוח היה לו טוב להיות בבנק לאומי ואחרי שלוש שנים פתאום עבר לאוטו לבנק אחר כי זה יותר נכון להגיד לך שזה ברמה של כמעט כל ריבון אפילו שיש לך בנקים יותר טובים כי יש להם יעדי מכירות תמיד יש איזה שהוא בנק הדואר אחרי שהוא לא בהכרח זה הבית של לקחת ממנו את המשכנתא אנחנו נעבור בנק פתאום יש גם זה לא פתאום זה תהליך שנקרא מחזור קיצוניים ולכן פעולה שעושים כמו שהם לוקחים אותה שקונים את הדירה אז יש כמה פעולות צריך לעשות שילוב של המשכנתא אבל זה משהו שהוא בהחלט אפשר לעשות ואיזה סוג של design portfolio כזה נגיד בין מניות ואגרות חוב פעם ראשונה אבל אחת לשנתיים צריך לבדוק גם עשינו לא לא אומר לך אחי אין גם כל שנתיים אבל אבל בהחלט כדאי למחזר כמה פעמים במהלך המשכת את המשכת הזמן x ובעוד כמה שנים 50 410 לקצר את המשכנתא יש הרבה שאפשר לעשות בתור מערכת פוינט חזקים שקופצים פה זה אחד איך חסכת הלקוח מיליון שקל משכנתא זה אולי יכול להיות אצל 32 שהמשכנתא זה לא פעולה שאתה עושה זה השקעה לטווח ארוך אתה צריך שתהיה מנואל את כל הזמן למצוא 434 אתם חושבים על זה ככה וגם אני אולי את השיחה זה לא בדיוק חשבתי על זה ככה שדריה משכנתא זה כמו לא יודע שאתה משלם את הצ׳ק אני תמשיך הלאה כאילו היה שלום יניב צריך להמשיך להסתכל על זה מאוד עלתה בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים מבינים שצריך לנהל אותה כמו שאמרת שפתוחה את זה במקום לחצו על זה לחסוך בעלות הריביות כן כן אני יודע בארצות הברית 90% ומעלה אפילו משתמשים בשירותי הייעוץ אני מאמין שאת בלי מצב רוח זה גם הנתונים שאני מכירה את דיווח שבארצות הברית 94% מהעסקאות עם דיווח בארץ זה 40% ישראלים תמיד מנסים לחסוך לך את הכל לבד אבל לפי מה שאתה אומר זה יכול לגרום לך זה במיוחד גם אמרתי המחירים עולים והמחיר ביוטולין אז אנשים יותר ויותר מבינים ויבינו שצריך להשתמש באיש מקצוע שזאת העבודה שלו והוא צריך לדאוג הוא בעצם מהצד שלהם מייצג אותך ומה אנחנו עושים בסופו של דבר אנחנו משתמשים בקשרים שלנו ביבש צווארנו בכוח קנייה שיש לנו בעצמך ומתחילים לטובת הלקוחות שלך נכון שזה משלמים עבור השירות אבל הראל בטח והשקט הנפשי וב-9 חטיפים המשכנתאות והמשכנתא שלנו במשך 20-25 שלושים שנה אז זה שווה שווה את השכר טרחה ושווה את ההודעה הזאתי או השקעה זה נכון כמו לבחור מתווך שעידן להתיר להם את העסקה הוא לעשות את המשא ומתן הפעם ועורך דין שהיא תעביר לה גם למשפחה המשפטית אבל זה משהו שהוא הסת בטוחה איך מוכרים אתה יועץ משכנתא הנכון קודם כל חבר בהתאחדות יהיה יותר משכנתאות לבדוק את הרקע שלו לראות אם יש לו ניסיון כלכליים יש לו איזה שהוא טובה כלכלי מועמד בכוונה כדי לבדוק לראות מה הניסיון שלו אולי ליצור קשר עם לקוחות היום דוקטור גרה מספק מידע המידה הכי עדכני שיכול להיות בהחלט עוד לא בדרך אני יכולה לבחור בעל מקצוע צריך לבדוק לעשות שיחה עם האוטו לשמור אותו לראות את המנה שלו ולא לבחור רק מתחילים בגלל המחיר תגידי יש מישהו שהוא נותן שירות זול יותר אבל לא בהכרח הוא יתן את השירות הטוב ביותר אגב אגב אגב אני לא שכחתי אני שוכח בתחילת שנה יצא הספר שלי משכנתא העיקר שתעשו את זה נכון ומספר שעבדתי עליו שנה וחצי ימים טובים בחודש יוני 2020 תחילה באמצע התחילה את הכוונה נגיד ככה והספר בטן טוב בנות איך צריך לעשות את התהליך זה נכון אז כדאי גם לקרוא ספרים יש הרבה אינפורמציה זה מה שיש יכול באמת לעזור לאנשים להיכנס לתהליך הזה נכון אנחנו אתה רוצה אולי אפשר לקנות אליך הסיכום הקצר הוא תמשיכו להשקיע בנדלן אבל בעיקר תשקיעו בעצמכם שהדרך ההתפתחות האישית להתפתחות הכלכלית זה הדרך הנכונה המשרד שלנו נמצא ביבנה עוד מעט עוד אותו אנחנו עוברים אותכם בנס ציונה פארק המדע למשרדים חדשים אז אנחנו מוזמנים להגיע למשרד הטלפון שלנו זה טלפון מתקשר זה אפס חמש שלוש שתיים חמש חמש 4575 ואנחנו נשמח לתת את השירות הכי טוב להוביל את העסקה מבחינת מגשימים את החלום הרבה זמן והתובנות והצלחה כלכלית מעמיקה על המידע והטיפים ולמי ולמי שומע אותנו ביוטיוב ספורט יכולים לעשות לייק subscribe ולקבל אז זה אומר בינתיים נכון שמח לכולם ביי בינתיים