פרק 34: ניר סבר מארח את ניצן גרינפלד - נדל״ן מנקודת מבט של שמאי מקרקעין

אני בסדר שלום לכולם אז איך אפשר לעשות פודקאסט לנדלן בדברים שמאי מקרקעין אז תבינו את ניצן זה יוצא לדעתי הוא השם הראשון בפאנל אם אני לא טועה מדבר הנדל נמכור את הבית של שמיים נקודת מבט של שמאי מקרקעין שמאי מקרקעין כמו שאמרתי כלכלן מגשר ובורר כמומחה באת אליה שמחר חוות דעת לבית משפט האם לשכת שמאי המקרקעין חבר בוועדות חקיקה והרשויות מקרקעין מציגה לשכב לא בשמיים היא צריכה אהלן חיים ניר סבר נעים מאוד שלום לכל המאזינים וכבוד גדול שאני השמאי הראשון שהם מדבר בפודקאסט הזה מתי יש שם איזה נראה לי גם תור כזה שיש לו גם על הדרך ל 4 אנשים כמו מתרחקים אבל אני לא יודע אם כאילו בזה העיסוק העיקרי של הנכות של אחד האורחים שלנו יש גם את הבית על הזה ברקע אבל זה נורא עצוב הציג עצמו כאילו זה כאילו זה לא זה פשוט מקרקעין מקצועות נחשקים אז לפעמים יוצא לי להתעסק בניהול נדלן בייעוץ שמאות רכוש וחקלאות אבל כמובן שהיה נוסע העיקרי שאני מתעסק איתו זה שמאות נדלן ואני עובד בתחום הזה כבר לא קשור אז יש עוד אין מה שאתה רוצה ילדה לך אפשרות ועל ניתוח תוכן אני כלכלן אני מתעסק בשמאות מקרקעין וברכוש כמו שאמרתי פעיל בלשכה שלנו של לשכת שומעים שמאי המקרקעין בישראל שהצטרפה לפני לא לא הרבה זמן ללשכה בעצם העולמית של שמאות מקרקעין נראה לי מרוכזת בבריטניה ויש לנו שם היום מקום ואנחנו חלק מהגוף האולם יש לה שמאות שמאות מקרקעין בעצם מאחלת בטוחה כמה כמה תחומים שזה גם כלכלה גם משפטים גם תכנון ערים גם הנדסה בעצם כל מיני זוויות שלה של עולם הנדלן כך שיש לנו את הכלים לבחון עסקאות ושוב הים וכל מה שיוצא מזה בעיניי מקצועיות והרישיון שלנו לעומת שמאי רכוש או ששומעים אלמנטרים או שומעים של חקלאות זה שהוא הפיקוח של משרד המשפטים בעצם תעודה שלנו מונפקת על ידי משרד המשפטים ואנחנו מודים הוא חלק הוא חלק מהגוף הזה של משרד המשפטים שזה מאוד מאוד מסודר ובאמת ההליך לקבלת רישיון ארוך וסבוך משרד המשפטים נכון נכון אבל בשביל לקבל תעודת תיווך אתה צריך לעבור מבחן ולקבל תעודת שמאי אתה צריך גם תואר ראשון וגם המון מבחנים נוספים וגם לעשות סטאז ובסוף הסתיו באמת אתה יכול לגשת הבחינה האחרונה והסופית אז כן אז קצת יותר ארוך אבל כמובן שאתה התחומים האלה תחת מטריית מטריית למשרד המשפטים טוב אני חושב שכולם בטח להוטים לשמוע מה אתה חושב על מצב השוק כדי ועליות מחירים לקניון חשמלי 4 אנשים ובעצם לכך שהשוק בעלייה כבר מעל עשור אנשים התרגלו לזה אנשים קונים היום נדלן וכמעט ידיעה סוג של ביטחון כזה קשה נדלן כל הזמן עולה עכשיו אני מסתכל מהצד ואני באמת עד היום תשאלו אותי את השאלה הזאת אמרתי כן אני לא רואה שום סיבה שזה לא ימשיך לעלות וזה בגלל שהנתונים על התחלות הבנייה ונתונים על משקי הבית החדשים שזה זוגות שמתחתנים או זוגות שמתגרשים שזה גם יוצר צורך בשתי דירות לעומת 122 ומפנים דירה אז כמובן הגידול הטבעי הזה שהנתונים מדברים היום על בערך זה גנב בין הדאבל באזור ה 50 אלף בוא נזרוק כזה גם כאילו מה את התחלות הבנייה באמת היינו רואים במשך שנים שלא באנו מספיק אבל אם עכשיו היה כבר היה כבר מקרה השק והצלחנו לבנות יחידות דיור ואנחנו לשווק אותם לדעתי בשוק החופשי ולא לאב דווקא להתמקד במחיר למטרה מחיר למשתכן אני מצליח להעלות את הדרגה הזאת מי 60 ל70 אנחנו באמת נראית צמצום של העניין הזה ואולי אולי לא בטוח שנוכל לראות איזה שהיא עצירה או אפילו ירידה קלה במחירים החדשות של בשנה האחרונה מחירים רק ב 16 אחוז זה נכון אני דווקא 10% זה יכול להיות זה יכול להיות קשר במספר העסקאות הוא תראה יש שם המון מאוד מאוד קשה לדבר על מחירי הדיור ועל עליית מחירים למה קיבל איך אנחנו מתמודדים את זה אנחנו מסתכלים על איזה שהוא מוצר אני אלך דירת ארבעה חדרים מניח בעיר מסוימת ומתחילים לראות כמה נמכר בממוצע ב 2021 בוא נגיד ב-2022 אוקיי עכשיו השנה האחרונה שנגמרה זה 2021-2020 אי אפשר באמת לקבל נתונה מתי להם כי זה לא מוצר הומוגני זה לא גבניות שכל הזמן יהיה דומה לחברתה ודירות כל דירה שונה ואנחנו יודעים מי כמוך יודע את האור מן הסתם אסף גם לעבוד בתל אביב אני מנחש בתל אביב וגם חונים בחולון בת ים ראשון תל אביב בשכירות ששוות שתי קילו אתה יכול להציע שבעצם כל אחד לא יכול להיכנס למדלן ולראות כמה דירת 4 חדרים למכירה לפני חודשיים או חצי שנה מה בעצם אתה יודע לעשות מעבר שווה פשוט לא יודע לעשות יפים יש לך בעבר להיכנס למנעול אותה עסקה קודם לראות עסקאות באמת כל אחד יכול מה הערך המוסף של שמאי עושה בעצם כל הבדיקות שלפני עשור ישוב כך טוב שוקו הסקר הזה הוא נמצא בסוף השומה אז זה בדרך כלל בפרק 10 seria ו-11 ולפניו יש המון המון פרטים נוספים שבפרקים האלה אנחנו חוקרים את הסביבה את התוכניות שלך אחרי שסקרנו את התוכניות שחלות עלינו אנחנו מסתכלים כמה בונים לידינו אם יש שטח חום אז האם יכול להיות ש בניין שהוא חד קומתי ההפוך פתאום לא תלת קומתי או כל מקרה אחר תודה אם יש לנו גינה אם היא שכחה פה בעצם גינה זמנית שמיועדת לבית ספר אז אנחנו עושים המון המון פיקוס עד שאנחנו מגיעים באמת לשוב אישור לבדיקות נוספות זה המצב הקנייני היום אנשים מסתכלים על נסח הטאבו ורועי אבל זה לא מספיק אנחנו שלחנו קונים נכס ואם אנחנו מדברים כרגע אין דירות ולא נדלן מסחרי אז אנחנו רוצים לבדוק שהנכס עוד מוקדם קדירה גם הרשות המוניציפאלית גם בעירייה כי אם אנחנו נקנה להניח וזה קורה את זה הרבה שמאים מטפלים בזה המון שאנחנו יכולים לקנות דירה אני אלך בקומת קרקע שזה מקרה עוד יותר נוחות בבית היא לא קיימת או שהיא מופיעה קטנות או שהיא מופיעה כמחסן או שהיא מופיעה סתם כחלק מכמות העמודים לי פשוט לא קיימת והיום הבנקים מדובר מקפידים לפני עשור או שניים פחות ופחות נותנים משכנתאות לדירות שאין עליהם יותר מסודר לכן אנחנו נבדוק את הסביבה לבדוק את העניין לבדוק את הקניין שזה נסח טאבו והרישום המשפטים ואו אם יש רישום אחר נכסים בחקירה חברות גוש חלקה וכדומה וכדומה ואחר כך לבדוק את הרישוי ורק אז באמת מנסה לשחק את השואב שאנחנו מנסים לזקק את השור והיא זה לא מספיק להסתכל במדלן למה כי אני אלך היום אתה נכנס לדירה בתחום שלך בחולון בבת ים איך אתה מעודד אותם בכל גודל אתה שואל כי ארנונה ארנונה עכשיו אני יכול להגיד לך שכל עיר מודדת ארנונה בצורה שונה אם תלך למשל לרעננה אתה תראה ארנון נוטש הרבה יותר גדולות בשטח שלהם מה השטח של הנכס כי המחשבים שטחים משותפים חדרי מדרגות לובי כל מיני שטחים משותפים ולוקחים חלק יחסי ומכניסים אותם לדירה וככה הם חייבים את הארנונה טועה אין אין אין מדלן שום אפשרות לדעת האם הארנונה מייצגת את השטח של הנכס או לא אנחנו בתור שומעים משתדלים להימנע עם הטעויות האלה ולמדוד בעצמנו את הנכסים ולבדוק אצלנו גם אתניקס היה שווה עכשיו נכנס לדירה וגם לדירה אחרת באותה קומה עם הלייזר לא אני לא נכנס דירה דירה אבל אנחנו יכולים להשיג את המידע הזה אם זה בתשריט בית משותף בין הבתרים אז כמובן או בבניינים שהטיפוס איתי רותם שווים אז אם אני עכשיו יעריך דירה ברחוב מסוים בבת ים אני אשתדל מאוד בכלל קודם כל לקחת חתך דירות שהוא זה מהשכונה זאת מבחינת מבחינת גם גודל ואת אני אנסה לא להשאיר אותי רק שלושה חדרים לארבעה חדרים כי אנחנו מכירים ששולי ותלד לגודל המטרה םאה הלאשה כמו המטרה 50 יש מין שוליות פוחדת בגודל בדירות ואני אשתדל לקחת אותו טיפוס בניין זאת אומרת אם אנחנו מדברים על דירות של שתי חדרים שנבנו בשנה מסויימת אני אשתדל לקחת גם לאותם שנים וגם לראות באמת לעשות איזה בדיקה או שהיא תהיה מדגמית או אפילו דירה דירה בפועל אם לא תהיה ברירה אם אין לי מספיק נתונים בשביל להבין האם העסקאות האלה שאני רואה בשם ברשות המיסים שם שמה מדלן של את הנתונים שלו האם הם באמת אותו אותו גודל של דירה מספרים קצת יותר קשה לדעת אם לא מופיעים בכל מדלן עסקאות של המספרים המופיעים אני לא משתמש אישית במדלן בדרך כלל אני נכנס לאתר המקורי שזה מידע נדל ן של רשות המיסים שמה נכסים מסחריים מופיעים אבל כמובן שהיה חשוב לי לבדוק את הנתונים האלה בסוף כשהכרתי תפריט בית משותף אחרי שאכלתי באתר וכמובן בדיקות לגבי נתוני השוואה שמדובר באותו שטחים עכשיו בשטחים האלה של משרדי מסובך כי יש הבדל גדול בין בניין משרדים ישר לבניין משרדים חדש בין משופץ לבין רמת מעטפת בגדלים שונים כמובן שאנחנו יודעים שהנחות לגודלם יותר מאשר להיות אפילו שהוא להיות יותר גבוהה ממני נכסים למגורים אז באמת אתה צריך לעשות בדיקות ולהשוות כמה שיותר להגיע לעניין הזה כמו שאנחנו שווים בשוק את העגבניה לעגבניה שניהם פחות או יותר אותו דבר אבל גם שם אנחנו נדע לבחור את הטובות ביותר אנחנו נעשה גם בנדלן לנסות לבחור את העסקאות השוואה אדומות ביותר נכסים עם נוף לים לפעמים מאוד מאוד קשה לנו לדעת על הדירות שם בצד שלה נוף של הים בעסקאות השוואה או לא מה אתה באמת צריך להיכנס דירה דירה ואני אבדוק את זה לעומק כי אנחנו יודעים שלא אוכלים בארץ מתומחר בסדר גודל משמעותי אבל אנחנו כן ננסה בתור שומעים להגיע לכמה שיותר אנשים אז זה זה המטרה אם אם אני מעריץ דירה עם נוף לים אני אנסה למצוא דירות אחרות עם נוף לים וזה באמת מקרה קצה לא תמיד פשוט לזקק את הנתונים האלה אוקיי אז נגיד מישהו רוצה לקנות בירה או חנות מסחרית אז הוא קודם כל צריך להבין את הגודל מה הוא צריך לעשות אז לא צריך להבין את הגודל הוא צריך להבין את השיעור הוא לא יכול להשוות נתונים של רשות המיסים סתם מנתונים משרדים בניינים דומים בלי להבין עם הבניינים ביותר באותה רמה עם אחד הוא יהיה יש דוח נתן שהוא עושה איזה שהוא ממוצע כללי ארצי והוא מפורסם פעם בחציון והוא מחלק שם את הבניינים קלאס קלאס קלאס b לפעמים יש גם פלסטי אז חשוב מאוד לבדוק אז אם אנחנו אנחנו נחזור אז אני אומר אם אתה אם אתה מסתכל היום על בין משרדים לקניה אז תשבי אותם למשרדים באוטו כבר מטר אל תשווה משרדים בחשמונאים בבתים הישנים של ארבע קומות משרדים במגדלי חדש חדש בקומה 25 אתה מבין זה לא רק מבחינת הגובה יש הבדל גדול אלא גם מבחינת איכות הבנייה מסוג הבניין וכלה פסיליטיז מסביב זה שם המון המון שונות תנסה לחפש אם אתה רוצה לקנות במגדל תנסה לחפש במגדלים באותו רמה אמא מחפש משרדים בקומות במינונים נמוכים אז תנסה להשוות אותם לבניינים נמוכים בשביל להבין את השוק ואת יתייעץ יתייעץ עם נשאר נדלן ושומעים גם מטווחים יש להם המון מידע בעניין הזה יש מטווחים שמתעסקים רק עם מסחרי ועוד דברים להבדלים האלה ואם טוב להתייעץ ולעשות את הבדיקות האלה כמובן שאתה שמאי יש כדאי לפנות אליו באמת בשלבים הראשונים של העסקה לפעמים לדעתי אפילו בדרך כלל כן כן כן כן מגיע לזה אני אומר בדרך כלל אנשים פונים בראש ובראשונה לעורך דין ברגע שהם עשו לנכס אם זה מתיווך או לא מכיר בו אז הם קונים נשאר לעורך דין להתחיל כי אוטוטו אז העורך דין ממליץ להם על השני אני חושב שעדיף עדיף בדרך כלל להתחיל מהשמיים שהוא בדרך אלייך אני מקבל על הבנק שאנחנו רוצים ולא משכנתא במימון אז רצוי אולי ללכת לבנק ולבדוק את השמיים אושרה על ידו אבל אם אנחנו נחזור רגע ונעזור את המשרד ונחזור לדירות בשלב הראשוני אתה רוצה לקנות נכס ואתם רוצה להזמין את השווי שוק שלו עכשיו שמאי דווקא שמאי שלא עובד עם הבנקים או שמא יש עובדי הבנקים אבל דוח הוא לא מופנה לבנק ויותר אוביקטיבי בוא נדבר רגע על הבדלים בין שומעת שווי שוק שומעת לשובל בטוחה שומע לא בטוחה זה בעצם שום על משכנתא או שהוא מה השעה מאוחרת משהו מהמכולת שומעת כן 19 אבל ברגע שהוא שהשומה מופנית לבנק היא לפי תקן מסוים ולפי עיניים עוד מחמירות של הבנק ומה זה אומר נניח אתה אני נכנסתי לדירת שלושה חדרים ואני רואה שהחדר אחד הוא לא בעצם זאת אומרת מתוך 75 מטר יש לי 2010 שהם בכלל לא בעצם הדירה היא נמצאת בקומת הקרקע יש לי חסר בשימוש אף פעם לא יתן שהובילו לחצר ולא לחדר הזה שלא באתר כי הוא בעיניי מחמירות הוא רוצה את השמות הכי מחמירה לקוביות למה שחוקי ומה שמוצמד בטאבו וכולי וכולי לעומת שווי שוק שהוא שווי כלכלי שמישהו מבקש ממני להחזיר תשובה לריחן יחס כזה והוא יביא לי אני רוצה שווי שוק לא שווי לבנק אז אני אתן שווי מסוים לזה שיש לו חצר בשימוש ואני אתן שווי מסוים לחדר שלא בנוי באתר כמובן שאני אבדוק אם אפשר להכשיר אותו לא שזה מאוד משמעותי אבל אני לא אתן להם 0 + יוריד מה השמאות על עלויות הריצה בהשוואה למצב החוקי לפי ההיתר כמו שעושים בשובל למשכנתא אז אני חושב שהוא רצה באמת לדעתי הכי חשוב הוא הכי קטנה שקונים נכס הרשום אי אז ועכשיו לך לעשות את החישוב של האות כמה מאות שקלים פחות כמה מאות שקלים עם השמאי של הבנק לא של אבא זה בטל בשישים אפילו בטל ב-600 כך שאתה סומך עליו שהוא מכיר את האזור תן לו לעשות את העבודה אחר-כך תמצא פתרון לעניין הזה של החנות את השמועות לבנק הרבה פעמים אם יש לך שאלות יש דלת והשמה יש לך גם יגיד לך מה בהתאמה לא באתר ואם יש לך שם בעיה של שווי לא בטוחה שיהיה יותר נמוך אז תדעו כבר מראש את המידע הזה עכשיו אותי לפני רכישה היא גם לא יקרה אמא מדובר בדירה רגילה מדובר על סדר גודל של 2000 3000 פלוס מעמ לעומת אחר כך אם תצטרך לעשות השלמה שמאות למשכנתא עם הפנייה מהבנק כבר יש לך שמאוד אז מקסימום תשלם לשמה יאחר עוד כמה מאות שקלים זה לא נורא זה באמת אני יכול לקחת שמיים איתה מחר לפני שרוכים לשמה יש לו גם ושהשם אני אגיד לך האם שווי השוק הוא יהיה זה אל השביל בטוחה או ישראלה שמאלה בטוחה אחר כך אחר כך תדע שמאי של הבנק יכול להיות שזה יהיה ופשוטות ושמה את זה גם המון פעמים יהיה אותו שמיים ואני רוצה שמאויות בשוק החופשי המון וגם וגם אני עובד עם האם הבנקים יש עכשיו אם גם השנה 2018 שורה של בנק ישראל שברגע שאתה עובד אז בעצם כל ה כל הבנקים יכולים לקבל את השומות שלך בתנאי שהוציאו הפניה לזה שזה פרוצדורה קטנה ואני חושב שגם הפרוצדורה הזאת תיעלם עם הזמן תזכיר לי מה הייתה השאלה שפאולינה שמה יש להם שמה יש להבין כי אנחנו שמה יש לנו אומר 22 שמאי של הבנק לשתיים אז השאלה מה מה הסיבה שיש פעם האם עסקאות השוואה עם שונות האם ניתוח השוק ראשונה או שיש משהו בהנקה שהוא מה זה גיבנת בשביל הבנק כמו שאמרנו משהו שהוא לא בהתאם איזה שהיא חריגת בנייה איזה שהוא איזה שהיא חסר בשימוש שהיא לא בטאבו שהבנק לא יקנה לי השווי לה שוק כן את מכירה אותה כי אם ניר שומעת אתה תלך ותראה שתי דירות זהות את המטווח נו באמת בהם שוכנים אני מנסה לשקר פשוט עבדתי לחשוב שתי דירות שתיים שתי חדרים אחת יש לה יש לה יציאה לחצר עכשיו חזרנו בת ארבע חוסר משותף אתה בא לי כבר 20 שנה עושים בשימוש עוד כמה זמן אתה תעדיף בדירה עם החצר ואתה תיתן לה איזה שיעורים מסוים שהוא מעלה של הדירה בלי החצר אז נכון אם לא את הכבל שוב כמו אורח צרבת הבוקר צחוקים אבל כן את הכבל שובי אז אז אנחנו צריכים להבין מה גורם לך לא בכל דירה יש פער בין השמאות של הבנק לא שמענו את השוק החופשי שאמרת שהוא משוגע אבל לפעמים זה יוצא וזה קורה לא מעט אנחנו צריכים להבין למה אנחנו צריכים להבין למה ותיקון שנבין ולמה נטע יותר לגבי העסקה שלנו מנת להחליט מה אנחנו רוצים להתקדם אליה או לא לקחת איזהשהו risk או לא ואם אנחנו הולכים ריסק כמה אני מתמחר את העסק הזה נניח החצר הזאת לא בשימוש אבל אני יודע שאני הנה בא אני יודע שיהיה לי עכשיו היה שאוכל להנות ממנה אבל לפחות עד שיגידו לי להפסיק עם זה כמה זה שווה לי להוסיף אני ברגע שאני אדע את זה יהיה לי יותר קלים להחליט לגבי העסקה הזאת לתמחר אותה על פי צרכיו על פי אהבה שלי לסיכון החוק הוא השינה שלי לסיכום יש הבדל מהותי בין מה זה אומר שאת שמה הוא דברים אתה מסתכל על ההודעות צריך להביא בחשבון הוא שוק שגם נותן המון פטורים לדירה ראשונה זאת ברגע שאתה קונה דירה ראשונה אתה כמעט הוא משלם מס אם אתה קונה היום עד מיליון שבע מאות ומשהו זה מתעדכן כל שנה אז אתה לא משלם מס רכישה ואם אתה שומר על דירתך ומוכר אותה כדירה יחידה אז גם מס שבח את הפטור נדלן מסחרי את לא שומעת את השומע המתמיד מס רכישה אתה תשלם גם ניסוי במכירה שלו והכללים מאוד שנים יש להם המון עניין של ברוטו נטו נדלן מסחרי המון פעמים את המשווקים כך משרד והוא 100 מטר ובפועל בעצם יש לך 70 מטר רבוע אבל עוד 30 מטר זה שטחי שירות מסוים ימין זה לאבי המעברים השירותים של הקומה ה כל מיני דברים שמספקים לך השטחים בהם אז זה עוד משהו שכדאי למי שקונה נדלן מסחרי לשים דגש תמיד לברר מה ההפרש מה יחס ברוטו נטו אם אתה מוכר לי עכשיו משרד של 100 מטר ברוטו מה יהיה הנטו שלי אז הדברים האלה המון פעמים הספסל השיווקית היא לפי הברוטו אבל אם אני אקנה נגיד מקודם תנו דוגמה של מגדל המשרדים לעומת המשרדים הישנים אני יכול להגיד לך ש במשרדים הישנים היחס ברוטו נטו הוא קטן מאוד יכול להיות גם בקושי 10% יורדת המשרדים הגדולים שהאישה יחס ברוטו נטו ינוע בין 30% בבית שאתה תקבל יותר שטחים נטו במשרדים דווקא הישנים הנימוקים לא כל דבר קטן זה לטובתנו ככל שהיחס יותר קטן זה אומר שיש לי יותר שקיימת או זה אומר שיש לי יותר יותר שטח תכלס בתוך המשרד ברגע שפתחתי את הדלת של המשרד של ניר אז אני מתחיל לספור את המצרים שמה יהיה לי יותר כן זה הנטו של המשרד וכל המסביב הלובי המעברים בשביל כשרות למיניהם זה עלה כמה ברוטו אז במגדלים בונים באמת גרעיני מנורה גדולים הגרעינים מדרגות מעברים שירותים מעליות וכולי זה מאוד מאוד גדול ולכן נוצר יחס ברוטו נטו או שהוא גדול יותר אז אתה קונה אומנם פה 100 מטר לפה 100 מטר אבל במגדל הרבה פעמים תקבל רק 70 מטר או 80 מטר והם במשרד שהוא לא מגדל תקבל אפילו 90 מטר נגיד מישהו שיש לו מיליון שקל בהון עצמי כל הטיפים איפה כדאי להשקיע מופיע על השטר תחשוב קודם כל לדעתי מה שחשוב בהשקעות זה הידע כדאי לך לקחת שוק שאתה ואם אתה יכול לאפשר לעצמך מבחינת הקציר לקחת שכונה שהיא קרובה אליך למקום מגוריך זה עדיף כמו שאמרו חכמים יונק סחה קרובים לעיר בתור ברכה אז זה באמת לנצח אקורדים אליך קרובים לעיר והכוונה היא לך ואני קודם כל יהיה אצלו לראות מה מה הוא יכול לקנות מה מה יכול להיות שהוא לקנות וכמה שיותר קרוב אליו אני רוצה שהוא יכיר כמה שיותר את השיעור של אבא נכנס ברגע שנכנסת לשוק אני מציע לך באמת ללמוד אותו לא לראות שתיים שלוש דירות לראות כמה שיותר ראית 15-20 לראות אתה בעצמך תזמין את השיעור אז אני חושב שזה העצה הכי טובה למישהו רוצה להשקיע קח קח שכונה מסוימת תתבייש בא אל תתפוס אל תגיד איפה אני יכולה להשכיר שם בכל הארץ כי השאלה הזאת היא לא מדוייקת זה מה ששאלת אותי איפה כדאי להשקיע היום בארץ מקומות בכל עיר יש יש עסקה טובה איך מוצאים את העסקה הזאת תתבייש לשכונה מסוימת קורה אתה תבין אותה לעומק ברגע שתבינו אתה תדע בעצמך למצוא את העסקה הטובה ברגע שמצאת עסקה טובה תן לי אנשי המקצוע גם לבדוק אותה בעין מקצועית שאין שום דבר שפיספסת ותודה יגעתה ומצאתה יודעים מה זה עסקה טובה אז כמו שאני התחלתי להגיד את השוק שאתה לוקח את השוק אתה מתחיל להבין את השוק ואם אתה אתה ראית המון המון טיפוס נדירות ואתה כבר יודע להשוות את הדירות שאתה ראית כפרה מסתכל רק על בתים נגיד בלי לא בקומה הראשונה לא בקומה רביעית אומרת אני רוצה רק קומה שלישית או שנייה אתה יודע להבין לבד כבר אתה נתת את המחיר שהוא ואז ברגע שתמצא מישהו שמוכר טיפה פחות אתה תדע לזהות את זה כבר בתחושה אז איך הוא רוצה ממני מה אתה יכול אתה יכול להתחבר עם המתווך המקומי וברגע שהוא התעללו איזה עסקה ואתה תהיה הראשון ששם את הבכי תתקשר אליו אתה יכול גם מה סיבובים שלך אולי טיפה להכיר את הבתים מסביבך יש אנשים שמגדירים לעשות וגם ישימו פתקים בתיבות דואר או אצלו שותים אני מחפש דירה בבניין זה בשביל להשיג עסקאות שעדיין לא פורסמו לשוק יש המון המון דרכים לעשות את זה השאלה כמה אתה רוצה להשקיע ומה המטרה השאלה איך אני יודע שאני צודק אם אני חושב שאני יכול לקנות ב ג ד ו ל 400 לקרוא את המילים 500 השאלה אם אני מדמיין שאני צודק אני מבין אבל ברגע שתראה 20 דירות אז היא תתייעץ עם אנשי המקצוע זה תעשה את כל הבדיקות אז אני מאמין שכבר שכבר הדבר הזה יותר יותר צריך גם מזל אז אני מסכים איתך שצריך מזל השקעות כל השקעה ששומעים עליה תמיד יש באיזה מותו של מזל אבל בשביל להקטין את המוטיב של המזל ולהגדיל את המוטיב של השקל צריך לעבוד ולכן אמרתי יגעתה ומצאתה תאמין ככל שתכיר את השוק שאתה משקיע ביותר יהיה לך יותר קל וזה נכון לכל שוק אם תשקיע גם בתל אביב וגם ברמלה-לוד וגם בחיפה וגם בדרום שומעת כל שוק אתה יכול למצוא עסקאות טובות העיקר זה שתכיר את השוק תחרוש אותו תעבור על המון המון איסטור כזה תלמד אותו ואז יהיה לך יותר קל לזהות מה טוב ומה לא כאילו האחרון יש את הדירה אתה רוצה לבדוק אותה לעומק האם אתה רוצה להתקדם לחתום על חוזה אז תביאי באמת את השמאי שיש שיבדוק גם איתנו את כל הדברים הנוספים וכמו שאמרתי העבודה של השמאי אז המחיר שהמחיר זה נקרא בסוף כל המסביב הוא יותר חשוב בעבודה שלנו הוא לוקח את דרור הזמן הבדיקות של הסביבה איכות הקנייניות הבדיקות רישוי היותו התכנוניות זה מה ש לוקח יותר זמן כי אנחנו רוצים להבין את הנכס בדיוק מה אנחנו קונים האם יש זכויות נוספות אין זכויות נוספות ישירות יש דברים חשובים יש תכנון בסביבה שאמור לעניין אותנו עם זה התחדשות עירונית אם זה רכבת קלה או אם זה שטח שהוא שקר בחוץ שתסמן שטח ציבורי פתוח שהיו מהגינה אבל בעצם הוא הוא רשום שטח ציבורי בנוי שתהיה יבוא בקרוב איזה גן ילדים בבית ספר את כל דבר כזה אתה מדבר עם בעלי דירות והורים תהיה פחות מה יהיה פה רכבת קלה הדירה לא שווה 400 תשעה מיליון 600 לך אולי זה הדברים האלה כי הם שווים אבל זה נורא קשה לדעת ככל שאתה לא יודע מתי הדברים האלה עיכוב יש שמונה מחסומים לפינוי בינוי כל הדיירים והם התחילו לבנות כל הדרך חתומים רוצים עוד 200 אלף אז אני הייתי הייתי במקרה כזה אם אתה באמת רוצה נכס כזה ללכת לוועדה לנסות להבין האם הם קיבלו איזה שהוא ספירוב התוכנית הזאתי או שעדיין לא דנובה האם בתוך התוכנית יש בקשה להקלות יכול שהתוכנית היא תהיה יותר ביי דה בוק כמה שפחות תקלות יש לה הרבה סיכוי לי את השער אפשר גם לראות ברחוב עם בקשות חברות או הוא לא משלם כסף ואם זה מאושר מה שוויו הכלכלי שלה אז בעצם ברגע שיש יותר זה גם יהיה מאוד קרוב להיום שהיום שבוע טרקטורים התחילו לעבוד אז אפשר בעצם לקחת את השווי תגמור את כל הפרויקט הוא בטוח ויש בנק מלווה את זה לאיזה מישהו שהוא קצת אתה יודע חאפר ואין לו גב כלכלי והוא יכול לקרות כלכלית באמצע צריך לבדוק שהפרויקט בנק מלווה מים שמלת מלווה אז יש איזה שהיא בעיה שהיא משלבת סיכון אז מניח שתקבע שאת חיה היא 5% בשנה והבניה צריכה להסתיים עוד שנתיים אז הייתי נותן שובי של דירה חדשה עם הפחתה של התחיה הזאת של 5% השנה * שנתיים אז זה באמת כל מקרה לגופו בתל אביב פועל עם אמא דירות כרגע שבועות מיליון 400 הדירות אחרי יושבות מיליון שבע מאות אז מה השווי כרגע יש הדירות החדשות יושבות מיליון שלנו והיום הדירות שבועות מיליון עכשיו מה זה היום הדירות שבועות מיליון ארבע מאות דירות היום לא שווה מיליון ארבע מאות בגלל שזה השווי של הכי אדירות שבות מיליון 400 כנראה שהם מגלמות את הפוטנציאל שאת אומרת הוא חכם השוק יודע לתמחר את עצמו אם דירה במיליון 400 ויש לה את אז אני מניח שעוד דירה בלי היתר נמכרת במיליון מאתיים את אומרת כבר אני יכול ללמוד מה עם מישהו כי מישהו של הדירות האלה אז אני יכול ללמוד אז אני לא יודע כמה היתר היא שווה אבל צריך באמת לבדוק כמה כמה היה שווה לדירה לעצמו בה ואז לקחת את זה הפחתה מסוימת לתחייה עד שהיא תהיה מוכנה אז אני דיברתי על עכשיו 90 אחוז משווי כאילו אתה מוריד ורק 10% עוד שנתיים ולא עכשיו שובי אל תגידי לו אז אני יכול באמת להסתכל כבר קדימה העניין שרוב המקרים אין אצל וברוב המקרים שאנחנו נתקלים בהם שאין יותר ואז סימן שאלה יותר גדול האם הוא יקבל אתר לא יקבל את רמת יקבל היתר יש המון סימני שאלה ואז באמת ממש בדרך כלל אנחנו ננסה לעשות זה למצוא עסקאות עם פוטנציאל תכנוני תאונה שנמצאות באותו שלב צומת שגם הבניין חתום והוא מתקדם לעבר היתר אבל עדיין לא קיבל את זה ואני אתן לה שוק להגיד את זה ברור כי אנחנו בעצם לא ממציאים את הגלגל השמיים מנסים לשקף את השוק השוק הוא זה שקובע את המחיר הקונה הוא זה שקובע את המחיר של הדירה תהיה שעוברת דירה עתידית לך לבניין שהוא כבר אם זה נגד הריסה ובנייה עשיתי יש חדש אז אנחנו יכולים ללכת לבניין שנבנה לאחרונה באותה שכונה עם פרמטרים דומים ולראות בכמה נמכרו דירות ועוד המון המון דברים שאפשר להשתמש בהם בשמיים ואנשים מגיעים אל השמיים בדרך כלל בסוף לא בהתחלה הייתי שמח לדבר על זה אני מתעסק גם גישור ובוררות המון סכסוכים על מאזניים מגיעים לבית משפט כי הבן אדם הראשון של אנשים פונים אליו בדרך לעורך דין הוא השתין יקח אותם כמובן לצביעה על כל מיני סכסוכים עם כל מיני פשוט שהוא לקח לו בנות המחסן שלו על החצר של השכן או אלף ואחד דברים או לא עלינו מה שקורה הרבה סכסוכים על ירושות או זוג שמתגרש ואחד רוצה לקנות את הדירה אז אמר לפעמים הדברים האלה נגמרים בבית משפט ואז אני או חבר היום קצת מקבלים במילואים בית משפט להעריך מרצדס או לעשות איזה שהיא עבודה שמאית אחרת מה שאני בא להגיד לצופים של המאזינים שלנו היום שלפעמים לפני שהולכים לעורך דין אפשר להתייעץ עם שמיים העלות שלה שמה היא מאוד מאוד משתלמת היא לא גבוהה והרבה במה יכולה לחסוך את כל ההליך היקר הזה של הליכה לבית משפט אומר שאתה היום הולך לבית משפט על כל נושא כמעט שהוא ההזמנה טיפול ועד שאתה תקבל באמת פסק דין הוא הוא שנים ארבע שנים האלה יש לך לפרנס את השופט יש לך לפרנס את העורכי דין שלך כולי תקווה מה זה השופטת הכל האגרות שאתה משלם לבית משפט יש לך את העורכי דין יש לך את הבריאות ואתה שערות לבנות שלך את כל הדברים האלה מתקן מתקמטים לי המון המון זמן וכסף אז אני רוצה להעיר את תשומת לב המאזינים ולא יש לכם סכסוך שקשור בנדלן אל תרוץ והשאר לצביעה אל תרוצי ישר לעורך דין יכול להיות שתגיעו לזה ועורכי דין יעשו את העבודה המצוינת שלה אבל תתייעצי משמיים עכשיו יכול להיות גם מגשר אני העברתי לך שרתי גם אני מתעסק גם בגישור וגם בבוררות את נשמה יכול להיות גם בגלל שרשמת זה אומר שאנחנו נדבר כולנו מסביב לשולחן וננסה להגיע להבנות כאשר בגישור יש לך אופציה גם לדבר עם כל צד בנפרד וככה לצמצם את הפער ביניהם לעומת בוררות שזה עליך שמאוד דומה לבית משפט הקשה עליה הרבה הרבה פחות כסף והרבה פחות זמן כי שתיכם תשבו שם אישתי מנו אותו כבורר ואז התנהל את שו עליך הוא כמו בית משפט אבל מזורז אז אני אשמח מאוד אם אם באמת אנשים מכיר אותו ולא ישראל יכול למשפטים כי אז אתה מקבל בצד השני נכון אבל אבל אם אם אם מציעים לו את זה ואומרים לא תשמע במקום שנלך לבית משפט ושנינו נטען הבינו איתי מה זה ובאמת שנינו זה אתה יודע חייבים את ההסכמה של שני הצדדים אבל ברגע שיש מודעות לזה גם של הצד התובע וגם לצאת שנקבע אז אז אין שתי צדדים צריכים להבין שיש הליכה לגישור על ידי איש מקצוע שהוא בסוף שהוא איש מקצוע לעניינים האלה אני לא אמרתי שאני עכשיו יהיה בורר לענייני שמאות רכב או לענייני סכסוכים עסקיים שלא קשורים לנדלן שמאי הוא זה שהוא איש המקצוע של של הנדלן גם השופטים לא מבינים מספיק בן אדם בשביל לקבוע ישובי לפיצויים וכל מיני דברים כאלה מאיפה בדרך כלל ממני מוכן איתמר בגלל זה אני הרבה פעמים ממונה על ידי שופט לקבוע כל מיני גובה פיצויים גורי ירידת ערך ושוב יש לנו כל כל כל עבודה שם הילד שלי ובמקום שהשופטים אני אותי לאחר שנה שנתיים שלוש ארבע חמש או שבע פרטי שלך באמת נקבל אותם ואתה רואה שהתיק נפתח ב 2013 אנחנו היום ב-2022 יש תיקים כאלה שכבר שנים נפגשו עליהם ולא עשו אותם והם לא במקום שיגיעו אחרי שנים לשמאי שהוא יחליף איחולים מידיי הורים ללכת אליו וההוצאה והזמנה זה יהיה הרבה הרבה הרבה יותר זול והרבה הרבה יותר מהר ולכן כדאי שבאמת המאזינים מדדו את זה ואם יש לו איזה חבר או מכר שבאמת יש לו איזה עניין כזה והוא ישר אומר אני אצבע אותו אני אתבע אוטובוס לבית משפט שידע שיש את האופציה לפני בית-משפט ללכת לגשר שהוא שמאי לבורר שהוא שמאי לפי הסכמה בין הצדדים הסכימו על זה יש אופציה עוד נוספת גם אם אתה יודע אם לא מצליחים להחליף ביניהם על שמה על זהות השם היא הבורר אז אפשר גם לקנות לשכת שמאי המקרקעין ולא בקש תנו לנו מינוי למנוי אם זה הוא אותו אם זה גישור אם זה בוררות והמוסד שלנו יודע לתת את המינויים האלה באופן סיסטמתי אקראי על פי הקריטריונים שיש לה נשיקה על כל שמאי איפה עובד איפה תחום המומחיות שלו האם הוא מתעסק ב גישור ובוררות והיא מנעול ומינוי אובייקטיבי לחלוטין וגם עוד אופציה במקום ללכת לבית משפט שקורה נורא נורא מהר יחסית לבתי המשפט בארץ וגם הוצאות בסוף יוצאות בדרך כלל הרבה יותר זול אני מחזיר לנו שהשמאל כולם זה נקי הדיור שלך אמרת שאתה מעריך שהם עלו בין 10 ל 3% בשנה האחרונה השקה הדרכה שנתיים שלוש ארבע קדימה אני לא אומרת לי 3% הנתונים שפורסמו זה איזה שהוא ממוצע ואמרתי לך מה אני חושב על הממוצעים האלה שהם לא מדוייקים בעיר מסוימת יכול להיות 10% אבל בשכונה מצלמת לי 5% משונה מודיע שהוא שהוא גם לא מדוייק כי כמו שאמרתי הממוצעים האלה זה באמת לקחת איזה שהוא מוצר שהוא נגיד דירת ארבעה חדרים ולהתחיל לראות להכפיל אותו היום השנה 5000 עסקאות בעיר בוא נראה מה קרה בממוצע שלהם לעומת שנה שעברה את המצעים האלה צריך לקחת אותם יש להם אנחנו כנראה איזה שהוא מגמה אנחנו לא נוכל לראות מגמה מדוייקת עכשיו אם אנחנו מסתכלים קדימה הוצאות השאלה שלך אם אנחנו הולכים להמשיך של עליות מחירים או שלו אנחנו צריכים להבין את הביקושים האם הביקושים יהיו חיובים חיובים לא מתאים נסכם את כל הבתים החדשים את כל הזוגות שהתגרשו את כל העולים החדשים שבאים אלינו כל שנה ונוריד מהם את כל האנשים הנפטרים שפינו דירה בקולי האם נגיע מספר מסוים שאנחנו יכולים להדביק אותו בקצב הבנייה הנוכחי או לא זאת השאלה עכשיו גם השאלה הזאתי צריך לנתח אותה כי אנחנו יודעים שבארץ יותר אנשים רוצים לדבר אז כרגע זה נראה עדיין שלו אבל זה יכול להשתנות אתה יודע זה יכול להשתנות בקלות אם אם באמת המדינה תפסיק להתעסק בקזינו הזה שנקרא מחיר למטר המחיר למשתכן מחיר בהנחה מחיר לפי הגרלה של הפרויקט קזינו זה לקחת כספי ציבור ולא אגריל אותם עזוב את זה שגם הגרילים אותם ללא מבחן ההכנסה אתה יכול להיות הייטקיסט מרוויח 50 אלף שקל והוא יכול 50 אלף שקל בחודש כמו יכול לקנות דירה איפה רוצה אבל הוא דווקא הוא זכה במחיר למשתכן בהרצליה את אומרת גם לא מספיק של החיים חייכו אליו גם המדינה עכשיו מחייכת אליו נותנת לו דירה בהנחה של 800 מיליון שקל על חשבונם חשבון משלם המיסים אז אני לא רואה את התוכניות האלה מכונות יצא החודש דוח בנק ישראל שמדבר על מחירי הדיור ואם מישהו שעבר יכול לראות שאחד הדברים שהכי השפיעו על מחירי הדיור וכל ההתערבות הממשלתית אם זה ההוצאה של המשקיעים מהשוק על ידי יעלה של העלאה של שלהם מס דירה שניה וכל הדיבורים על זה אם אתה זוכר ב-2013 היה איתה עניין של מע מ אפס מה זה עשתה לשוק אתה זוכר זה כפית השוק אנשים לא עשוי סקרוט כי לא ידעו האם אם אני אחכה עכשיו חודש אולי אני אשלם בלי מעמ ואם הם אז אז אז מה מה קרה ברגע שהורידו את זה מהם הסדרי ואמרו כן זה אנחנו נבטל לא יהיה מה פתאום התנפלות על השוק פתאום יש עליית מחירים אז מה התערבות שאפילו לא התממשה של הממשלה רק הדיבורים על ה על ההתערבות בשוק פגעו בשוק אני סבור שיש במדינת אכזיב מאוד מאוד חשוב בשוק הדיור וזה לפתח את התשתיות ולהקל על את הרגולציה בתכנון ברגע שהמדינה תעשה תפקידה ותפסיק לעשות קזינו עם כספי המיסים כספי ותקציב המדינה והבאתי קדמי מחיר המטרה שאנחנו לא יודעים באמת למי הוא הולך האם מישהו קונה אותו בעל הכנסה הסביבה לא הסיבה גבוהה לא גבוהה עם הולך לגור בוא איתי בוא איתי או בעצם מתנות על ההשקעה כמו שקרה בכל הפרויקטים עד עכשיו אנחנו יודעים שרוב האנשים שקנו דירות במחיר למשתכן אדרבה ואדרבה בפריפריה שם אקדמון פרויקטים הוא פעם קנו אותם להשכרה אז זה מה שהמדינה מספר לעשות להפוך זוגות צעירים למשקיעים מדלן אני לא חושב שזה אומר תודה אני חושב שאת התפקיד של המדינה הוא כמה שפחות להתערב בשוק וכמה שיותר להקל על הרגולציה ומה זה לא הוגן ברגולציה זה כמה שפחות להתערב תעשו תכנון שיהיה מהיר יותר את הכסף בתשתיות לפתח את השטויות שיהיה יותר קל לתכנן יותר שטחים צהובים יותר שטחים למגורים זהו זהו זה זה הפיתרון ברגע שהם יעשו את זה יהיה אוטומטית יותר טסה וברי שיותר אתה גם המחירים ירדו או יעצרו או הלוואי וירדו למרות שאני אני נורא קשה למחירים לרדת זה כל הדברים האלה אולי כן אולי לא אקבל מהבן אדם פשוט צריך לעשות כרגע לקנות דירה אם הוא יכול אם משכנתא בלי משכנתא מה לחץ אוויר צריך לעשות ברגע זה קודם כל אתה מדבר איתי לא עם הבן אדם מחפש דירה שחקן לחשוב שאני יכול לגור בשכירות זה לא יודע מה שאתה חושב צריך להבין אז להגיד השקעה מה אני מרביץ לה עד הסוף אני לא יודע כי אני לא יודע מי זה האדם הסביר הזה אבל זוג צעיר היום זוג צעיר היום דבר ראשון אם נותנים לך מתנות תיקח אותם אני נכון אני נגד כל המבצעים האלה שהמדינה עושה מחיר למשתכן מכירה אותך אבל אני כן חושב שהם משתלמות מתאים לזוג שכרגע יש לו אפשרות להשתתף בהגרלה שהשתתף אם הוא לא יכול להשתתף בהגרלות עליהם תמיד משתלמות לא זוכר קיבלתי באמת כמעט 100% משתלם לקונה אין ספק שזה מסוכן אבל המחיר בהגרלות האלה הוא מראש זול ואז אתה עד שאתה נכנס לדירה אז גם עובר זמן ואז זמן הוא דווקא בחינה זה הוא לא נראה תחכי שלומי של הדירה שלך גם ככה הולך להתקנה המצלמה שלך עובדת רואים אותך סבבה אם בא לכן זה כנראה שזה מה שאתה אומר אם אתה זכית בהגרלה אז תלך על זה אם לא זכית בהגרלה ואתה רוצה להתחיל את העניין הזה של המירוץ לדירת חלומות אתה יכול תמיד לקנות איפה שאתה יכול לגור איפה שאתה רוצה זה לא בדיוק איפה שאתה רוצה לגור איפה שאתה רוצה לאכול ולקנות איפה שאתה רוצה לאכול זה יותר מדוייק אבל הכוונה היא זוג שהיום גר ברמת גן והמחירים ברמת גן קבועים לא אני כן ממליץ לא לקנות דירה במקום יותר מרוחק מהמרכז על מנת להתחיל של הנכס השקעה בנדלן לזוג שקונה דירה ראשונה היא מאוד משתלמת וזה כי כל השקעה אחרת יש עליה הרבה מיסוי בבקשה מנוף שלו ברמת-גן לכן הוא בקריות לגור בשכירות והלכנו בקריות נגיד זה תמיד לקריות לא עוד יותר קרוב אליהם אז אז כן זה זה באמת בהחלט אופציה לגור ברמת גן לקנות מה שיותר פריפריאלי ולקנות את זה אתה תמיד יכול לעזור בבנק לקבל ריביות טובות לא כדאי לחכות שהיא קנו ממה שהם יכולים כרגע זה מה שאתה אומר אני לא רואה סיבה לחכות אני לא רואה סיבה לחכות אני חושב שתמיד אתה יכול למצוא מהלשכה שתתאים לך כמעט בכל שלב אבל תעשה אתה את העבודה ואם אתה לא רוצה לעשות את העבודה שדיברנו עליה בתחילת הפודקאסט הזה אז תלך למלווה משקיעים תלך לאנשי מקצוע תלך לשם אימות תתייעץ איתם היום התחום הזה הוא יותר ויותר גדר ואתה יכול לתת לאנשים לעשות עבודה בשבילך אם זה בליווי מסביר לך כמה מאות אלפי שקלים תקן הדירה כמעט בוודאות אתה כן תתחיל תתחיל להיכנס לשוק תהיה שחקן בשוק אני אני כן חושב שיש איזה אופציה באמת אופציה טובה בשביל לחסוך ולקנות את הדירה שאתה רוצה כי אחרי חמש שנים המשכנתא חסר חלק משווי הנכס הנכס אולי גם יעלה בינתיים אתה תצבור הודעות ואז אולי תוכל לקנות את הדירה ב אתה כן רוצה לגור אם אנחנו מדברים באמת על זוגיות שרוצות שרוצים לקנות דירה למגורים בסופו של דבר חצי מיליון למיליון עונה צמי על איזה אחוז מימון תלוי זה תלוי במה שהם רוצים לקנות משכנתא זולה ויש להם אפשרות לקנות נכס שהשכירות תכסה את המשכנתא אז הם יכולים לקחת גם אימון גבוה אני לא רואה בזה פסול אתה אומר לקחת את המקסימום האפשרי כל הודעה שכירות בחולון שלך זה תלוי בקירות וזה ואל תשכח שיכול לעבוד שאני ואתה מדבר עוד שנה והריבית לא תהיה 0.1 יש 2.1 זה יכול לקרות זה אומנם אנחנו התרגלנו לריבית אפס החל מאיזה שנה בערך ב המשבר של הספר מטרזן 2008/9 שהורידו את הריבית למה שהוא הפסיד בחוץ חצי אחוז נקודה אחוז אבל זה לא המצב הטבעי של השוק לדעתי קרוב היום והריבית לה ושהיא תעלה אתה צריך גם לדעת לענות לעמוד בהחזר של המשכנתא לכן עדיף לנו ריבית קבועה או משתנה את עצמך אבל אני חושב ש לגבי העניין הטעויות האלה בריבית אני לא איש המקצוע הכי מומחה בשוק כי לזה שאת יועצי המשכנתאות שעדיף להתייעץ איתם אנחנו מתקרבים לסוף השעה יש עוד איזה נושא שאתה חושב ששווה לנו לשמור על רוח עוד נושא לא לחשוב על מה אנחנו יכולים עוד דבר דיברנו על הקישור דיברנו על בוררות ודיברנו על כל הבדיקות של הטרום-רכישה אנחנו יכולים לדבר על האמת שאני פה אתה תשאל אותי שאלה בהלכה כי אני לא לא יודע על מה עוד הצופים יצאו לדבר עם היה לנו של יש לנו שני סוגי צופים או מתווכחים אולי זוגות צעירים או הדירה הראשונה שלהם או משקיעים אתה רוצה אולי לתת כמה טיפים לכל אחד מהכלים האלה למתווכים למישהו קונה את הדירה הראשונה אותי blu משקה מנושא מבין שלושה כללים כאלה כל אחד שקונה דירה אני ממליץ לו באמת לעשות את הסקר שהוא כמו שאמרנו ללמוד את השכונה שלו אם רוצים להגדיל ראש מי שבאמת רוצה להיות משגיח אחר ללכת גם לוועדה המקומית להבין תכנונים משהו בשכונה הזאת מה עומד להיות איפה עומד להיות עם המתווך אמר לך שעומד להיות פינוי בינוי עומדת להיות רכבת קלה צריך תמיד יכול ללכת למוסדות התכנון נגיד לקבוע פגישה בעיריית תל אביב עם אחד רפרנטים של את השכונה מה הצפי לדעת ואיך הוא רואה את הדברים מה התכנון איפה איפה העירייה רואה את הדברים את חזון העירייה ולהבין יותר לעומק את כל התכנון של השכונה אז אל תגיד אוקיי אני יודע שיש פה באזור רכבת קלה תנסה להבין בדיוק איפה היא עוברת מתי תהיה מוכנה וזה יעזור לך לתכנן את ההשקעה הזאת יותר טוב דבר השני שנכון לכולם גם מי שקונה לעצמו למגורים וגם השכונה להשקעה שילמד באמת את השוק שנלך לראות המערבי דירות שיבין את השוק לעומק ולא נראתה מעשנת מקצועית למתווכים היום המון פעמים יש להם עסקאות שיש להם אותם לפני שמתפרסמות אז חברים המתווך מי כמוך יודע יכול להביא לך עסקה שהיא עדיין לא מפורסמת במחיר יותר זול אור במחיר אטרקטיבי לא יודע מה זה יותר זול אבל יכול להיות שהסחורה שאתה מחפש היא נמצאת אצל המתווך אנשים לפעמים לדעתי נרתעים מה לשלם למתווך את השני אחוז תיווך הם חושבים שאם הם חזקות זה אז אני אעשה תקרת רטובה כי הנה התחילו את העסקה באיזה שהוא פלוס שתי אחוז אבל אני חושב אני חושב באמת שלפחות באופן רוחבי החישוב הזה הוא בכלל לא מדוייק מתווך יכול לעזור לך לעשות משא ומתן טוב מתווכים אני באמת ממליץ לכם לעשות קורס משא ומתן ללמוד את זה כי כי הציבור זה באמת תורה שלמה של ניהול משא ומתן ואת זה בחינה של משרד המשפטים לא שואלים איך מנהלים משא ומתן טוב אבל מתווך טוב יותר לעשות את זה ותמיד אפשר ללמוד את זה יש שמה לקורסים את זה אז בוא נחזור לה שתי אחוז שהתחלנו לדבר עליו אני חושב ש המון פעמים העסקה שם את אזרחיה בלי לך תיתן לך הרבה יותר גדול גדול שתי אחוז האלה שתחסוך ואין לי אין אין לי מנעמים המתווכים המתוקים יש להם תפקיד חזק מאוד פשוט גאה להציג את הנכסים גם באמת למצוא אתה קונה וגם לגשר בין הקונה למוכר ואני חושב שהם יכולים לתת ערך נורא נורא הגבוה בגישורים האלה וככל שאתה מתמקצע ויותר ואיתנו תמונה מלאה יותר יהיה יותר קל יהיה לי יותר קל זה גם אם אתם רוצים לדבר על כמה סוגים של מתווכים יש את המטבחים האלה שיגידו לך את כל הפרטים על המים ויתנו לך לגלות את הכל עם אנשי המקצוע שלך בר מתוקים שמראש הגידול מחר אם לא מוכר בוא תעשה שם או לתרום מכירה בוא תיתן לנו יש לך תעודת זהות של הנכס ולא נותן לקלל למכור אותו המתאים יש לו איזה פגם מסויים שיהיה לו קושחה כך לקבל משכנתא או כל דבר אחר בוא נדע את זה מראש אז אני חושב שזה יכול לעזור לרון מתווכיםמתווכים לא יכול השיטה של בונה על המודעה המומה ונזכיר את כל הפגמים האלה באמת שיראו למייל של שמאי ותעודת זהות לנכס שיעשו את כל הבדיקות מראש ואז הם יוכלו לבוא יותר רגועים לקונה ולהגיד לו תשמע זה המחיר שהוא רוצה אלה venice italy יתרונות של הנכס אלא אחרונות של הנכס הכל על השולחן כך הרבה יותר קל להתחיל משא ומתן לדעתי גם הרבה יותר נכון ונעים לשתי הצדדים זה את התיק של חלקים זה 1000 להסתפר בכל אופן מתן בית להכיר לא מתלונן עליו אם זה באמת אתה יודע כל מיני עניינים רשויים העניינים תכנונים שקשה לעלות עליהם שזה לא מופיע קופץ למעלה שהרבה נסח טאבו ותעשה את הבית המשותף אז שלא מתאמץ ונערות ונביא קונה ובסוף הקונה יביא בדיקה של שמאי לקראת לקיחת משכנתא ואז השמאי של המשכנתא get תשמע זה בגלל שאני לא יכול להשאיר לך את המשכנתא ואז כל הצדדים מאוכזבים המוכר לקונה המתווך שהוא נורא קשה אני חושב שהדברים האלה אפשר למנוע על ידי שמאות מוקדמת מצד המוכר יש לך אולי להחליף את המתווך הוא לא שמע אבל אולי זה טיפלה למתווך איך הוא יכול קצת מהדברים 300 מוקדמת להבין בעצמו ולעשות בירה מוכר או משהו כזה לראות באמת מה מה השטח של הבית אם הוא יכול למדוד את הדירה בעצמו ולהבין אותה ולראות מה הם השטחים של הבית נמצאים תשריט הבית המשותף שזה בעצם התפריט שמראה את הפרטים שלה תשלם תחטבומה שמקורו אנשים מכירים נסח הטאבו זה בעצם נסח רישום בפנקס הבתים המשותפים לכולנו הדירה רשומה כן ככה שהבניין הזה רשום כבית משותף יש גם הבניינים שהם רושמים במושע אז רוב הבתים המשותפים רשומים בפנקס הבתים המשותפים ואז אפשר להוציא את ההיתר שלהם את הבית המשותף מה אתה רוצה בקלות אז אני ממליץ לעשות את זה ולא לנסות להוציא את האתר מהוועדה המקומית שזה העירייה ולבדוק האם יש תאימות בין השטח בפועל לאשתך בבית המשותף הבית המשותף שזה המסמך עניינים לבין המסמך הרישוי שזה היתר הבנייה גרמושקה חושב שאם ככל שהמוכר יודע לעשות את זה עם בעזרת השם היא ואם יש מתווך שגם יוכל לסייע בדבר הזה אז ככה סימני השאלה והם עלו וכלה פסי האטה שיכולים לבוא בדרך בעתיד לקובי קטנות המקצועית של המתווך צריכה לבוא לידי ביטוי ביוון הנכונה של האגו ברעננה של העסקאות באזור אלה 23 חשבות לפקיד השומה נכון בפנקסי הרישום שזה בנסח הטאבו ורישומה נכון גם באתרי הבנייה כי אם יהיה בעיה באחד מהם אחר כך לקונה הפוטנציאלי יהיה בעיה להשלים את העסקה אז יש עוד אני אומר שיש במטווחים שהגישה שלנו זה להסתיר דברים כאלה ואז הקונה רואה רואה אותה בשלב מאוחר אני חושב שזה לא נכון אני חושב שעדיף שהקונה יבוא ויראה את החסרונות של הדירה ביחד עם היתרונות של הועידה לעשות את השיקולים שלו במאי להעביר עורך דין בשם איזה מגעיל זה רק טיפה עליו בעלה קונה ואומר לו תשמע אני בא לי להיות אישה בשורות אבל יש לה דירה ככה וככה באים עכשיו זה יכול לפוצץ את העסקה ואז באמת גדולה לכל הצדדים זה יכול יכול גם לפעמים המוכר צריך הקונה יפתח לאיזה פתח למשא ומתן תגיד לה מוכר תראה הבאתי שמאי זה המצב בפועל בוא נדבר על המחיר ונפתח את המסר מחר אבל אני שוב אומר שזה לא דרך המייל דרך המלך לדעתי זה לדעת כמה שיותר לפני ותפקידם אתה יכול להיות אוגן עם שתי הצדדים וגם עם המוכר והשקפות היה לפני הרבה מידע מועיל למי שרוצה לעזור בשירותים שלך יש דרך לעשות את זה הוא מוזמן להתקשר הטלפון שלי זה 054 757 136 ניצן גרינפלד מופיע בגוגל באמת אשמח לסייע ככל שאפשר מעולה תודה רבה לך על הזמן הטיפים והמידע פודקאסטים כאלה מעשירים ונחמדים ומועילים אז כן באמת ירבו ומאשימה אותנו ביוטיוב ספוטיפיי יכול לעשות לייק וסאב ואז לקבל עדכון על הפרקים הבאים מוזמנים להמשיך לה מידע מועיל מעניין אם בא לך בתחום הנדלן זה על כל מי שיצא לי לראות לשמוע ולא הזינוק מהם הפודקאסטים ואני מוצא אותה מאוד מועילים אני באמת ממליץ גם על קוטקס שלך וגם על פודקאסטים אחרים בתחום כן לגמרי אפשר לשמוע את זה באוטו בנסיעה או תוך כדי שעושים כושר אני באמת יכולה להגיד לו דם ביציאות או בשחצנות אבל אני באמת חופש המידע כשחווים פה בחינם אוהבים יותר טוב לשחרר ים אוכלים אפילו בתשלום בקורסים אני באמת מעדיפה כאילו את ההתרמות בליין של אנשים שיש להם כסף הכל בחינם את הדברים כאילו למה לא עושים אותו פלייר בחדר כושר באמת אחלה יש פה וגם אחי אז שהוא תודה לך ניתן על הזמן שלך תודה לגברים