פרק 28: ניר סבר מארח את עמרי בר - איך אפשר להשקיע בנדל״ן עם הון עצמי נמוך

היי לכולם יש לנו הערב שיחה מאוד מעניינת עם עומרי בר הולכים לדבר על האפשרות להשקיע בנדלן עם רון עצמי נמוך זה לא אפס לגמרי אבל זה גם פחות ממה שאתם חושבים תכף אני גם שאלתי את הסכום הזה בדיוק מה מה הסכום של לא שלחתי לעידו בחור צעיר יכול להגיד לי כמה כן אז אומרים הוא רק בן בן 23 הוא בעצמו כבר התחיל את הדרך שלו עצמו כמה שכן נדלן ואחרי שככה הוא נכנס לליגה של הגדולים אז לקבל פניות מאנשים שיעשה להם את כל הדברים זה היום הוא נחשב משהו מעניין שהוא לא רק מעביר את זה כל מיני טיפים או אלה ממש ככה עושה את כל הדברים בשביל לשים מאלף עד תף מוצא משפחת ספיר לך בריאות פרנסה או משהו עושה את זה בשביל אנשים עובד עם הבת זוג של העסק שלהם לקראת פוסטה נדלן וראינו באמת להוביל משקיעים גם צעירים עם עצמי יותר באמת לעזור לאנשים להיכנס להשקעות הוא למד מם אלף בתהילים אומרים ערב טוב מאוד כיף להתארח ותודה רבה לך בכיף בכיף אז אולי זה מתחיל מה הנושא העוגיה סתם הגיל הוא לא איזה חשפן תודה רבה על מישהו בן 40 אומר לך מה חצי מהגיל שלי מה אתה יכול לוותר על מקרים כאלה שאחרי הגיל שלי לא חשב 40-50 אומר לך מה אתה חצי מהגיל שלי מה מה אתה יכול לבקר אולי אני מדמיין זה לא בעיה בכלל סתם זה קורה לפעמים חושבים שאתם בחור צעיר שאני פחות מבין בזה אבל לדעתי הכל שאלה של מתי אתה מתחיל לחקור את זה ואם אתה באמת חוקר ואתה לומד את הנושא כמו שצריך אתה לדעתי זה לא תלוי בגיל זה תלוי בידע שלך איך שאתה בוחר להשקיע אבל נושא אנשים כאילו מעלים את הסוגיה הזו או שאתה אומר אם זה לא בראש שלך זה גם זה גם לא בראש שלכם קורה שמישהו שם לפעמים מהצוות שזה עלה לי היום זה כבר הרבה יותר נכון שיש את היזמים הצעירים עם אש בעיניים שכבר אפשר לראות את זה שהם מתחילים היום בגיל הרבה יותר מוקדם חושבים על עצמאות כלכלית איך לעצב את מקורות הכנסה שזה לא תלוי בעבודה איזה גיל בעצם אתה בתחום של הלן את האמת אני התגלגלתי לתחום הזה זה היה שהייתי בצבא אז אני אני ממודיעין במקור היום אני בצפון הדרך אני אספר על זה אבל שהייתי במודיעין זה בעצם העיר מדע שאין בכלום ודיברתי עם חברה שלה אם יש בנוער באחד הימים ואשאל מה מה בעצם אפשר לעשות איך אפשר לעשות איזה שהוא שינוי פה בעיר כי זה מאיר ממש שאין בה כלום בסוף היה שהם ממש למטה אז החלטנו לפתוח עסק של עוגיות ביחד עסק של עוגיות שוקולד צ׳יפס המושחתות כאלה באמת שיהיה לך ממש טוב פתחנו את זה בדיוק בגלל הראשון של הקורונה שעדיין לא היה את כל הקונספט של המשלוחים וכלה משלוחים ציטה משלוחים של הגן הקונספט היה לעשות מישיבות שאנשים כבר רק מחכים זה מטורף מאוד מאוד יפה שהתקשרת וגם בכל הארץ עבדנו עם שלכם משה לקנות הצפון לדרום מה יש לימודים או שזה עצמכם 23 השליחים במקביל ממש היה מטורף כן ואתה ממש זה נייר פסיכי נשמע שחבל שסגרתם מה נשמע אחי זה עשינו את זה במהלך הצבא וממש גם עברנו לציוד מאוד תעשייתי ומיקסר מטורף ענק תנור תעשייתי ממש גם לא לרמה גבוהה אבל הרגשנו שהחום של האוכל הוא תחום מאוד מאוד קשה התחיל לכאוב לנו הגב הרגשנו כבר מותשים בעצם עבדנו 24/7 בעסק הזה אבל משם כל הזמן ואתם שזה קצת כבד פחות מתאים לנו בתחום של האוכל למרות שזה מאוד אצלך זה למרות ש הרווחה כמו איתן גיסתי משם אבל נאלצנו לסגור את זה כי הבנו שזה פחות מדבר אלינו התחום הזה לשם באמת עברתם את העונה הראשונה אחרי בנאדם נשמה סבלנות עונה ראשונה אני מאוד חסכנים מאוד הסתכלנו על ההוצאות על ההכנסות אנחנו לקחנו מלא כסף שם וכן תנו קפיצה לאון הראשונים עוד פעם לא לישון אז אולי בעצם הטיפ הראשון הראשון לך קצת לחסוך וקצת לחשוב קדימה ולא לוותר הכל כן לדעתי זה מאוד חשוב דבר ראשון לפי דעתי הכי חשוב זה לבנות תוכנית עסקית אם יש לי מטרה להגיע ל 150 אלף שקלים 160 אלף שקלים לתכנן איך אני עושה את זה לא פשוט אבל אתה מהמר אותו סתם כי הבנתי שזה הסכום שצריך נכון באזור שלך ולהתקין 150-160 באזור שלי הדירות המברך בפח מחירים של 500,000 שקלים העונה הכי נכון כן באזור קרית אתא באזור 135000 שקלים שזה כולל כבר שיפוץ מתווך שמאי עורך דין לא חסר לך רצועות שאתה קונה דירה כמו שאתה יודע בעצם בחמישי למי שיש לו הון עצמי של 165 אלף שקל רוצה להשקיע בקרית אתא לגמרי לקנות דירה לשפץ אותו ולראות אותה ממש כי לא מוכנה להשכרה שנראית טוב לא סתם לקנות דירה דירה שם משופצת ויפה אוקיי אז אז הבנו נחשב מאיפה אתה בא או שיש לך עוד משהו להוסיף הפרק הבא אז אחרי שסגרנו את העסק זה בעצם זה בדיוק מה שבאתי להגיד אז החלטתי שאני יוצא מהבית בגיל 20 שהייתי חייב לדבר איתי בטן פיס הייתי משלוחים אז יצאנו מהבית וככה גם בעצם הגעתי לעולם שלה אנחנו שכרנו דירה במודיעין ו-2018 יזמות זה בא לך מישהו מה לחזור המורה וידאו ביוטיוב או על עצמך איך פתאום חשבת על הזמן כל הדברים האלה באמת שהכל התחיל בספרים זה תמיד נורא בארבי להצליח ולא ללכת את המסלול הרגיל של העבודה תמיד קרס לכיוון יותר שלה עצמאי של הצליח לזרום דברים לעשות שינויים זה בעיקר 2015 switches את האמת זה אבא של כל הספרים אבא עשיר אבא עני זה הספר הראשון שאכלתי הממשלה במספרים וואו באיזה גיל את האוטו בזמן הצבא היה לי הרבה זמן פנוי אני הייתי כל היום לא עושה כלום הייתי בא לבסיס ותדליק את הרכב של המפקד שלי וזה ויש לי את כל היום פנוי אז קראתי הרבה ספרים במקום להיות בטלפון באינסטגרם מעביר את הזמן ככה בעצם זה התחיל הרגע כתבתי אותך דיברת על זה שיצאת מהעוגיות ואחרי זה כתב לי את זה לדירה משלנו האם עצמאים כבר ואנחנו רוצים לסביבה יותר חיובית שאנחנו מרגישים שיש לנו בית משלנו או שזה נותן לנו בעצם להתפתח ופתאום אני אני אומר לה שימי לב אנחנו לא מדברים עם הבעל דירה וכל חודש מרוויח דנו כסף זה פשוט מטורף אנחנו חייבים לעשות את זה גם זה נראה לי פשוט הכנסה מאוד פשוטה תשובה מזכיר לנו דירה יש לו שקט לשנה ועושה עלינו ממש הכנסה פסיבית נשמה זה התחיל לעניין אותי כל התחום הזה ואחרי זה החלטנו שאנחנו רוצים ללמוד את זה אז באותו הזמן ושלושה ארבעה ספרים בנושא חנות הספרים וגם לשינדלר זה אנשים זה התחום של שטח שאתה יוצא אתה מדבר עם אנשים עשינו דברים מטורפים באמת אני גם לספר את זה בהמשך אבל בגלל זה אני לא רואה את התחום הזה שלה נדלן קום של אנשים חושב שזה לא צריך להיות איזה גאון כאלה כל יום את מתי כדי לעשות לא צריך להיות מקושר לדעת על מה אתה מוציא את ההוצאות שלך כמה אתה מכניס כמה נשאר לך כל חודש אני ספציפית מאוד מחושב אני עוקב אחרי כל ההוצאות וכל ההכנסות שלי יש לי לפי התוכנית העסקית שבניתי אני אמור לחסוך x שקלים בחודש בכל חודש אני מגיע לזה יש לי מטרה שאני חייב לך סוף אני חייב לעמוד בתוכנית שרשמתי זה אני הולך אחרי תוכנית עסקית אנשים מה זה אומר איך בונים את זה עושים את זה נכון כן אז בדיוק איפה שאתה אותי שרציתי בעצם ללמוד את התחום הזה של הנדלן הבנתי שאני חייב להתחיל ללמוד בהתחלה פתחתי עד 2:00 פשוט קיבלתי דירות בבאר שבע בחיפה ואחרי זה הבנתי שזה לא עובד ככה שלא פשוט הולכים וקונים דירה שעון עצמי מסתדר לי אז הלכתי ללמוד את התחום הלכתי לגל רוזנברג האיש עם הפטיש באמת בן אדם תותח למד אותי הכל עד היום אנחנו בקשר מעולה חבל על הזמן וממשיך לך שהיית אצלו לדעתי זה עכשיו שלא נגמרת כי את כל הזמן יש לך איפה להשתפר בעצם לדעתי הלימודים אף פעם לא נגמרים אבל אפשר להגיד תוכנית מה זה שקניתי את הדירה הראשונה שלי בגיל לספר לי אני אסע אני אשאל את זה אחרת כאילו כמה זמן לקח מהרגע שמה ואני עכשיו תלמיד קורסים ספרים סופרים לומד עד שבאמת עשית העסקה כמה זמן אתה חודשיים שנתיים כבר לקחת שוב פעם יש מצב של תלמיד לי אני עושה את זה תוך חצי שנה היה לי חוזה חתום ביד חצי שנה מהרגע שאמרת על עצמך אני רוצה דירה תוך חצי שנה קניתי דירה כן אמרתי שאני מבצע את זה אני עשיתי תוכנית אני בדקתי כמה הון עצמי חסר לי לקנות דירה ואני פשוט הלכתי על זה אני בדקתי את כל המקורות שאני בעצם יכול זופיקלון העצמי שלי להוסיף לעצמי מימון לדוגמא אני הייתי חייל משוחרר בתקופת הקורונה נתנו לנו למשוך מהמענק 11 אלף שקל חיסכון לכל ילד אתה אוסף מכל מיני מקומות אתה פתאום מוצא כל מיני כספים כלואים שאתה יכול להשתמש ב לבנותם בעצמם שאנחנו מבינים קשה כדאי ללמוד איזה תקופה של חצי שנה לפני שנכנסים לעסק זה בעצם כל מה שאני חושב שכל מי שרוצה להיכנס לתחום של נדלן גם אם הוא רוצה לעשות את זה בעצמו או גם אם הוא רוצה ללכת למישהו שאין כמו שאנחנו עושים שיעשה את זה בשבילו בעצם את כל התהליך אך חשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע לא משנה לאיזה תחום אתם הולכים חשוב לדעת מה עושים כי בן אדם אני יודע שהם פילוטה מנפילות מאוד כואבות זה יכול להיות עשרות למאות אלפי שקלים ממש ממש להתחיל לזמר מה לקנות דירה לא נכונה לקנות דרכי לא נכון מה זה טעויות שאפשר לעשות לסגור אני אתן לך דוגמא נגיד בקרית אתא שזה השוק שלי בעצם הדרישה זה לקומה ראשונה שנייה מקסימום ולא תמיד לא בכל השכונות אפשר גם פה דירה בקומה שלישית אני רואה כל מיני בעלי דירות שקונים בקומה רביעית קומה חמישית בסדר הם קונים ב-100 אלף שקל פחות מהמחיר 50,000 70,000 אבל יש להם לא מצליחים מזכיר את הדירות ולא כמה אנשים יוצאים לה שהמטרה היא לא סתם לקנות נמוך אלא גם לחשוב מה הנכס שהוא ישכיר ובעצם גם מה שאני זוכר לא אומר של גיל שמותר בעצם שתיהם את החודש דירה שהמטרה של השכירות רצועה אני רשמתי לעשות סקי ברגע שהם רוצה להבין מה המטרה שלנו ואז לפי זה להתכוונן לילדים שלנו אז אם אתה עם הלקוחה רוצה דירה להשכיר אותו לצד נוסיף עוד 100 אלף להשיג אותם ונתקע כן נכון אנחנו לא קונים דירות שהם יענו ביקורת זה ממש לא מטרה שלנו רק להגיד יש לי דירה יש לי מפתח המטרה זה כמובן להשכיר אותה לייצר תשואה המטרה שלנו זה שיהיה לנו את כל להשכיר אותה שלא נצטרך להתעסק איתה דירה שהמצב שלה יהיה טוב שהיא תהיה מרוהטת כמו שצריך גם בקליפים בשביל עצמכם של הכוחות שלך או רק לראות שמה תראה להזכיר אותם לייצר צבע הרוב המטרה של דירות לטווח ארוך אנחנו מסתכלים לטווח ארוך עץ והשני לאורך זמן אנחנו בוחנים את ההון העצמי בעצם שיש לה לקוח שלנו ולפי זה אפשר לתת לו נגיד אם זה בנאדם יש 500 אלף שקל או לעצמי ולראות 500 אלף פעמים שווה לו לקנות דירה אחת במזומן או שתי דירות עם משכנתאות מה בעצם המטרה שלו ואם זה אפשר להבין בעצם אז אנחנו הקבוצה שלה אז אם יש לו 500 אלף חתיכות לדירה אחת ושתיים לדעתי חד משמעית אם זה לטווח ארוך לקנות כמה שיותר דירות ולקחת כמה שיותר מימון קיה צועק יותר גבוהה מהריבית אתה מעל 500,000 לאכול עכשיו לקנות שלוש דירות לא שלוש זה גבולי יש לך גם את העניין של השיפוץ לדעתי הוא יכול שתיים אבל עוד פעם צריך לתכנן את זה צריך לראות מה הון עצמי האם הוא יכול להוציא כל מיני כספים קלויים לדוגמה קרן השתלמות שהיא נזילה לקחת הלוואה קרן השתלמות קופת גמל להשקעה ולאיזה פצועה כדאי לכוון מה זה תשואה טובה לדעתי טובה תלוי בבנאדם כמה הוא רוצה להכניס כל חודש יש אנשים שמוכנים להיכנס ל תזרים שלילי לדוגמה להחזיר משכנתא 3000 להרוויח 2000 שהם אומרים שזה סבבה להם ויש כאלה שרוצים נגיד את השערים החזר חודשי של אלף שקלים ולהשכיר ב-200 זה הכל תלוי בלקוח במה שהוא רוצה מה ההגיון בעצם ולקבל את הזרים שלילי שש דקות מגזים שלי אתה בעצמך זה יותר מהר אתה או לפה עוד פעם שאלה מה המטרה שלך אם אתה רוצה כמה שיותר מהר לסיים עם המשכנתא או שאתה רוצה לקנות כמה שיותר דירות לפי המשכנתא איזה צבע כדאי לכוון אם יש לו 500 אלף אני אמליץ לו חד משמעית לקנות שתי דירות ומבחינת מה שבדרך כלל אנחנו נוסעים אם אתה משכיר דירה ב 2000 עד החזר משכנתא של 1600 1700 שזה בעצם סך הכל אחד את השני אני לא רוצה שעה בדרך כלל אני לא ממליץ על הכוחות להיכנס ל תזרים שלילי אני פחות אוהב את זה אני יותר אוהב להשתמש בכמה שיותר מנוף ולא לחנוק את עצמנו יש פתאום כל מיני הוצאות לא צפויות ובדרך כלל אנחנו משתדלים לא להכניס את הזין שלי אתה אומר שדירה של 500,000 צריכה לייצר לנו 2000 שקל בחודש בערך זה האזור בנוסף יש לך גם על הדרך של שלוש וחצי אחוז אז רגע אני רוצה להבין אז אם יש לנו 2000 סתם הייתי התשואה השנתית כמה יוצא 2000 * 24/24 ילך אז יש להם אני חושב 24 אלף מתוך 500 600 אלף + שמונה אחוז זה כמעט חמש וחצי אחוז עליית ערך זה כסף שאת בעצם תקבל אותו במכירה שיוצא לך תשואה של 8% מעל 8% כן אני מתעסק במגורים את האמת שאין לי מושג אני אף פעם לא התעסקתי בזה לדעתי אני יותר אוהבת נדלן למגורים כי זה לדעתי בעצם יש לה יותר צורך לדוגמה אני שמתי לב בקורונה סגרו פשטו רגל סגרו לדעתי החום של המגורים זה יותר יציב אבל עוד פעם אפשר להצליח גם במספרים רק צריך הכי חשוב זה ללמוד את זה לפני שאתה נכנס לזה אז בואו ננסה ללכת בצורה מסודרת מגיע אליך לקוח של הון עצמי של 200 אלף שקל מה השלבים של האבל הראשונה אני שואל אותו מה המטרה שלך האם אתה צריך את הכסף הזה אתה רוצה לקנות לך דירה למגורים בעתיד לכמה זמן בעצם תהיה אורח החיים של ההשקעה שזה מאוד מאוד חשוב לנו הזה אם הוא רוצה את זה בעצם לטווח ארוך אנחנו נוכל לקנות לו ב 200 אלף שקל אחלה של דירה ולעשות אחלה של שיפוץ וככה הוא בעצם מקבל תשואה חודשית אם הוא צריך את הדירה הזאת לטווח קצר אז עוד פעם אנחנו מתאימים את זה ללקוח למתים אצטרך את הכסף שיש כאלה שצריכים את הכסף לחתונה יש כאלה שהם רוצים לקנות דירה למגורים אותכם השם אז אנחנו מתאימים את זה ביחד עם הלקוח אתה אומר דברים כמו טווח קצר וטווח ארוך מה מה זה אומר כך קצר לאחר שנתיים זה 20 שנה שנתיים שלוש שנים 10 שנים ומה לעשות תוך חודשיים אני לא מתעסק בזה מחליפים אני פחות מתעסק אנחנו מתעסקים יותר בעצם להשכרה לטווח ארוך זה יותר המטרה שלנו להנות מהצורה שהיא צורה מאוד יפה יותר מידי הסכים אז אם נגיד הדירה עלתה 200 אלף שקל כאילו השיפוץ הוא אמור להיות 10% מהשווי של הנגיד 20 אלף שקל הוא הסתכל זה מאוד תלוי אנחנו יכולים למצוא מגדירה שאפילו תהיה 470000 לא 500 אבל הדירתי שבור לגמרי וצריך שיפוץ של 70,000 אנחנו לפעמים יכולים למצוא דירה ב 500 שממש צריכה הנגיעות קוסמטיות קלות שממש ריענון שיפוץ ב 10:00 עד 20000 באזור כזה לקנות דירה שהיא צריכה שיפוץ הודיעה שהיא לא צריך שיפוץ למטה משתלה עוד פעם זה תלוי לדעתי בתוכנית העסקית בעצם יש יש לבן אדם זה מאוד תלוי אם אני אם אני לוקח דירה שלי שבורה ואני מחשב כמובן הכל דירה לפני שאני קונה כמה יעלה לי כבר השיפוץ אנחנו באים מוכנים ואדיבה אז אם אני רואה ש יותר משתלם לקחת דירה שבורה ולעשות על ארוחת שיפוץ להוציא דירה ברמה של בית מלון אז אנחנו נעשה את זה אם אנחנו מוצאים דירה שהיא כבר מוכנה היא נראית טוב המחיר שלו בסדר אנחנו נלחץ את המוח לבין יקנה אותה זה תלוי בתוכנית העסקית שאנחנו יכולים לדעת כמה יעלה לנו השיפוץ זה מאוד מאוד משתנה אם זה דירה שכורה זה יכול להגיע ל-50 אלף 70,000 אם זה דירה של גנו אזור ה 20,000 בדרך כלל משהו כזה לראות שהכל נהיה זה שני חדרים שלושה חדרים 4 חדרים גינה מרפסת שלך זה סטנדרט מכוון אל האור גובה דירות שאנחנו קונים זה בדרך כלל בדרך כלל קומה ראשונה קומה שנייה באיזורים באזור מאוד ספציפי בשכונות מאוד ספציפיות אנחנו לא יכולים בכל רחבי קרית אתא יש שם הרבה אזורים עם 500,000 אנחנו בעצם עשינו דבר ראשון לפני שאנחנו בכלל נוכלים בשם אנשים אנחנו עשינו שם מחקר שוב אנחנו הלכנו לאזור הזה אנחנו עושים סקרים דפקנו על דלתות אנחנו בדקנו תעלה מציצה והביקוש וככה אנחנו יצאנו להרכיב לנו את המוצר שלנו בדרך כלל מדובר על דירות שלושה חדרים באזור השלישי מה יותר אתה מדבר על הביקוש של שכירות והביקוש לקניה או גם וגם וגם אנחנו רוצים לראות כמה בעלי דירות יש שם וכמה סוחבים יש שם אנחנו רוצים לראות שמה דגש לנו הוא מזל טוב שהם מצד אחד בעצם הרבה אנשים כאן גרים שם ומצד שני שיש בעצם דרישה לשכירות זה אמור להיות בערך חצי חצי או 30 40 משהו באזור הזה כל כך זוכר שאני אומר אם הביקוש למכירה הוא כאילו לקניה או נמוך אבל הביקוש לשירות הוא גבוה אז החודש אולי אני אוכל לקנות בירה בזול להשכיר חושב שגם עוד פעם זה מאוד מאוד תלוי כך לדוגמה התחלתי שאנחנו שמה לדוגמא אני רואה מלא מלא דירות להשכרה בגלל שהיה אף אחד לא גר שמה זה בעצם יש קושי להזכיר את זה אז מבחינתי חריף לא כרגע שהוא יעזור לא טוב להשקעה עוד 10-15 שנים יהיה תור מטורף אבל כרגע לא הייתי נכנס לשם אז איך אנחנו יכולים לעשות תחזיק השוק הזה ולדעתי זה מקום של נוקיה לו קשה להשכיר זה בדיוק מה שאנחנו עושים בשביל הלקוח אנחנו לא סתם בחרנו בקרית אתא ואנחנו מאוד אוהבים את האזור הזה אנחנו מקושרים באזור מחוברים להרבה מתווכים באזור בגלל שאנחנו מחוברים לבית עם הרבה מתווכים הרבה יותר קל לנו למצוא דירות שהם בעצם מה שנקרא דירות טופ מרקט זה דירות שהם אופיר 2 כן אנחנו עובדים רק עם הטפסים אני מדבר עם המפלגה כן דבר ראשון מתווכת מאוד עוזר לך במשא ומתן מאוד עוזר אז אחרי זה בעצם הצד שהוא כביכול תראה לי אבל עוד פעם ברגע שאתה עובד עם מתווך כמה וכמה פעמים כמובן שהוא מי על הצד שלך ולא לצד של הקונה הוא יודע שאתה בן אדם בלי תיווך אתה משלם לו בכיף רוצה ומשלם לו גם בונוס בכיף באמת באהבה שהם רוצים לזכות ששוות את זה הם חוסכים לי מלא כסף יותר ממה שהייתי מצליח לבד אני מאוד אוהב לעבוד עם אנשים מתאפקים מבחינתי זה מיקור חוץ לאנשים שהם חיים את השטח הם מכירים יותר דירות ממני הם יודעים למצוא את הדירות זה העבודה שלהם לכם אם יש לך מישהו מהקהל אופיר שהוא כותב שהוא מקריב במקום אתה לא מכיר את הדרכון אני ממודיעין וכרגע אני והבן זוג שלי עברנו במיוחד שקמה את האינסטגרם קרית חיים בעצם ידענו את כל החברים והמשפחה שלנו במרכז עברנו כל כך לבד אנחנו מתגוררים בקרית חיים ממש עשינו שינוי ולפני כמה חודשים אתה כאילו לעבור למקום שאתה בצורה כמו כן אתה נמצא באזור הזה אתה מוצא דירות יותר בקלות אתה יכול לשפץ את הדירה יותר בקלות אתה יכול להתראות ממש שונה לגמרי במסמכים שעברנו ונגיד בא אליך לקוח כמה זמן יקח לך עד שתמצא לו דירה שבועיים חודשיים שנה יומיים למצוא דירה זה בין חודש לחודשיים משהו כזה זה לא יותר מידי זמן אנחנו מוצאים לו כמה תיבות כמובן שהוא מתלווה לנו לדירות הוא רואה שבאמת זה מתאים לו שהוא מבין מה הוא קונה אנחנו עושים לו כמובן חקר שוק אנחנו אומרים לו כמה צואה הוא יקבל כמה השיפוץ יעלה אנחנו ממש ששולחים לו תוכנית מפורטת לכל גילה כמה עולה מאלף ועד טף הכל כולל כל בעלי המקצוע ולפי זה אנחנו בחורים ביחד איתו את הדירה שמתאימה ביותר למטרה לך אוקיי אז אז בואו ננסה כל לפרק את זה לשלבים כי צריכה להבין אז אמרנו שעברה לשחק אותה בדיוק נכון אותך וזה כותב אנחנו דבר ראשון דבר ראשון לפני שאנחנו בכלל מתחילים מוציאים אישור עקרוני למשכנתא אנחנו רוצים לראות שלא יהיה לנו הפתעות בהמשך אני רוצה לראות שהבנק מאשר לו משכנתא 25 אחוז 75 אחוז 70 אחוז אנחנו רוצים לראות שאנחנו לא נמצאת ובעצם הוא יתקע בלימון או שהוא חס וחלילה הסתומה בעלי יש לי לקוח 200000₪ הון עצמי קשה להוציא אישור עקרוני למשכנתא שלום גבר אנחנו עושים תוכנית עסקית אנחנו בעצם מספרים לו על האופי של הדירות כמה אפשר להשכיר איך אנחנו ממליצים זול לקנות אנחנו בעצם מסכמים איתו איזה דירה אנחנו הולכים לקנות זה בעצם מוצר איזה מוצר הולכים איתו אוקיי ואז אחרי זה אחרי זה אנחנו מתחילים בשוק אנחנו מתאים לו מספר נכסים 23 הדירות שמתאימות בעצם בתקציב מתאימות לביקוש נמצאים באזורים טובים שקל להשכיר אותם אז הוא מת לבוא איתנו בטירות הוא רואה אותם הוא יכול לצאת איתנו לגביהם אחרי זה אנחנו בוחרים דירה בזמן הזה אני לוקח דירה ריקה או דירה שיש משוחרר הוא נראה שבעלי מאחסנות אותו מה צריך לעשות שם בדירה ואני מעדיפה לא לעבוד עם דירות שיש שם סוחבים יכול להיות כל מיני בעיות ביציאה אני מעדיף למצוא את הסוכר בעצמי אני ואני רוצה לבחור אותו אני רוצה לקחת ממנו את הביטחונות שאני בוחר זאת אני לא רוצה שהיא סוכר מתי מעלים אתה רוצה דירה ריקה זה אני אוכל לעבוד איתה בשקט אני אוכל לשפץ אותה ישר אני לא אצטרך בעצם לחכות לאיזה סוכר ואני רוצה מאוד חשוב לי לבחור את הספרים שלי בעצמי כי אני זה גם לא טוב לך נכון כל עוד ויוצא שאני קונה זה בסדר לא אנחנו קונים בדרך כלל דירות ריקות אנחנו רוצים להתקדם לא שם עליי אוקיי אז מצאנו דירה ריקה מה אחרי זה אחרי זה אנחנו מוכרים להריץ טיוטות משפטיות כמובן אנחנו עושים איתו משא ומתן אנחנו מורידים אותו כמה שיותר דרך אגב גם פה אנחנו נעזרים בו מטווח שילחץ אותו עוד יותר קשה ככה גם אני וגם המתווך או קיץ אותו ובגלל זה חשוב לי מאוד שגם המתווך יהיה לצידי כי המתווך שאני עובד איתו יש לי ה-23 המתווכים שאני עובד איתם קבוע והיה ממש עושים את העבודה בזמן שאנחנו מריצים טיוטות משפטיות אנחנו מביאים שמאות מוקדמת לא מתקמצנים לא מביאים שמאי של הבנק אנחנו רוצים לראות בעצם שיש לנו אישור עקרוני אנחנו ממש אוהבים בתהליך שאנחנו יודעים את הכל מראש גם אם זה עולה יותר כסף שלא יהיה הפתעות יש הפתעות בנדלן ושיש לך חוסר במימון זה יכול לשבש לך את כל העסקה כאילו לגרום להתקרב הוצאת לפועל אז אחרי זה אנחנו יודעים שאנחנו מחשבים את העסקה לפני שאנחנו קונים אותו דבר ראשון לפי הכיכר אנחנו יודעים מה המחיר של הדירות באזור אחרי זה אני יודע אוקיי אם המחיר באזור 530 520 אני רוצה להשיג דירה 30 אלף שקל פחות מתחת 40 אלף שקל לפי זה אנחנו מוצאים את הדירות ובעצם אנחנו מחשבים את כל העלות הכל כולל הכל אם יש מס רכישה אם יש לנו שיפוץ כמה שהוא צריך להיות מחשבים אתה עורך דין את השמאי את המתווך את הכל ואז אנחנו רואים במה עסקה שווה לנו לעשות צוואה שלה אנחנו מחשבים את הקלמר ולחזור מחיר שוק או פחות זה בדרך כלל זה הרבה פחות כי אנחנו גם רוצים דירות שהם אופ מערכת בעצם זה דירות שלא מופיעות ביד שתיים לדירות האלה איך מגיעים לדירות טוב דרך מתווכים בגלל זה אני עובד עם ילדים למצוא את כל הדירות הנסתרות גם גם אני לפעמים מוצא אותם לבד אבל גם אם אני מוצא לבד אני מכניס מתווך תמיד תמיד אני עובד עם מיטב שיעשה מה שאתה עדיין טובים את הרכב אני מדווח כי הוא יוכל להוריד אותו עוד יותר במשא ומתן כי אני מבין אני מבין את הפחים מראש שהם בטובתי אני לא מביא סתם את הווסת אני מביא מישהו שאני כבר עובד איתו שהוא יודע שאני בן אדם רציני וברגע שמגיע לה מחיר שאני רוצה אני קונה את הדירה אוקיי אז היינו בדירה יקרה עם שם מחיר טוב מה אמרנו אותיות משפטיות הבאנו שאתה מאוד אז הכל בסדר אחרי זה אנחנו חותמים על החוזה בעצם כל אחד עושה את החלק שלו בחוזה קיבלנו מפתח עכשיו אנחנו מתחילים עם השיפוץ זה בעצם תוכנית שאנחנו כבר מכינים לפני הקנייה הוא מכינים את השיפוץ ובעצם מתחילים לשפץ אותה קונים את הריהוט אנחנו עושים דירות שהם בדרך-כלל בדרך כלל מרוהטות כמעט עד הסוף או מבסוט קומפלט זה בעצם דרישה בשוק ככה גם עובד רק להשכיר אותה ואחרי זה יוצאים להזכיר רוצים להשכיר את הדירה זמן כמה זמן לוקח לך למצוא סופר בדרך כלל פחות מחודש שבוע שבועיים זה גם אותו אתה יודע אתה עושה ביד שתיים לא לבד אני מפרסם בכל המקומות מדלן יד 2 קומו פייסבוק ממש הכל מביא כמה שיותר אנשים ובודק כמובן שהסוכר את קותי שהוא יכול להביא לבדיקת בבקשה שוכח אותי דבר ראשון אני אני שואל אותו איפה הוא עובד אני שואל אם יש לו ערבים אם יש לו פתרונות בנוסף לזה אני מאוד מאמין באהבה ממבט ראשון מה שנקרא להיפגש איתו בדירה לראות איך הוא מתנהג לראות שהוא בא לי בטוב לראות שהוא בן אדם אחרי שבאמת לשמור לי את הדירה בכל זאת אתה נותן לו או דירה אתה רוצה שישמרו עליה לא רוצה שהיא שברו לך את הדירה גם את זה עושה בשביל לקוח זאת אומרת הוא אפילו לא בא לראות את הסוף אפילו דירה עם סופר הוא לא ראה אותו אפילו צריך להנות מהחיים שלו הוא אפילו לא רואה את הסוכר בדם על הכוח כן אין לו למה אנחנו עושים את כל הבדיקות כמה שיותר למנוע את הסיכון בגלל זה באים אלינו גם הרבה משקיעים נגד מהמרכז באזור תל-אביב תל-אביב כן דווקא דווקא מהמרכז כן הולכים לכזה באר שבע מכיר את האזור כן זה תלוי לדעתי באר שבע זה שוב שגם אפשר להצליח בשוק אני בחרתי להתמקד בקרית אתא לדעתי זה שוקי שהוא לא רבו כמו חיפה ובאר שבע שזה בעצם לדעתי יש פקקים שהכי נחשים שיש שם מאוד קשה לה איך שם בגלל זה אני בחרתי את קרית אתא אני עשיתי מחקר שוק הייתי באמת ישבתי בין קרית אתא לכל מיני מקומות ואני ראיתי ששם הדרישה היא הגדולה ביותר ובהתאם לי מה אתה חושב על הטעות אני עוד לא רואה 10:20 שמפו אבל יש אנשים בשוק שאומרים שלי כרגע שהוא קשה שיש מעט מוכרים שאין הרבה אתה לא מרגיש זה קושי בתחום הזה בחצי השנה בחצי שנה האחרונה שהגרון החזרה זה באמת טירוף היה חודשים שלמים שאין דירות פשוט אין דירות שגם לי היה קשה למצוא דירה עוד פעם גם שם מצב קשה אתה כן מוצאת דירה בסוף זה לוקח קצת יותר זמן זה לוקח קצת יותר עבודה לפעמים שיש תקופה מאוד מאוד קשה עדיף גם לקנות במחיר שוק לא תמיד אפשר למצוא דירה שם מתחת למחיר שוב אבל אני מאמין לקנות לקנות נדלן ולחכות אני מאוד מאמין בעליית ערך לדעתי לא שווה להתעכב על לחסוך 20 אלף שקל ממש לא שומע אח שלי אתה יא שלוש אחוז בשנה וחצי כן כמו שראינו שנה שעברה זה בכלל על יהונתן הייתה באזור ה 13 אני שמעתי על 16 אחוז אני לא יודע למה אני אפילו מעט כן אבל אני הולך לנסוע פסימית אני לא לא רוצה לאפות מספרים אני נערך גם במצבים קשים למרות שעד עכשיו לא ראינו את זה בנדלן אבל עדיין אני מאוד מאמין בצורה ביותר פסימית יותר להוריד אני הבנתי שהם בוצעה 16 אחוז בשנה האחרונה אבל שהוא אני לא יודע גנריקה זה לא יעזור יחידות כן זה משתנה לפי אזורים דרך אגב בפריפריה השואה הייתה יותר יפה בדרך כלל אני בקרית אתא מה הממוצע של העליה הראשונה שזה נכון פשוט מטורף אני עובד בשנה האחרונה אני ראיתי דירות ב 430 אלף ארבע מאות חמישים אלף פשוט אין יותר דירות כאלה בגלל זה לפי דעתי זה מאוד מאוד חשוב לקנות נדלן עכשיו לא לחכות פשוט לקנות המחירים עולים ועולים ותכף הדירות יהיו 600 אלף ושבע מאות אלף עוד 10 שנים זה גם יכול להגיע למיליון שקל 900 אלף שקל וזה הסכומים שכבר יהיה יותר קשה לגייס איזה משפט שאומר המחירים תמיד הכי גבוהים שהם אי פעם היו העולם להשיג את העסקה הכי טובה במחיר הכי טוב שחקנית עדיין בסוף כנראה שייך של הדירה יעלה יותר מהמשכורת של כמה משקל סתם קנית משהו מחיר סביר כנראה זה עדיין דבר נכון בגדול אני רוצה שיותר מכם סיפורים אישיים שלך מהראש שלך הסיפור ביקור רופאים אולי זה מה שאתה רוצה שותף כן אז אני חיפשתי לעצמי דירה לפני שקניתי את הדירה הזאת בעצם היה לי פגישה למשא ומתן הייתה דירה שם מאוד רציתי לקנות המחיר שלה היה מטורף ב 80,000 מתחת למחיר שוב ובעצם היינו במשא ומתן מאוד קשוח בשביל להגיע למחיר הזה אני ניסיתי להוריד עוד קצת הוא כבר המוכר זה לא רצה הוא גם היה מאוד מאוד מבוגר הוא בא מהמרכז מתל אביב לקרית אתא שנפגשנו שם בעצם בבית קפה וניסיתי להוריד אותו עוד ועוד ועוד ואין הבן אדם לא זז אז בסוף החלטתי להמתין עם נתתי לו כמה ימים אני ניסיתי עוד קצת לחוץ דרך מתווך אמרתי לו תוריד אותו עוד קצת בסוף הבנאדם חזר אליי כי זה בעצם היה בכיכר השוק הראשון שלי ופתאום היה ממש בהתחלה שלא גיליתי שהדירה בכלל לא בטאבו זה הדירה שהולך חדש בעצם בעיה של מימון זה היה באזור חקר שוק הראשון שלי והבנתי שיצרתי לעצמי פה עסקה מטורפת של הורדתי אותו ל 490 איזה דירה שהייתה שווה 580000 את היום היא כבר 630 משהו כזה אבל הבנתי שאין לי את מאמנת העסקה ובשלב הזה אני בעצם עברתי שוק וזה ממש אתה רואה כמו חלום שהתנפץ לך מול העיניים שאתה כבר חושב שהיא מצאה את הדירה ועשית התוכנית וכל כך רצית לקנות ובסוף פיספסתה משהו שהדירה לא הייתה בש אבל צריך להוציא רישיון 15 קילומטר בעצם צריך לקנות דירות שמכם בטאבו שהרבה יותר קל לקבל למימון עוד פעם בגלל זה גם אמרתי לך שאני נמצא בשכונות מאוד ספציפיות שיש בהם תעבור בהתחלה אני הייתי באזור אחר יותר למרכז העיר היום אני יותר מאשר למה אתה מתכוון שאתה רואה ש הדירה לו בתירוש עזרה או משהו כזה עולה חדש כל מיני חברה משכנת כמו עמיגור כל מיני דברים כאלה יש עם זה בעיה זה מה שקרה לי בעצם שחיפשתי את הדירה הראשונה שלי שפתאום איטליה דירה מול הפנים בכלל לא הבנתי למה כי סוף סוף הצלחתי להוריד במחיר והצגתי מה שרציתי ופתאום הכל מתפוצץ לך אתה צריך להתחיל מהתחלה והיית אחרי זה רושם ככה למה מה עשית היום שזה קרה לי אני לקחתי יום חופש מהעבודה ועבדתי אז בתל אביב זה היה לפני שעברנו לפה נסענו לקרית אתא והמשכנו לראות דירות מהרצליה פיתוח עסקי כבר לא חזרת אליי בקשר וסגרתי את כל חודש אחרי זה יותר טובה קנדה דירה מתחת למחיר השוק ואז לפני בספטמבר לפני עליית מחירים הגדולה והיא 430 אלף נראה המחסן ממש יפה של דיראק היום היא מוזכרת ב 2000 100 שקלים 2000 מחיר קניה של 430 וואו זה 55 דקות זה ממש מטורף אז אתה רוצה אולי לתת כמה טעויות שאפשר לעשות ואיך להימנע ממוקם הטיפים או משהו כזה מהניסיון שלך מה שאתה רוצה להסביר לאנשים כן דבר ראשון עוד פעם מאוד מאוד חשוב גם אם אתם רוצים שמישהו יעשה את זה בשבילכם גם אם אתם רוצים לעשות את זה בעצמכם מאוד חשוב ללמוד את הנושא להכיר אותו לדעת מה אתם נדלן מה זה שמיים הזה עורך דין מה זה מתווך בעצם ממש להכיר את השריטה התחום הזה לפני שאנחנו יוצאים להשקעה לדעת שהיא נדלן לפי דעתי השקעה לטווח ארוך כמו ריצת מרתון נדלן נוסעים ל 10 שנים עושים ל-15 שנים זה בעצם לטווח ארוך לדעת שזה בעצם תחום שהוא מעניין אותכם אמן גם בתחום שמעניין אותכם ואתם רוצים לעשות הכנסה קבועה דרך אגב מה שאני מאוד אוהב בנדלן זה שזה תחום מאוד סולידי ברגע שאתה משכיר את הדירה זה וישלח חמסה זהב לא כמו מיניות לא שאני מזלזל בזה אבל אתה יודע שכל כסף כל חודש לכאן נכנס לך כסף לחשבון בנק זה מאוד מאוד אתה שואל איך אתה מוריד את המחיר במשא ומתן אני מוצא בעיות אני לוקח דירות עם בעיות בעיות משפטיות בוא נלך נגיד על בעיה משפטית בוא נגיד שיש הערה בטאבו שרשום שם מבנה מסוכן אם רשום שם מבנה מסוכן דבר ראשון השם ייתן לנו הערכה יותר נמוכה ודבר שני את זה בעצמי אני יכול להוריד על זה את המחיר למה מבנה מסוכן מה מסוכן שם איך אפשר לסדר את זה זה דוגמה לי בעיה משפטית יש דוגמה גם בעיה פיזית נגיד נזילה דברים שצריכים לתקן רצפות שבורות בעצם שצריך ממש להחליף כל הדברים האלה אני מוריד את הבנאדם במחיר עוד פעם אני הולך רק לדירות שהבעל הדירות שם בעצם לחוצים עם הבן אדם לא לחוץ אני לא אצליח להוריד אותו במחיר וגם המתווך אולי הוא יצליח להוריד אותו ממש קצת אבל אנחנו מתמקדים על אנשים שהם רוצים שגם אני אוכל להוריד אותו במחיר ואז המתווך גם נכנס ומוריד אותו במחיר עוד יותר בדירה או במצב התכנוני והמשפטי עושה איזה משהו שהוא מפטיר כי ישבור באמצע הדרך כנראה איזה צבע יותר מדי דולר יציג מכירה ואנחנו צריכים לראות את הבעיה לראות איך אנחנו פותחים גם את הבעיה אנחנו לא מתעסק בעיות שיהיה לנו לטפל בעצמי וכל לנו את כל הרווח שלה מחיר קניה אנחנו צריכים לעשות את כל החישובים האלה לפני שאנחנו באים בפגישת משא ומתן שאנחנו בוחרים דינה אנחנו בעצם לראש כבר יודעים את כל ההוצאה צפויה מנסים לעשות תחשיב כמה פסימי להוסיף עוד 5000 עוד 10 אלף באמת בשביל לראות שאת תמיד יש הוצאות לא צפויות בשביל לראות שיהיה לנו רווח שאנחנו קונים מתחת למחיר שהוא וככה אני מוריד את המחירים אוקיי אז איזה עוד טעויות אנחנו יכול לעשות עליך ואכפת לי ממנה מאוד מציע לעבוד עם בעלי מקצוע דבר ראשון לקחת מישהו שכבר עשה את זה מישהו שכבר יש לו דירות להשקעה או מישהו שמלמד את זה לדעתי זה מאוד מאוד חשוב להתחיל לקרוא ספרים ולראות וובינרים כמה הוא פינה לדבר עם אנשים שכבר מחר ובכנות לראות בחיים שלהם לדעתי זה הכי חשוב שמגיע בן אדם עם ניסיון שהוא יודע מה הוא עושה ובעצם להתייעץ איתו אני תמיד מתייעץ עם כל הלקוחות שלי עם כל שאלות כל השאלות שיש להם זה מאוד חשוב זה מישהו שייקח אותך אני צריך אישור של השבת חוזרת על הרבה פעמים ואז אולי אתה יכול לענות עליהם כן אני מקבל הרבה שאלות על הסוחרים מה יקרה עם הסוכר יהרוס לי את הדירה אני לא נמצא שם מה אני יכול לעשות זה בעצם שאלה שמאוד מטרידה הרבה לקוחות שלנו מה היקרים מה איתכם אם יהיה מצילה מה יקרה אמא יקרה ככה וככה אז נדבר על השאלות האלה דבר ראשון אנחנו עושים הכל בשביל למנוע את זה אנחנו בוחרים סוכר שהוא אחותי אנחנו לא ניקח כל בן אדם שרוצה לחתום על החוזה ובעצם להיכנס לדירה שלנו אנחנו מתקנים אותו אם צריך אנחנו גם עושים עליו בדיקת דירוג אשראי אנחנו ממש ממש בודקים אותו בהקדם שביקשת בשקט בידיעה עם העבודה חלק מהלקוחות שלי משתמשים אני אישית לא משתמש בזה כי אני חוקר את הלקוחות שלי לדיאטה סליחה את הסוחרים שלי לדעתי זה מספיק אבל הוא הציק יכול להיות אחלה פתרון אנשים שחוששים שיבוצים לבטח את ההכנסה שלהם רגע מה זאת אומרת אתה לא בודק אם הוא בודק בעצם בעצם אתה קונה לו איציק אם שולחים לבן אדם שאלון ממש קצר אני 14-15 אני מבקש אני מבקש ממנו תלושי שכר אני שואל איפה הוא עובד אם צריך אני עושה בדיקת דירוג אשראי גם אני בעצם אפשר שעה איזה בידי אלו אנחנו רואים מה הציון שלו אנחנו רוצים לראות שלא יכולים אין לו חובות אנחנו רואים שיש לו נכונות בעצם מעביר את החשבונות על שמו את העמדה לפיה בן אדם אתה גם נפגש איתו עוד פעם עשינו שם כולם ירצו להיכנס קורה ואמרת להם לא כן אמא בן אדם לא נראה לי אני אמשיך לחפש סוכר שמתאים אני לא מחכה יותר אומר אומר כן כאילו לא לארבעה חמישה אנשים עד 2:00 זה יכול להיות גם לבן אדם הראשון שאני נראה לי בסדר אני עושה את כל הבדיקות הוא נראה לי תקין היה מוכן להביא ערבים מוכן להביא ביטחונות אז סבבה אבל אם אני רואה אנשים שהם לא נראים לי אז אני לא מכניס אותם והם לדעתי מאוד תלוי בבנאדם זה רושם אבל הוא יכול אולי להיות שעדיף נגיד זוג עם ילד ויש הרבה זמן מאשר שני שותפים אוהב הכל נכון שאולי זה פחות מפריע אם זה יהיה מישהו אחד נגיד גרוש עם ילד רק גרוש זוג צעיר יותר חשוב לי לראות שההכנסה שלהם מפוצצת לראות בעצם שיש להם הכנסה יציבה זה מה שחשוב לראות שזה הרשימה אבל איך תבדוק את ההכנסה של מישהו עצמאי ולא עושה קיר אתה יכול אתה יכול לבדוק את זה אתה אומר לו להראות קבלות להראות צילום עובר ושב אתה יכול לראות את ההכנסות שלו אתה מצלם לי בקשה לגיטימית אני כאילו מבקש ובראשם תראה ברגע שאתה שם את כל הכסף שלך 165 אלף שקל לדעתי זה סכום מאוד מכובד אתה רוצה לראות שאתה מכניס את הבן אדם הנכון הדירה שלך אני באופן אישי אני לא יכניס אף אחד לא הדירה שלי שהוא לא יראה לי אני רוצה שהדירה שלי את יפה אבל אני קניתי אותה למטרת השקעה וכמו שאני נותן לו את המפתח ואקח הדירה שלך אני רוצה גם לראות מה אני מקבל בתמורה לסכום מה עובר על סף דלתך הוא זוכר לגיטימי באימייל כל חודש זה יותר מטרה לא אכפת לי אם יהיה לו 10 אלף בחשבון או 5000 גם אם זה סכום נמוך אני רוצה רק לראות שאנחנו הוצאה שלו מעודנת שהוא יוכל לשלם לי אז מתוך כל הניתוח כל השלבים בתהליך מה לדעתך חלקים הסגירה הון ראשוני למשכנתא השיפוץ הסופר עושה מתנה אבל לדעתי החלק הקשה זה חד משמעית איתור הנכס בשיפוץ שיפוץ קצת יותר זה דירות שהם מאוד מאוד ישנות ולפעמים במהלך השיפוץ אתה מגלה כל מיני דברים שיש אותם רק בדירות ישנות לדוגמה בדיוק בדירה של סיימנו עכשיו לשפץ אנחנו החלפנו את המטבח וגילינו בגלל שהמטבח ישן אז הוא בעצם היה מחובר לקיר היום זה כבר לא נוגעת מצמידים את זה הקרמיקה או להכיר אבל שמה ממש היה מאיזה שנה הדירה באיזה שנים הדירות שאתה קונה בערבים שירים שנות השישים שבעים לדירות 660 בירות שמנות כמה 50 60 50 60 שנה באזור הזה זה לראות שהם בדרך-כלל הכנת אוכל בדרך כלל רכבות שזה בעצם הדבר הכי קשה למצוא את הדירה הולכים הביתה לדעתי השיפוץ זה החלק הכי קשה כל פעם מוצאים כל מיני קומבינות וכל מיני דברים שצריך להתגבר להתגבר עליהם לדוגמה כל מיני בעיות חשמל שצריך לתקן את פתאום זה זה דברים שאתה לא צריכה אותם אתה רוצה לראות אותם לפני קניה בעצם כל הבעיות עוד פעם זה דירות שיש לפעמים בעיות בלתי צפויות לדוגמה החלטנו שם דלתות וגילינו שהדלתות היו במסמרות להכיר וזה ממש קשה את התאריך ממש חג שלנו פי שלוש יותר זמן להחליף דלת מאשר בדירה רגילה שזה פתאום משהו שאתה מגלה במהלך השיפוץ אבל זה קורה אנחנו עונה וזהו אנחנו מתמודדים עם זה כדי לראות יש שמה בגלל זה גם הם כל כך אטרקטיבי בזול ממש השיפוץ זה תהליך שמוכר כן משיפוץ תהליך מורכב אנחנו עושים תוכנית עבודה בשיפוץ ממש לא עושים שלב אחרי שלב שארנבים איזה שיפוצניק ואדריכל או שאתה עושה את זה אנחנו עובדים עם שיפוצניקים כן שמתאמן והם עובדים איתנו חלק עצמאים חלק עובדים מתחתינו אבל אנחנו אני לא עושה את השיפוצים אבל אנחנו עובדים בעלי מקצוע מוסמכים וזהו בעצם עושים איתנו את כל הדירות דירה אחרי דירה אז אם זה השלב הכי מאתגר אולי את חוזרת כמה טיפים של איך עושים את זה נכון את התהליך של השיפוץ אוקיי אז זה מאוד חשוב בשיפוץ לפי דעתי לעשות עוד פעם כמו שקונים את הדירה תוכנית עסקית תוכנית עסקית גם לשיפוץ בשיפוצים עושים דברים שהם בעצם בסדר לדוגמה קודם כל לצבוע את הדירה ואז להחליף דלתות ואז לשים קרמיקה אז נצטרך עוד פעם לצבוע את הדירה זה לא חכם אנחנו צריכים לפעול לפי שלבים קודם כל לעשות את הדברים שהם יותר קשים ומלכלכים לדוגמא להחליף מטבח לדוגמא להחליף את הדלתות לסדר את החשמל ואחרי זה אנחנו יכולים לעבור לדברים שהם יותר קוסמטים כמו צביעה כמו לקנות חיות להחליף מזגנים דברים בסגנון הזה אז אני חושב שזה מאוד חשוב אם עושים שיפוץ לעשות תוכנית מסודרת לדעת כמה יעלה לנו שיפוץ לפני שהוא מתחיל כי אם שיפוץ אתה יכול להיגרר להוצאות כל מיני הוצאות לא צפויות שהם בונים תוכנית עסקית מה עושים שם בתכנית העסקית כן זה חלק מהתהליך שאני בעצם עושה עם הלקוחות בעצם אני עושה את זה לא הכוחות שלי אני בעצם ליגה של הדירה אני קודם כל אני רואה פה הבעיות אני מאחר את הבעיות אני רושם את כל הבעיות על דף בעצם ואחרי זה אני בעצם בודק אם מעדיף להתחיל בדרך כלל הם עם המטבח אחרי זה אני בדרך כלל מסדר נגיד קרמיקה אם יש בעיה הרצפות נגיד פרקט מהניסיון שלי המטבח והסלון זה לדעתי החלקים שרשמת גם כן אני מסכים לדעתי המטבח והסלון זה הכי חשוב שהמטבח יהיה חדש שיהיה מטבח גם אם הוא לא חדש נראה טוב וגם הסלון זה מאוד מאוד חשוב כי זה הפינה שאנחנו שמה בעצם רוב היום שאנחנו בבית אנחנו במטבח או בסלון יש לך איזה טיפים על איך עושים שיפוץ כדי שהוא לא יעשה לא נראה גדול יותר הכניסה שלה מזמינה יותר מתוחכמים יותר קל איזה סוג שיפוץ עכשיו שמושך את האנשים אולי זה משהו כזה בדרך כלל לגבי המטבח בדירות האלה חובה ישנים אז אם המטבח לא נראה מחליפים אותו אנחנו קונים מטבח שהוא נראה טוב מטבח חדש אולי מביאים מקרר חדש אולי תנור כיריים עוד פעם לפי מה שצריך לגבי הסלון גם לקנות ספה נחמדה אפשר להחזיר את זה עם תמונות כל מיני תמונות כל מיני אביזרים עציצים זה מאוד מאוד נותן לי אווירה ביתית זה מאוד עוזר לי הרבה מותגים יקרים אולי זה לאורך אחר כי אני לא חושב לא אני ממש לא חושב אני בדרך כלל הולך למותגים שהם בינוניים לא על מותגים שזה בעצם לא מוכרים שזה בעצם זבל אבל גם לא לי משהו שלי וגם משהו באמצע זה מעל ומעבר לזה גם הדרישה של השוק במחיר של 2100 אז אתה לגמרי מבין מוצרים בינונים וזה עושה את העבודה לא צריך לדעתי סתם לזרוק כספים עליהם מותגים ואתה חושב שאפשר לקחת את שיטת עבודה זו גם לדירות יקרות יותר או אזור ממודר סתם זה בתל אביב לא אומר שאתה צריך שאני עושה בדירה בתיבות שאנחנו מטרים זה בעצם אותו תהליך זה פשוט בתל אביב הדירות כנראה יותר חדשות אבל גם ההון העצמי יש שם יותר גבוה לדעתי עדיף קודם כל אבל להתחיל ומישהו מעצמי אנחנו דיברנו מקודם על עליית מחירים זה קודם כל לקנות תמיד אפשר להשתדרג בעצם תמיד אפשר למכור את הדירה אבל את עליית ערך כדאי לעשות כדי ליהנות מעליית ערך יש עכשיו עליה מאוד מטורפת לדעתי זה גם ימשיך וימשיך במיוחד עם המלחמה באוקראינה ובעצם כל הקורונה עם עם לקוח שלך כן אבירם והערך של העלאת חושב שעדיף למכור אותה ולקנות דירה יותר יקרה או מה את חושבת לעשות ממש לא נראה ממש לדעתי זה ממש תלוי במטרה העסקית שלו אם יש לך האם יש לך דירה שהיא בעצם פועלת ומייצרת לחץ ואני לא רואה סיבה למכור אותה אלא אם זה מה שהוא תכנן אם אם הוא תכנן להחזיק בדירה 10 שנים עברו עשר שנים לא צריך את הכסף תמכור וחמש מאות והיד עלייה של 10% לא יכול למכור ב 550 או שכדאי למכור או למכור אל תשכח שגם כל הדירות מסביב או לא זה 550 זה לא שהוא באמת רצח את זה שהוא לא הוא לא כל כך נכון לדעתי לדעתי ובסוף אתה רוצה להישאר עם דירה אחת ואתה בוחר לקנות שתי דירות זולות יותר ומוכר אחת מהם ואז אתה נשאר רק עם אחת פה אתה יכול להגיד כן הרווחתי מעליית ערך אבל אם אתה קונה את נתקעת ואתה נותן לדעתי המחבר לך כי כל המחירים עלו אז אם יש לו דירה אחת הוא צוואר עוד קצת הון עצמי עדיף לא למכור את הדירה הזו ולקנות שתיים או פשוט לקנות עוד אחד ואיך אתה ממליץ אני הייתי ממליץ לקנות עוד אחד אני מאוד מאמין בכמה דירות מאשר בשתיים שלוש בירות מאשר אחת שהיא מאוד מאוד יקרה דבר ראשון לפי דעתי רצועה שם באמת רצועה מאוד יפה על העונה זה וככל שעולים בתקציב לדעתי הצנועה קצת יורדת במרכז זה לא צורת כמו פה זה צורות של 600,000 הייתה הריצה לקנות שלוש דירות עם נוף 10 דירה לגמרי חד משמעית אם הוא יכול לעמוד במינון וזה לא ילחץ אותו כלכלית שהוא יכנס לסדר ימים שקלים אז לקנות שלוש דירות עד לרמה שהסוכר מחזירה את המשכנתא מה שאנחנו ממליצים זה המינוס הזה לגמרי זה גם מה שאני עושה לעצמי זה המנוף שאני הכי מאמין בו אני בעצם לא רוצה לשלם את המשכנתא אני רוצה להמשיך לעסוק ולקנות לעצמי עוד לראות וככה אני בעצם הוא מרגיש של המשכנתא זה לא משפיע אבל בעצם אתה ממש כדאי לקחת משכנתא ברמה שהשכירות אחזיר אותה משכנתא הפוכה להשכיר את הדירה ב 2000 שקל בחודש אנחנו רוצים שבת שלום משכנתא ללוי 2000 שקל ואפילו אפשר 1600 1,700 זה בסדר גם להישאר עם קצת מכיס כי יש לנו גם אל תשכח מדי פעם תחזוקה זה בערך 150 שקל בחודש פתאום המזגן מתוקה לי משהו מכל אז אנחנו כן צריכים קצת כסף בצד הזה 1600 הליבה של ביטוח אתה נכנס סוגיות של ביטוח ביטוח תכולה ביטוח רכוש לפני הביתה כבר אני מתעסק עם ביטוח חיים וביטוח דירה זה בעצם שתי ביטוחים שאתה חייב לעשות במהלך המשכנתא כן אנחנו עושים את זה זה 50 שקל משהו כזה זה ממש בקטנה את זה גם אנחנו מחשבים בתוכנית העסקית לקראת סוף אתה רוצה אולי לסיכום עוד טיפ לסיום או משהו כזה כן אז אם הנושא של הנדלן זה באמת מעניין אותכם לדעתי מאוד מאוד חשוב שתזכרו את זה כמו שצריך אל תקנו דירה סתם אל תעשו את זה לבד תיקחו בעל מקצוע אם אתם רוצים מישהו שילווה אותכם מישהו שיעשה את זה בשבילכם אז תיקחו את זה אם אתם רוצים ללמוד את זה לבד תיק וקורסים אל תלכו פשוט ככה ותקנות דירה הכי ההפסדים הם מאוד מאוד כואב להם אם לא עושים את זה כמו שצריך אני מאוד ממליץ לקחת בעל מקצוע ולחקור את זה לפני שעושים מדובר פה על סכומים מאוד מאוד גדולים הרבה אנשים אומרים שהזכרת מצמד העסקה הגדולה ביותר של רוב האנשים יבצעו בחיים שלהם לפי דעתי חשוב לעשות את זה נכון ומי שרוצה ללמוד ממך עוד איך אפשר לעקוב אחרי 1:00 לפנות אליך אתמול ואנחנו סתם אני וחברה שלי אתם מוזמנים לעקוב בפייסבוק באינסטגרם כן בכיף וטיפים שיפוצים שאני רוצה לקבל טיפים הוא כותב פייסבוק לירון כן פוסט הוא מגיע אלינו תופסים ביחד את העסקה מעולה אז גם בסוף השעה תודה רבה לך מאוד מעניין והרבה כל הכבוד על ההשקעה בגיל צעיר ואולי עוד שנה נעשה עוד לא מבינה ואז אולי כבר תהיה תתמכר וילות ודירות יוקרה מי יודע יכול להיות תודה לך זמן תודה עדיפים צועק לי שייתנו קיבלתי ממך אם אתם שומעים אותך בספוטיפיי אתם יכולים לדרג אם אתם חייבים לעשות לייק מקווה שנהנתם טוב בינתיים ביי ביי