פרק 26: ניר סבר וצחי קווטינסקי - הנדל״ן בישראל: סקירה והאם זהו הזמן לרכוש דירה למגורים או להשקעה

היי לכולם ערב טוב מאוד מעניין הערב עם צחי קווטינסקי אני אומר לי כמו שצריך חדשים ותבקשי מצחיק ברטינסקי אוקיי צריך להתאמן זה יותר קשה נדלן בקלות לאחל לכולנו שככה זה עד הערב צחי ספר גם עליו ומדבר עידו את ההיטל של הצעיר זה הנדלן בישראל סקירה והאם זה הזמן לרכוש דירה למגורים והשקעה אני יודע שהמצב שמענה להרבה אנשים זה גם יכול להתקלח אני כבר של אותך ומקווה מצרכים שיש לך מעוניין לדבר עליהם אז כמה מילים על צחי מתי אתה עולה אישור קרב וזה פנסיה עצמית והוא עושה זאת השקעות נדלן למעלה משלושים שאני סטלן יא זין יא להקמת פרויקטים בנדלן מחר אשמח מאוד אם עבורכם ועבור אחרים אז בלי ב-2002 בראשון נכסים להשקעה ומגורים איזה קורסים התלמידים הנדלן יש לו גם ערוץ נדלן ופודקאסטים מעל 100 פרקים ככה לא חסר על מה לדבר איתו מה ללמוד ממנו אז תסעי לאט הכל או שיש עוד מה שאתה רוצה להוסיף על עצמך הכי חשוב זה שאני אבא וסבא ואושר זה הבסיס של החיים שלי זה ההנאה שלי אוקיי בעצם בן אדם למעלה משלושים שנה וזה יוצא מגיל 30 30 ומשהו לך איזה כמה שטויות בן הרוש התחלת לעשות משהו אבל זה לא משהו אחר או איך כאילו אתה רואה את הדברים נמאס למעשה התחלתי נכנסתי לנושא של הנדלן מתוך רצון לעשות משהו בתוך המשפחה עניין המורים זהבית דבר שני איתך ואחר כך מכל מיני הסתבכויות סבא שלי היה גואל אדמות והוא השאיר איזה כמה דברים קטנים דווקא באזורים ערבי והתחילו לנו דווקא אותו התחלתי לטפל ואת להבין שזה מגרד לי הדבר הזה שזה ממש מתחיל למצוא חן בעיניי ואמרתי שאני חייב לנסות ולבנות מורה תמיד אהבתי את היצירה אהבתי את הדברים והצלחתי ליזם ב-95 אני התחלתי את הכל שמה שעשיתי ב-90 אחרי שעזבתי את עולם הביטחון 95 התחלתי ליישם ואז מתי פרויקט קטן פה בירושלים בניין קטן והתאהבתי בקטע הזה מצא חן בעיניי 6 אני עוד מכונה ומתכנן ועוד מעט מוביל סבא קטנה וזה רק אחרי להתחיל לבנות את כולם הוא יהיה התנהלותו ובכל הם אמורות שהיו שמה בדרך עם כל הצרות שיש להמתין הם וכמה זמן זה נמשך זה הפרויקט של דברים שמתחילים יש מזל אז הפרויקט שאני צריך אישה שלו הייתה מורכבת האם אפוטרופוס זה זה משהו שנפלתי את כל הידע שלי ולחקור בלי לדעת ולגלות וככה באמת רכשנו הדרכה שתי הכנסת שותף אדמה בצורה מאוד מאוד מורכבת מארבעה מרכיבים אפוטרופוס כללי וכאלה במשהו של למדתי ממנו המון אזרחי שהותווה שהגשתי בעלי מזל הצלחתי להעביר אותה תוך עשרה חודשים זה דבר שאין לו מריה ולהגדיל אחוזים ואחר כך להקים זה הפרויקט שנמשך מהרגע שהתחלנו אותו עד הרגע שנכנסו אנשים לגור תשחקו לרב הדירות מוכנות שלוש שנים לפני הכניסה לנדלן הייתה בטורי אז אני אעשה כי אני אני לימדתי את תקופות המתווכים זה בתקופות יותר מאוחרות אני עשיתי ליווי משקיעים שזה כאילו המקביל לתיווך עשיתי כמה עסקאות תיווך אבל אני העיקר של העיסוק שלי זה או יזמות או ליווי המשקיעים ואירועי הדרכה והרצאות בלימוד וקורסים בכל מה שקשור בנאדם וייעוץ אני מייעץ המון המון אנשים איך קח את החיים על בסיס נדלן זה בדיוק המתוק שעשו לי פנסיה עצמית מבוססת השקעות נדלן ואם כבר הזכרת את זה יש לך איזה הגדרה על מתי אפשר לצאת לפנסיה הכי וכמה דירות צריך כמה כסף זה הגדרה מסוימת ואז אין דבר כזה הגדרות כאלה הגדרות בכלל בעולם הזה כל אחד יש לו משהו אחר כל אחד יש לו חיים אחרים כל אחד יש לו צרכים אחרים כל אחד יש לו יכולות אחרות אתה יודע גם אתה צריך לזכור שלא כל מה שאפשר היה לעשות פעם אפשר לעשות היום היום שישה כבדות בכיסויים וגם נופים ובכל מה שקשור בזה אז לא כל מה שמספרים לנו שאפשר לעשות בקלות וזה באמת בקלות אז הרעיון הוא לא לא לא גם לא להיכנס לשום סתם אינשטיין סימני לישון אשתי אני אומר כל בן אדם צריך לבחון מה מתאים לו במה נכון לא הוא צריך לפעול כדי להגיע לזה הוא צריך לעשות את הדברים הכי נכונים בשביל להגיע לזה אחד יגיע גם אחד מספיק לו 5,000 שקל היום עשיתי ייעוץ זה אני אשקיע שאם אני ארגנתי לאמא שלה בגיל מבוגר מאוד שולי 6000 שקל בחודש אז קניתי איתו למר ובעצם סידרתי לה את כל החיים ויש אנשים שלא ב-23 אלף שקל לא יספיקו להם אז כל אחד צריך לילד לשבת באחד הדברים שבאמת אני עושה אני באמת יושב בונה לה אנשים אני לומד את האנשים מי כותב יוצאים שלי אני לומד את האנשים עד הסוף מכיר אותה מבין אותם ולא רק את הכסף שלהם אלה מקשיב להם היטב לומד את האופי שלהם לומדת הכל עובד את הרצונות שלהם את הצרכים שלהם את הכל ובונה להם את התוכנית כדי שהם יגיעו הכי מהר שהם יכולים העצמאות הכלכלית אבל אני אומר עוד פעם אני אומר ואני מדגיש אחד הדברים שאנשים ששומעים אותנו ובתחילת הדרך ואם הם שומעים כל מיני אנשים שפתאום המספרי להם היום שכבר עוסקים בזה 20 שנה וכל קלוש 235 10 לא יודע כמה דירות עלולים להיות מתוסכלים שהיום קשה יותר לעשות את הדבר הזה אז שלא יהיה מתוסכלים פשוט נכנסו בתקופה אחרת שיעשו את המאמץ יעשו את האפשרויות על יכולת אותה נתת את מה שהם יכולים כדי להשיג את המקסימום אבל אף פעם שלא יסתכלו על אחרים ועל מה שהם עשו תקופות אחרות היו אחרות ובכל בכל תקופה אפשר לעשות דברים אחרים היום של האמבטיה שלהם זה עדיין תקשיב קודם כל אני רוצה להגיד להגדיר משהו פנסיה זה לא דבר שחייב להתבסס רק על נדלן קודם כל בן אדם צריך לבנות לעצמו ולמרות שהם תוכלי פנסיה מבוססת נדלן ולא צריך לקנות לעצמו גם את הדברים שהם מתבססים על שוק ההון וגם הנדלן תדאג לנו יש לי שאתה ממנו אז קודם כל זה בסיס דבר שני היתרון של הנדלן היתרון של הרגליים זה היציבות שלו בטח במדינת ישראל בלי קשר לזה שאתה תכף אם תרצה נעשה סקירה קצת מה קורה בנדלן אז של הגן שלנו כל הזמן עולה אנחנו מרים מה יקרה אם זה הפסיק לעלות מה יקרה אם הכל אז אפשר להגיע לבנות את עצמך לעשות קניות מכונות כחול שאנחנו נגדים לעשות ככל שאין להתחיל יותר מוקדם ככה אנחנו נספיק לעשות הרבה יותר דברים אפשר ואנחנו עושים דברים יפים מאוד בן אדם בכל גיל וצריך לזכור גם אם לא הסתכל המטרה של כל הסכום שאנחנו צריכים לפנסיה שלנו הוא הביטחון הכלכלי שלנו שאנחנו עובדים את העבודה אפשר להישאר וחלק גדול מזה גם היום על הנדלן אז אולי ביום שבת שלום שיזכיר הנדלן בישראל היום אז כאילו סתם מצאתי אותה זה הבסיס להביא ל מה קורה בנדל ן בישראל וזה הבסיס להבין למה נכון להשקיע פה ביוספטל צריכים להסתכל על משהו נקודתי הוא משהו של היום מה שקורה במדינה שלנו שאחד המאפיינים זה ש אין אבא ואמא בשוק הנדלן בישראל אנחנו נמצאים במדינה שבה אומר להם אמא ואני אסביר אם אנחנו נסתכל לאורך התקופות אנחנו נראה שאני לא ממש לא אשמה שאני מביא לתודעה פוליטית אנחנו נראה שלכל אורך השנים האחרונות בדף אני אתן לך כמה דוגמאות אין דמות מרכזית אין פרויקט נדלן נדלן אמיתי ולא משנה אם יש כל מיני כאלה שקוראים להם שר השיכון או כל מיני שמות אחרות אחרים סליחה אין מישהו אמיתי שהטופס ומחזיק למובילת שוק הנדלן בישראל אנחנו לא צריכים להסתכל רק על הממשלה הנוכחית אנחנו צריכים להסתכל אחורה ואנחנו רואים סתם לדוגמה בתקופה של היה הייתה הממשלה של שטייניץ שר האוצר אחרי כל הממשלות צעקו אנחנו רוצים להוזיל את מחירי הדירות בישראל והנה שטייניץ שר האוצר באים רעיון חכם אמר אז אפשר היה למכור קולה ארבע שנים דירה שבבעלותך ולקבל פטור ובשתיים מצווה אמר רגע איך אנחנו נודדת עם למכור דירות ניתן אפשרות למכור שלוש דירות בפטור נהדר אלה מה הוא בא מצד אחד קיסר אוצר ונתן את ההטבה הזאת היא הגיעה מצד שני הנגיד נגיד בנק ישראל ואמר רגע אנחנו צריכים לעשות גם צדפה מקשה על המשכנתאות בואו נפסיק לתת לקחת משכנתא במסלול אחד בוא נחלק את זה למסלולים בוא קצת נהיה קר את המשכנתא בוא נקבע מסלולים שייק עם אבא ואז אפשר היה לקנות דירות ב 100% מימון 90% מימוני מאיה מה עם הביטוח בוא נעשה 50% לדירה נוספת 70% הדירה היחידה 75% לדירה ראשונה בואו נחליט על הנשים שטייניץ לתת מתנה באה נגיד משך את השטיח מתחת למיטה מה מה הייתה הבעיה לא היה אבא אחד שיגיד בוא נפעל ונראה איך אנחנו מגבים אחד את השני כדי לעודד אולי נעשה משכנתא להטבה אולי נעשה משהו שהטילים עם גדי שיקנה את הדירות של החברה האלה רוצים למכור והתוצאה הייתה שהפרויקט הזה נחשב לדלג על מה הם אפס של הפיד ולהגיע ישר לשר כחלון תסתכל את כל הפעולות שהוא עשה תסתכל את כל הדברים שהוא עשה הולך ועושה דברים כאלה מישהו שלא מבין בן אדם אם אתה תבדוק מה הבנה של כחלון בין אתה מבין שהוא לא מבין כלום בגלל שהוא לא מבין והוא רצה ברמה הפופוליסטית להתקדם אז הוא היה צריך לבוא ולעשות פעולות לא מתוך מחשבה שיצילו את שוק הנדלן אלא מתוך מחשבה שהם יעשו אותו הגיבור הלאומי זה שגם יציל את שוק הטלפונים מדינת ישראל הוא נכנס לסלמה לנו את שמונה אחוז מס רכישה איזה גאון הוא נלחם במשקיעים שמעלים את שוק הנדלן המשקיעים סך הכל 20 אחוז משוק עם השקיה הרכישות של הנדלן ברגע שאתה בא לי 8% למעלה משקיעים משקיעים בורחים מהארץ הולכים להשקיע בחול כספים תבזבזו בחול נהיה שם כאוס מוחלט פחות אנשים השקיעו בארץ מה קרה אלה שיש להם די אור אלום מחירים של זכויות כדי לכסות את ה-8 אחוזת ההפרש בין חמישה לשמונה או שניצלו את זה שאין להם את החלומות באילו יבשות מי נפגע הוא פגע בה באזרח הפשוט אזרח החלה שצריך דירה למגורים לא היה מי שיגיד לו לעשות משהו אחר אתה לך באסה דיור למשתכן פרויקט שכטר נדלן במדינת ישראל זה הפרויקט שזה כמעט בלתי הפיך לנדל ן בישראל היום אנחנו צריכים להבין מהם הדברים אתה רוצה לסמוך על עצמנו זה מה המצב מה שקרה להוביל אותנו למסקנה שלנו שאם אנחנו מבינים מה איך זה עובד אם אנחנו מבינים ואנחנו לומדים להשקיע נכון להשקיע זה לא ללכת ולבוא למתווך ולהגיד לו תמצא לי דירה מי שעושה את זה שם את כספו על קרן הצבי לא שיש לי משהו נגד מתווכים אבל לא יודע מה אתה קונה משקיע זה בן אדם שצריך ללמוד שצריך להשקיע בזה ידע שצריך לשמוע הפודקאסטים של צריך לשמוע קורסים לבחור לו לאנשים שיקחו אותו לקחת יועצים טובים לקחת אנשים טובים שיהיה יבינו ויוינו אותו לרכישות נכונות שיבין את המשמעויות הכלכליות שיביא שאם מחר יעלו לו איזה משהו יעשו לו משהו שהוא לא יפול שידע לחשב את העסק השידה איפה לקנות את העסקה שנדע איך לעשות חקר שוק תדע מתוך קורס שלי של עשרה מפגשים מתוך עשרה מפגשים כמעט שישה אני מדבר על סקר שוק לעשות חקר שום זה אומנות לא כל אחד יודע לעשות רק שהוא צריך לדעת לעשות את הדברים נכון רציתי לשאול אני יודע ש 40% מדירות המגורים בישראל למכור את הילד מתאבקים נכון אני יותר גדולה טוב לגבי מסחריים רק אתה יודע סתם אני פחות עוסק מסחרי אז אני לא יודע לפחות אני פחות שמה אני עוסק בכתב כן אני הולך לקנות עכשיו כזה אבל אני בעיקר מה שאני עושה זה במגורים זה בגלל האופי של האוכלוסייה שאני מתעסק איתה היא כן תשמע היום השוק יודע אם אני היום מחפש דירות למשקיעים שלי היא תדע לך לדעתי אף יותר מ-40 אחוז היום המתווכים רוב הדירות או טובות נמצאות אצלם אצלם או אצלהם אז בוא אני רוצה גם כאן להגיד לך משהו מאוד חשוב אין אין תשובה כזאת גם כאן שאנחנו הולכים להשקיע בנדלן כל אחד יש לו את מה שמתאים לו בגלל שאם אני היום אם אני היום גר בירושלים ואני רוצה להשקיע בנדלן ואני נגיד עובד הייטק ואני עובד אוהבת אתכם אני כל היום עובד או שיש לי מעט מאוד שעות ביום שאני יכול לעשות בה מחקר שוק ומי כמוך יודע שאתה עוסק בתיווך של הבסיס להצלחה בנדלן זה חקר שוק צריכים לעשות חמור חלקי השוק מי שאתה תדע לזהות עם נכס אותו ולא טוב אתה חייב להכיר כמעט כל נכס ולדעת כל דבר באזור שאתה משקיע בו וזה הרבה ימים והרבה הליכה אנחנו לא מהמרים תשלח לי בדיוק מה הדבר הכי קריפי מחקר שוק חשוב זה להכיר את האנשים להכיר את האוכלוסיה זה היה לפני הכל זה האוכלוסיה אנשים אתה יודע אחד הדברים שאני שואל בהרצאות שאני שואלת בקורסים וגם פה עם עכשיו היו מאזינים שיכול ולהנות הייתי אומר לך חברה מה זה חלבי שמזיינים וגם יש לו כמה שאלות מהקהל דנה מה שהוא כותב תל אביב מרכז לא הכי טוב תמיד הביקוש המצרפי תהיה זה זה ממש תשובה לא נכונה תזכור שאתה מדבר על תל אביב תל אביב זה אלף מדינת תל אביב זה מדינה ומדינה בנדלן או בכלל יש במדינת ישראל ומדינת תל אביב מדינת תל אביב זה מדינה של ביקוש אינסופי בגלל הביקוש האינסופי הזה אנחנו רואים את העליות מחירים שם אנחנו רואים פעליות בזכויות אנחנו רואים את המכות שהולכים בתורים השכירויות וכל מה שקשור בזה בשם דווקא אני דורש הוא פיתרון הכי חשוב והכי מהיר ונוסע מחירים ויש פתרונות שאני יכול להציע אבל אין מקום אין מקום שאתה אומר זה המקום הנכון להשקיע לשעות אבל אני רוצה לחזור ולא לתת לי לסיים אם אני ירושלמי ואני יש לי סכום של נגיד עד מיליון שקל ולהשקיע כולל משכנתאות ואני רוצה לעשות גם חקר שוק אני צריך משהו שיש לי זמן לעשות מוחק רשום סותמת אני לא יכול להתרחק מירושלים אני לא יכול לנסוע למשל לחיפה בנושא יקח לי שעתיים לנסוע לחיפה לכל צד ארבע שעות אני כנראה אין לי זמן אני עובד הייטק או אני עובד אני שכיר או שאני אפקיד או שאני עובד בבנק ואז אני צריך למצוא את הדבר הכי קרוב שיש לי כדי להתעסק איתו מה שאני בא להגיד המקום הנכון להשקעה ובכל מקום או בכל מקום בעברית יפה באזור שהכי קרוב אלייך רק במקום שהכי נכון להגיע אליו במקום שאני הכי טוב יכול לעשות סקר שוק בוק במקום שאני יכול הכי הרבה להצליח בו זה המקום ששמה אני אשקיע וגם אם יש לי צואה יותר נמוכה או יותר גבוהה זה לא רלוונטי ראש לשם אני יכול להגיע אליהם אלא אם כן אני אומר רגע אני אני אין לי זמן ללכת לעשות סקר שוק אני אין לי זמן לחפש אני אין לי זמן לעשות אני אקח צחי כזה שילווה אותי והוא יעשה אז שמה אני יכול יש לי מהראש זרוע ואני יכול להרחיק לכת ואני יכול גם לנסוע למקומות אחרים איפה שצריך עם השתייה אני עכשיו אנשים הכי מבינים באזור שם גרים פה אז תדע לך שזה מאוד מסוכן דווקא אני רוצה לתת כאן מה שהוא אמר את הדבר שיש אנשים צריכים להבין הרבה אנשים שהם הולכים להשקיע באזור שהם גרים הם נכשלים קשה להם מחקר שוק וזה אני רוצה להעיר את עיניהם אתה יודע יש דוגמה שם נותן על בעלך יפה אני בחיפה באזור של טלמן הבאתי פעם לא הגיעו לזוג שני שני גיסין עם אנשים של המשטרה חיות שהם הגיעו אליי לקנות דירה ומצאתי להם שמה דירות שאכפת להם נמצאת על הכבוד שלך ליסה ואמא חיפאים לשעבר הם הלכו להתייעץ גם עם הדוד שהוא היה קצין משטרה הוא שמה איפה הולכים לקנות ואמר להם שומו שמיים שלא תתקרבו למה הוא בזיכרון שלו בזיכרון שלו זה אזור פשע הזה אזור היום בדור הזה אי אפשר ללכת אקדחים שלופים ועם הכדור בכזה והוא לא הבין שהעולם משתנה והכל השתנה וזה כבר זה אחרת ומקשיבה עסקאות טובות מביתו על העסק למישהו אחר נהנה מזה ואני יכול גם להראות לך את זה גם הייתה לי פעם בקורס שעשיתי בצפון הייתה לי קצינת משטרה בחירה שיצא לפנסיה ושאפילו סיור באמת הגענו לתל bypass ותלמד היא לא יהיה עד עם האוטו לאוטובוס וראיתי אותך עיוורת ועומדת היא כל כך רצינית עומדת כזה חסרת אונים ואני אומר לה מה קרה היא אומרת את שי פעם ראשונה שאני עומדת פה בלי אקדח ואמרתי לה אוקיי מי עכשיו בסיור אנחנו מסיירים בכל השכונות התחתונות של חיפה את מספרת ההיסטוריה אני מספר אתה עובר את העתיד ואנשים יבינו על מה אני מדבר אנשים קשה להם לצאת עם הקונספט של איפה שהם נמצאים של השינוי שיש בזה ואז הם מפספסים גם אנשים לפעמים מתבלבלים באחד הקורסים שלי בצפון ישב אצלי תלמיד מנשר שאמרתי לו לעשות סקר שוק בני מתתיהו אומר אני לא צריך חקר שוק אני אין בית בנשר שלא הייתי והוא רצה לרמוז על הבחורות שהוא היה אצלם אמרתי לו חמוד נכשלת בשיעור חקר שוק מה שאתה יודע מה שיעור הזה זה אולי טעמים אחרים חקר שוק יש בו את הטעם שלו יש את ההבנה שלו אם אתה יודע להתגבר על זה תקנה באזור שלך זה מצויין 100% זה נותן לך תקדים רציני על אחרים אם אתה לא יודע להתגבר על זה נלך למקומות שתלמד אותם מהתחלה הבנתי את הראש אנשים נוטים להיות רגישים יותר או של מדעות קדומות אז זה לא מסתכל בצורה לוגית על הכלכלה ועתיד תסתכל אם אתה גר באזור אני לא יודע מאיפה אתה אבל אם אתה גר באזור מסוים קשה לך ואתה חווית את האזור הזה כי אזור קשה כי אזור בעייתי וקשה לך לצאת מהבנה 6 משתנה בשלב ראשון לציון רמת אליהו קילו בחודש לפינוי בינוי כן אבל אם אם אתה מדבר על אזורים שיש בהם שאבא לפשע שאבא הדברים אתה רואה את האנשים את יודעת אני יצאתי השבוע שלשום עשיתי סיור בעיר העתיקה בבאר שבע בעיר העתיקה בבאר שבע הייתה אזור של פשע של של הרבה מאוד ואני יצאתי לפני שנים 2006-7 יצאתי לאיזה משקיע גדול קבלן רציני הצעתי לו להיכנס שמה בהשקעות הוא היה איתי בסיור שמה נדלק למחרת הוא חזר אליי עומר תקשיב אני צלצלתי לחברים שלי הקבלנים היא באר שבע אמרו לי אל תתקרב והוא לא התקרב הוא ויתר ומה הוא פיספס פיספס עליית ערך יפה של נכסים הוא פיספס הפוטנציאל של נכסים למה הם אמרו לו מה השתגעת היה שם העבריינים יש שם הכל הם לא הבינו מה קורה בין מקומיים קשה לך שאתה בתוך מקום קשה לך להביא את יודע מה קח את זה למקום שהיא מהבית שלך אני אומר לך בוא בוא תשנה את הבית שלך בוא בוא תיקח אותה לאדריכל בוא תשנה את החדרים בבית בוא תזיז קירות יהיה לך קשה אבל אם אני אכנס ואני זה ואני פעם ראשונה נכנס לבית אז אני רואה אני סנטימנט למה שקיים אני לא רגיל עם השכנים יותר קל לי אותו דבר אם אתה תבוא אליי הביתה או שאתה תיכנס אליי הביתה ואתה לא חיים ולא רגיל כל הקירות את היה לך קל לי להזיז אותה ואז היא עשתה פתוח והכל יותר קל לך להיכנס למקומות חדשים אבל אם אתה נכנס למקומות שכבר אתה מכיר אותם תבדוק ותיכנס בעיניים כוחות תבין מה קרה מאז שאתה יודע מה שהיה שם מעניין אז אולי אני אקח להשקיע באזור שאנחנו גרים בו אז בוא נגיד בן אדם שיש לו הון עצמי של לא יודע שהוא בן מיליון לשני מיליון שקל איך אתה ממליץ וזרקתי עליכם לפעול לפעול זה או תשובה שצריכים לתת עליה תשובה רחבה אתה יודע אין ואין תשובה אחת אין תשובה אחת נכונה לך ולכל מישהו אחר שנמצא בסביבה שלנו הוא כל מי ששומע אותנו תודה לפני שבועיים לא זוכר צלצל אליי בן אדם שאני לא מכיר אותו עבר תקשיב אמרו לי שרק אתה תענה לי הוא אומר אני יש לי משכנתא ועכשיו קיבלתי איזה סכום כסף שהוא קצת יותר מהמשכנתא מה אתה אומר לסגור את המשכנתא או להשקיע ולקנות לעצמי אמרתי לו אם אני אענה לך עכשיו תשובה ואני לא יודע איך קוראים לך אני לא יודע מי אתה אני לא יודע מה אתה עושה לא יודע כלום אני לא יודע עליך אם עכשיו אני אומר לך מה לעשות תנתק את הטלפון תמחק את המספר שלי ותדע גם שאף אחד לא התקשר אליי בגלל שאני בן אדם לא רציני שאתה בא אליי עם סכום של מיליון שתיים או אם אפילו 100 או 300 זה לא זה לא מספיק זה יכול להיות אנשים שהגיעו שאין דירות עם שני מיליון שקל ויכולתי אולי לקנות לה מנקה נכס במי נוף ואתה יודע יכולתי להגיע לסכומים יפים זאת להם דברים יפים אבל בשיחה איתם זיהיתי שאם אני אומר להם את המילה בנק שאני אומר בגלל הבנק זה כמו להפעיל כסף כזה של טלפתיה מקבלים דום לב ואם אני אומר להם הלוואה או משכנתא זה ממש כאילו אני עושה בהודו טוקר להם סכין בתוך הלב אז הייתי חייב ללכת לבנות להם תוכנית ולקנות להם נכס שיהיה בסכום שיש להם במזומן היא ממש אין לי פיתרון להגיד לך הוא ולתת לך מה לעשות עם זה ושיהיה למשל יש אנשים שיבואו עם שני מיליון שקל אפשר לקנות עם זה ואתה יודע אני יכול לפרוס את זה לפרוסות של נגיד חצי מיליון או להגיד אמרנו 2000000 לקחת חצי מיליון שבע מאות וחמישים au750 הנפט זה בצורות כאלה ואחרות ולקנות נכסים כאלה ואחרים או אני יכול לקנות להם נכס אחת שהיא יותר במרכז אפילו תל אביב או שאני יכול לקנות להם יכול אני יכול לשחק עם זה ותדע לך אחד הדברים שאני עושה בייעוצים שלי אני אומר לאנשים תקשיבו אתם באתם אליי אני אני עכשיו משחק מה אני משחק אני משחק במשחקי המספרים אני בונה להם לפי מה שהסתכלתי לא הקשבתי להם ולמדתי אותם ועשיתי את המתכון אני בונה להם תוכנית שהתוכנית הזאת יבנה להם הכי נכון את החיים שלהם הרי זה לא מעניין מה אני חושב באמת אם אני מסוגל לקנות נכס ואין לקחת סיכון מפה ועד הונולולו ולא אכפת לי שגם לא יהיה דיירים או לא אכפת לי שיהיה עבריינים או לא אכפת לי שיהיה סוחרי סמים זה לא משנה זה לא רלוונטי בגלל צריכים להסתכל על אותו בן אדם וצריך את התוכנית האישית שלו צריכים לראות גם איפה הוא רוצה להתקדם איפה הוא רוצה להתפתח איפה הוא רוצה לגור איך אני מקדם אותו הכי הרבה והכי מהיר רעיון שאולי הוא יקנה בדירה לגור או שכל החיים הוא הגורם זכויות ואני אקנה לו נכסים ויש לי השלשלאות ששידרה של השרשרת של מקסים ושיהיה לו ביטחון כלכלי הפתרון הוא מאוד מאוד מגוון הוא תלוי בהרבה מאוד גורמים ורק משם יש את הפתרון ועוד פעם לפעמים הפתרון הוא לא יהיה עם נדלן מעניין אז לגבי בעצם השאלה שהכרנו את שובל שתראה כותבת להרצאה אז האם זה הזמן לרכוש דירה למגורים משקר מה אתה אז עוד פעם זה תלוי זה תלוי תראה אם אתה היום ירושלמי אני רושם אתה אומר אני רוצה לגור בירושלים אני מתחילה את הדרך שלי אני בן 20 30 אבל זה לא עשיתי את זה באיזה שהוא דבר ואני יש לי עכשיו 300 200 300 400 אלף שקל אבל לקנות פה למשל בשכונה שלי דירה 100 מטר זה לפי שלושים ומשהו אלף שקל למטר ואני לא יכול לקנות אז אני עם הכסף שלי אני אלך ואני אקנה דירה להשקעה אני אקנה את הדירה הטובה ביותר להשקעה שאני יכול ואני אמשיך לגור בשכירות לומדת זה אם אני גר למשל טבע אתמול אתמול עשיתי ייעוץ למישהי והיא איפה שהוא באזור המרכז והיא אל את הכספים היא רווקה ואין לה את הכספים יש לו סכום מסוים או שהוא לא מספיק והיא רוצה לגור בדירה התחלתי לעבור איתה באיזה עיר יכולה לקום מסתדר שהצלחנו להגיע לעיר שיש בה מחירים עדיין בתחומי הסכום שיש לה והיא תעשה רילוקיישן תעבור לשעה ונקנה לה דירה שלה והיא תגורו יהיה לה את הביטחון אבל היא גם צריכה את הביטחון הזבל שהיא היא גרה לבד היא רווקה והיא צחקה מקורב שלא יזיזו אותה וזה כל פעם משגע אותה זה חלק מהשאלות זה כל פעם הטריף אותה שהיא חיה בפחד מתי יוצאים אותם מהדירה או מתי בעל הבית השתגע ויעלה לה את השכר דירה אז בתוך האזור עשינו לה חשיבה של relocation למקום שגם מתאים לך מגורים לא מתפשרים במגורים אסור להתקשר בגלל שאתה צריך לבוא לשם ולהנות שיהיה לך טוב שם אבל אנחנו מנסים לעשות את השילוב ואז להחליט לגור לא לגור זה מורכב הרבה מאוד גורמים שהוא יקנה את הדירה להשקעה הכי טובה שהוא יכול מה הופך דירה להשקעה לדירה נכונה להשקעה אז גם כן תתפלאי כאן אתה תתפלא של כל אחד זה משהו אחר למשל יש אנשים שצריכים שהדירה תיתן להם את הסכום הקבוע החודשי כדי שהם עם נועם אחי ושהם אוי הפנסיה שלהם או לשלם את השכירות שלהם או שהיא מאמן להם משהו אז למשל לאותה מעניין יציבות מעניין קהל שמתאים שישלם קהל שאפשר לסמוך עליו ממש לא מעניין אותם עליית ערך בגלל שהם צריכים את זה כי מכונה שמייצרת כסף וזה עליית ערך קלורי נכון מאוד אשמח ואם זה יעלה בערב כן אין מישהו שאת לא רוצה שהנכס שלא יעלה בערך אבל זה לא עם מישהו אצלה יש אנשים שמה שמעניין אותם זה להשגיח ולהעלות את ההון העצמי שלהם אנשים שרוצים לקנות נכס כדי למכור אותו בהמשך ואין להגדיל את ההון העצמי אז הם צריכים עליי תאריך הם צריכים את הדברים שיכניסו להם את הכסף אז יש להם חשיבה זה סוג אחר של הנכס הנכס האידיאלי להשקעה זה מה שמתאים לך בשביל זה היום שישבתי פה בייעוץ והסברתי למישהו אמרתי לו במשא ומתן אתה יודע משא ומתן שאנחנו עושים במשא ומתן זה תורה שלמה שאני בין השאר מלמד אותה בקורסים כל בן אדם ואת אנחנו יכולים לשבת לגבי זה נכס ארבעה אנשים וכל אחד הנכס שווה לו משהו אחר אני נותן דוגמה בקורסים שלי שאני עומד בפני כיתה ואני מציע להם לקנות את הכיתה וקופץ איזה מישהו ואני מציע להם אותו נקי במיליון שקל וקופץ מישהו והוא אומר 600 אתה תיתן לי את הנכס ואני מושיט לו יד והוא מי רגע רגע רגע אני רוצה לחשוב קודם כל זה דבר שלא עושים עכשיו למה הוא צריך לחשוב עכשיו הוא צריך לחשוב את זה גם בעצמו פשוט צריך פתאום להבין אלף הוא לא מבין למה כל כך מהר אז קמתי אז יש לו בעיה ואז נזכרתי מהר כנראה שיש משהו לא טוב זה יכול להיות אבל שהוא לא בדק ואני ממש במצוקה כלכלית אני זקוק לכסף וזה בא לי טוב שהוא מציע לי את הסכום הזה אבל כל אחד שיבוא גורמות במשא ומתן במקומו יש לו צורך אחר אם אני מוכר כיתה אתה רוצה ללמד אז אתה רוצה שהכיתה הזאתי התחליף למכללה אתה רוצה לעשות איתי אם נכונה מבחינת הלוקיישן שהיא נמצאת ופחות מעניין אותכם איתה לי בערך או משהו ובגלל זה אתה גם מוכן לשלם יותר וגם אלטרנטיבה שלך יותר יקרה אחד רוצה לעשות פליט אחד רוצה לעשות משהו אחר יש כאן עניין כזה שהמחיר הזה הוא נכון לכל אחד יש את ה נכון שלו אז השקעה טובה זה השקעה שעונה לצורך שלך למטרות שלך ליעדים שלך ועושה את זה בצורה הטובה ביותר ניקח מישהו שרוצה להגדיל את ההון העצמי שלו מה הסכום שהוא צריך לחלק את הכיפה תקשיב מה זה הסכום שהוא צריך תלוי איך אתה פועל אתה יודע גם איזה שאלה מאיפה אתה בא גם יש עכשיו קנינו דירה לבחור שהיה לו סך הכל 130 אלף שקל הצלחנו להגדיל את ההון העצמי בזכות של לקחנו לו הלוואות נכונות וקנינו לא במקום נכון שעליו בערך של הנכס כבר זה לא משנה אם זה במסגרת העלייה הכללית אז אין סכום של זאת מתי יכול להיות שאתה יש לך סכין מה הייתה חונכת מה נשמע מה העניינים לסידורים זה לקרקע אני את הדוגמה שאתה יש לך היום נגיד 250 אלף שקל ואתה אומר אני פחות מעניין אותי עצור החודשית יותר מעניין אותי עליית ערך זה אתה קונה במקום שאתה מאמין שיש סיבה שיהיה בו עליית ערך מאוד מאוד רציני אתה רואה משהו שקורה שמה הגעה של כביש אגרה של איזה רב למקום הגעה של איזה משהו מיוחד לה הסביבה התפתחות איזה אישור תכנוני מה אתה קונה את זה ואתה אומר אוקיי עצורה הסכום של כמה כסף זה יכנס עם זה יכנס על עסקה של 800 אני אכנס לי אלף שקל לא 3000 שקל זה לא מה שיעשה לי את ההבדל אני רואה מה יקרה בקרוב שיעלה המחיר בזכות שיש שם פתאום דרישה בגלל שהיא קרה שמה דבר כזה או אחר אחלה עסקה אני יכול להגדיל את זה ואז אני יכול לקנות דירה למשל כמו שקרה בטירת כרמל שיש אנשים קנו עם סכום של 230 אלף שקל לקנות דירות ב 800 אלף שקל אתה יודע מה הוא שאנשים עם 200 אלף שקל לקנות דירות ב 650 ב 700 אלף שקל והיום שנה אחרי דירות שוות 850 ב 900 אלף שקל והם עשו סיבוב והמרק הבינו שבאמת אין הרבה הצעה במבינו מאיפה זה ענבר והבינו שזה עיר של התחדשות היא זה באמת אין שם דירות לרכישה היום אז אני אומר אין אין אין סחוג מצד שני גם אנחנו יכולים לקנות במרכז יכולים לקנות בפתח תקווה בחולון ולקנות בכל מיני מקומות אחרים עם סכום יותר גבוה ואנחנו רבים אנחנו רוצים להתעסק באזורים שלנו ולא בפריפריה ואז אם יש לי 500 או 600 אלף שקל אני קונה דירה במרכז בבת ים בחולון בפתח תקווה לא כותב מה שאתה רוצה בסביבות האלה זה אתה הולך לבניין שהתאבד כתב אתה רואה לא זה שכבר חתום פינוי בינוי וכאלה אילת יש לו את החנות מצויינת או שאתה רואה שהם מקימים ליד איזה מכללה או שאתה רואה שמכינים משהו או שאתה רואה שהכיוון מתפתח שמה לכיוון שלי להתחדשות או משהו ואתה אז נכון אתה התחלת ב-500 או 600 אבל לקח את הדירה של מיליון שש מאות ופתאום היא קופצת תהיי ב 10% וחמישה 10% 20% או יותר וכמובן שזה הרבה יותר אם היית עושה את זה בכסף קטן ובמקום אחר צריכים לבחון את העסקאות שלנו ממש באופן יסודי לגבי הטיול של השיחה אז מה את חושב האם זה הזמן לרכוש דירה הזמן הוא בטוח ניקו סגירה הזמן רק בניגוד להרבה מאוד אנשים שעושים זה לעשות את זה בחוכמה ובזהירות לעשות קודם כל את החושבים הפיננסי לעשות את הבדיקה העצמית שלך לבדוק איפה אתה הולך לעשות את החקר שוק וכמה זמן יש לך היום ישבתי פה בירושלים עם משקיע חרדי נתתי לו שתי אלטרנטיבות על הסכומים שיש לו פחדתי חולון פתח תקווה ב 11 ירושלים הוא אמר צחי תן לי להתעסק בירושלים גם אם אני אקנה פחות טוב אבל באזור שלי אין לי זמן אני אני לומד אני צריך להגיע לישיבה שלי אני רוצה להקדיש את הזמן שלי אני אעשה את זה פה במגרש הביתי שלי גם אם יהיה לי צרות יותר נמוכות אני אעשה את זה פה והזמן הוא ממש לקנות בישראל באמת נכון יופי בקנייה בישראל זה ששוק גם אם הוא לא יעלה והוא כנראה כן יאללה אז הוא בטוח לא ירד זה שוק ששומר על עצמו זה שוק שאנחנו יכולים לראות את הנכסים ישלוט בהם בעצמנו לבקר בהם ללטף אותם לצבוע אותם לסדר אותם אנחנו מדברים בשפה שלנו השווקים הנדלן בישראל כרגע נמצא לצערנו וחלק לשמחתנו במצב שהוא בטוח לא ירד זה כנראה גם יעלה וזה היא אם אנחנו עושים את ההשקעה בצורה מאוד מאוד מסודרת כמו שאני גם נלמד בקורס שלי אנחנו כאן לעשות מצויין לביתנו והשקעה בישראל לפני תעני אני קשה לי עם השקעות בחול לדוגמא ועל זה גיא כתבו עליי בגלובס אני עם התנגדויות עוד בחוץ אני לא מוכן להיות תלוי באף אחד אני רוצה בהחלטות שלי שאני קונה נכס או שאני עושה עסק להחליט על סמך נתונים כלכליים אם אני מוכר אם אני קונה אם אני מגדילים אני משפיך שאני עושה את זה בחוץ לארץ אני כל היום תלוי באחרים אני כל היום תלוי במה שאחרים חושבים לא ממה שאני מבין ואז אני ממש הופך להיות לו כי אני לא יכול לא להזכיר את זה לבד אני לא יכול שום דבר לעשות לבד ואני כל היום תלוי בגורמים ומקשרים אני בעד להשקיע ביד ראשונה ואיך אומרים החברה בזרוע נטויה ולהשקיע פה ליד הבית מה המחשבות שלך על העתיד של השוק 3:15 שאני מקדים בוודאי תקשיב בקצב הזה שמתנהלת כלכלת נדלן הלא נכונה במדינה שלנו וכל זמן שלא יהיה שימו במברשות התחום הזה יש לי חבר גישה לפס שטוען שאני צריך להיות שרה נדלן כל זמן שלא ישימו דמות שמבינה בנדלן שחושבת נדלן כמו שהיא לא פופוליסטית אנחנו נראה שהשוק של הנדלן ימשיך ויעלה קשה מאוד לעצור את השם של הנדלן שנצא קשה מאוד להדביק את העצה של לוקח עכשיו בחצר אנחנו יודעים שאת דיור למשתכן גרם לירידה בעצם עליה באוברדראפט שלנו זאת אומרת היום היה חסר פעם 50 60 70 אלף דירות היום חסר כמעט 200 אלף דירות וכל וגם עכשיו הפרויקטים שיוצאים ויצאו או כמו שאלה שיקום דיור למשתכן זה פרויקטים זה חוק צמח אז זה שוקי עליו אין מה לעשות זה מה שיקרה בשוק זה שוקי המשיך והמשיך וימשיך ועד שיבוא ומענג שיגידו רגע אולי נעשה דיור לסוחר אולי נעשה עוד כל מיני פעולות תוכניות 11 קלות של מדינת ישראל זה צווארי הבקבוק ברשויות התכנון ואיכות בוועדות המחוזיות של משרד הפנים יש מספיק מה לעשות כדי לעשות את זה אבל לא עושים ובינתיים כל הדברים אומרים ש הנדלן יעלה ויעלה ויאללה אתה חושב שאתה חמש שנים קדימה 10 שנים קדימה שכל הזמן המשפט זה נכון תקשיב צריכים להבין ש כדי להשלים את הפערים האלה תגידי לי עם כל שנה בהודעה כל שנה זה גדל בנות 65 70,000 פירות זה להשלים את הפערים האלה צריכים להפשיר מאוד מאוד של דירות או אלפי דירות או עשרות אלפי דירות להפשיר קרקעות לצערנו הרב מערכת בירוקרטית במדינת ישראל היא בעייתית מאוד קשה מאוד להגיש את הבאות קשה מאוד להפשיר קרקעות קשה מאוד לשנות יהודים של קרקעות אנחנו שומעים כל הזמן ויסלחו לי כל משקה הקרקעות החקלאיות שמספרים אנחנו עכשיו יצאנו קנינו כך את החקלאית ועוד שנתיים יהיה לנו תוכנית אבל אבלים לא יקרה כדבר הזה אין דברים כאלה אין קסמים כאלה בטח לא במדינת ישראל פה המינימום או הממוצע הבסיסי שלה שינוי טאבה זה 13 שנים וזה אומר ש כמה שירצו לסגור פערים וכמה שירצו להגדיל את הכמות של הנדלן זה כל הזמן יגדל ויגדל ויגדיל את הפה זה אומר שלב שני ערבות הקרובות יהיה קשה להתמודד עם השוק הזה יהיה קשה לעצור אותו ולצערנו הרב אני אומר לך עוד מעט זה כמעט בלתי אפשרי לקנות ירוק אני רואה את המחירים אם פעם לפני רק כמה שנים הייתי קונה דירות ב 400 אלף שקל בחיפה היום אותם דירות כבר 600 אלף שקל זה פי שתיים זה זה זה זה מחלת נפש זה מחלה אם אני הולך לקנות דירה טעמים במרכז ואני בא בבוקר לראות דירה ומוציאים לי אותה במידה 600 בצהריים אני מתקשר לשאול אם הדירה הרלוונטית אומרים לי מיליון שש מאות חמישים ובערב שאני באה לקנות ב 700 המדינה בפשיטת רגל אבל אין מה לעשות זה ככה מתנהל וככה התנהל ואז שוב ככה ימשיך לעשות אני כנס מחזור הצמח אתה חושב על כל שנתיים קדימה 5 על 10 על 20 על 50 על כמה שאנחנו מדברים בחמש שנים הקרובות זה בטוח ימשיך שמע אני לא יודע יכול להיות שיקום ופיתאום גאון ששי החליט שהוא הולך ומסדר את שוק הנדלן או שאתה יודע מה אולי הציעו לי את המשרד ויש לי בהחלט הצעות ורעיונות אפשרויות מה לשים יכול להיות שיהיה קומה מישהו שיבוא ואמצע תביא את הפיתרון והיא הצליח לבלום את שוק הנדלן עדיין שוק הנדלן נמשיך להיות אפקטיבי ויהיה מצויין פה תזכור שלא יחסר לנו דירות תזכור שתי אנשים צריכים לגור תזכור שיש לנו אוכלוסיות שיש להם בידוד גבוהה תזכור שאנחנו אנשים שאוהבים לגו רובוטים שלנו לזכור שהרבה מאוד אנשים אני פוגש הרבה מאוד אנשים ואני יודע גם של שגרים בבתים של ההורים שלהם או משהו בגלל שהם חיכו השוק הזה קשה לעצור אותו ואני אומרת מה אמרתי חמש שנים יכול להיות שגם בעשור הקרוב אנחנו נראה שהשוק עדיין מלך אבל מקומות שצריך להרים את הזה שאתה חושב שהיה להיות עם השחור בחמש שנים הקרובות אין לי ספק תקשיב צריכים לזכור רק דבר אחד אם זה אנשים צריכים להכניס להם לראש יש מקומות שזה יעצר לא בכל מקום ואין כאן תשובה גורפת אנשים היום גם דיברתי על זה יש מקומות שזה לא יכול לעלות יותר יש מקומות שזה מגיע לכיכר זכוכית למה תקרת זכוכית לשים עכשיו קומות למה שאת יודע מה בוא לספר את הסיפור של הר חומה בירושלים הר חומה בירושלים שזה שכונה שיושבת על הגבול שבין בית לחם שהקימו את השכונה הזאת בדיוק היה הזמן שאם אני כולם זוכרים huey העיריות מבית לחם עלינו ועל כל האזור בשכונה הזאת יושבת במקום מבחינה אסטרטגית בעייתי ואז ניסו למכור שם דירות ולא הצליח והתוצאה שנמכרו שם דירות של ארבעה וחמישה חדרים ב 500 600 אלף שקל דופלקסים ב-750 אלף שקל ואנשים חשבו ואז ברגע שאריות תפסיקו המחירים קפצו שמן מיליון מאתיים מיליון שלוש מאות מטריה שמה פתאום שיחרור ואנשים חשבו רגע מה זה קפץ ככה זה ימשיך לתפוס לנצח הביקוש רק יגדל בירושלים חסר דירות אמרו יאללה בוא נקנה ונעשה חגיגה מה הם לא זכו הם לא זכרו מי גר בהר חומה והחום הגרעין השכירים של ירושלים אוכלוסייה מצויינת מדהימה אבל השכירים יש להם יכולת מוגבלת של הקניה ואם יש להם וזה אוכלוסייה סקירה האוכלוסייה המונית של ירושלים המאפיינת ויש להם עכשיו הם רוצים לקנות דירה למשל זוג צעיר אז אבא אחת מאותן נויהאוז אורין רק זוג אחד נותן ל 100 או 150 אלף שקל לזוג השני 150 יש להם 300 400 אלף שקל הם צריכים לקנות דירה אני צריכה גם לעמוד בהחזר של המשכנתא אז הם יכולים לקבל משכנתא של מיליון שקל או יכולים לקבל מיליון מאה אלף שקל אחי מסתור של משכנתא גם צריך להחזיר ואז פתאום יש להם רק יכולת לקנות במיליון 600 מיליון 500 מיליון שבע מאות זאת אומרת שם על זה הם לא יכולים הזוג אחר יש לו עוד 200 אז זה מיליון 800 מיליון 900 זה תקרת זכוכית אי אפשר לעבור את התיק הזכוכית זה של האוכלוסייה שיש באותה סביבה יש יכולת מוגבלת מסויימת בקנייה אז יש מקומות שזה לא היה לי יותר יש מקומות שזה יכול להיות של האנשים שהם לא יכולים לשלם יותר אז זה התקרה זכוכית שאתם צריכים מאוד להקפיד ולדעת את זה ולהבין איך זה עובד רק לטובה מה קרה שגם את המטבחים אנחנו נתקלים בשאלה של אופיר לגבי חקר שוק איך אתה יודע המחיר הוא טוב או לא הרי כולם דרושים מחירים בשמיים איך אתה יודע את המחיר האמיתי 200 טוב אותה היא זורמת יקר בשנה אז קודם כל כבר אמרתי שהמחיר זה מה שאני חושב שהוא המחיר אבל תסתכל אני שאני עושה חלקי השוק קודם כל כדי לדעת ולהצליח מחקר שוק צריך להתמקד באזור וללמוד אותו איתם עכשיו צריכים להבין גם צריכים להבין ואני לא אוכל להעביר את השיעור של חקר שוק צריכים להבין כמה וכמה גורמים אלף כמו שהשמיים עושים שפותחים את המידע נדל ן של רשות המיסים אבל צריכים להבין דברים יותר חשובים צריכים להבין מה משפיע על מחירים אני אתמול נסעתי או שלשום מתי לי היה יום שלם במחיצתו של איציק לוי אתה בטח מכיר אותו ראש לשכת המתווכים ודיברנו קצת על המחירים וקצת על הנדלן וקצת על הכל היה לנו יום ביחד אין מחירון נדלן אתה יודע צריכים להבין איך זה עובד וללמוד לנתח את זה ולעשות את זה נכון והיא לא לא כולם יודעים לעשות את זה ואני תמיד אוהב לתת את הדוגמה בבדיקה של המחיר של הנדלן או בתמחור של הנדלן זה מה קורה שאנחנו מתפצלים לבית מלון ואנחנו רוצים להזמין חדר ואת שואלת אותנו הפקידה אתם רוצים בקומה נמוכה גבוהה הם אומרים לי מוכן זה מחיר אחד אתה עובר גבוהה זה מחיר שני ואז היא אומרת לך תגיד לי בקומה אני מוכר בקומה גבוהה את רוצה צימר נוף לבריכה או אם אתה רוצה את זה נופל ההרים אתה לא איפה זה נמצא ואחר כך היא שואלת אותך אם אתה רוצה את זה עם הלובי של הביאה איתי או אם אתה רוצה את זה בלי ואחר כך היא שואלת אותך אם אתה רוצה את זה עם מרפסת או בלי מרפסת וכן הלאה וכן הלאה לבנות עם חור של אזור זה עבודה מאוד מאוד מאוד סיזיפי זה אינטנסיבית צריכים לשבת ולבנות את זה כמובן זה צריך להישאר על 60 אחרים יש משהו שאני לא מוכן לקבל זה מה שהרבה מאוד לצערי שמה אם עושים זה שאם פותחים עכשיו אתה עובד נגיד לקנות דירה ברחוב הרצל בירושלים הרצל 60 אז אין מסתכלים כמה היה שם משקאות בהרצל 60 ולפי זה יחליטו מה שווי הנכס טעות איך אפשר לעשות את זה איך אפשר לעשות את זה זה זה זה הטעות הכי גדולה והכי מתנה אולי הבניין שאתה קונה בדירה הוא בעניין p10 p10 וזה וכל הדברים האלה אבל צריכים לקחת את כל המעגל את כל הדברים את כל המרכיבים לבנות מזה פאזל שלם ולהתמכר את זה לרמה הכי מדוייקת ואני יכול להגיד לכם בגאווה גדולה שברוב המקרים שאני קונה דירה כמלווה משקיעים ואחר כך מגיע שמאי אנחנו מקבלים את שאני סגרתי עם המוכר בגלל שאני מדייק מאוד באיתור המחיר אבל זה עבודה שצריכים לעשות אותה בצורה מאוד מאוד מסודרת ומתוכננת אז לא דיברנו המון דברים הערב אתה רוצה לתת איזשהו סיכום על תובנה שאתה רוצה שאנשים יקחו איתם ולקראת סיום אז אני רוצה להגיד אני רוצה להגיד לאנשים ולצחוק את זה אל תתפתו לסיפורי מעשיות אל תתפתו שדברים הולכים בקלות אל תמהרו לעשות עסקאות שהמלאך כמות תבדקו תבינו השוק בישראל השתנה אין היום את כל הסיפורי אקזיטים האלה שכל זוג שמתגרש מוכר בזול וכל זקן 6 ללא שומן 90 שאפשר להוציא מן זול על אמר שזה נעלם לגמרי אבל זה נעלם טס ועסקאות חכמות אין אתה כל הסיפורי 10% שואה בשמונה החוץ סוהו 7% טועה זה דביל מאוד אני לא רושם בכלל אבל זה כמעט ולא קיים ותפסיקו להאמין לכל אחד שאתם הולכים לעשות סקר שוק תעשו חקר שוק יסודית היא המנכל עם של העסקה תבדוק קורסים בנדלן תלמדו תקשיבו תלמדו פודקאסטים תעשו דברים ותבינו מה אתם עושים קודם המחשב הקודם עשה סליחה בהמון מחשבה תחילה תקדישו וזה תעשו תכנון פיננסי שלכם תבדקו את היכולות שלכם תבדקו את הכל אתם רק תצליחו מה שתעשו בקלות ראש זה עוד צל ש או טרש בדרך כלל עטרה שמגיע לפני הצלה ואתם בדקת אז תעשו תעשו תעשו אבל עם המון חשיבה המון חשיבה זה כמו לעקוף את עצמכם ובעלי המקצוע לא לפחד לשלם לדעת שבעל מקצוע טוב יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף יכול להביא אותכם לתוצאות יותר טובות וככה אני נוהג בדברים שאני עושה וזה מה שאני מציע לכולם לעשות אז קיבלנו הרבה טיפים ותובנות חזקות מי שרוצה ללמוד אחי אתה ממליץ שהוא יעשה את זה מגיע לך קודם כל שיכנס לאתר שלי נדלן בקלות שיצטרף וישמע את הפודקאסטים שלי נדלן בשידור שיצטרף בימי ראשון יש לי ערוץ זום נדלן שכל יום ראשון בשעה 8:30 בערב וגם אתה מוזמן ואם יבואו וישמעו ובכל פעם גם לארח אורחים חשובים איזה מגיעים ובנקים ובין משקיעים בשוק ההון וכבר באים אנשים מאוד מעניינים גם לא רוצה פודקאסט זה יש לי קורס מוקלט קורס דיגיטלי שאפשר להירשם אליו וזה 495 שקלים ולא לשבת וללמוד ואיך שאל אותי היום ומה קורה שאל אותי מישהו מה קורה אמא אני רוצה לשאול אותך שאלה תשאל אותי שאלה זה בסדר גמור יש לך טופס לתוך הכוס אתה יכול לשאול אותי שאלה ב תרימי אליי טלפון אני תמיד עונה מה אתה תמיד עונה אם אני לא זמין ואני בסוף אני לא עונה מעכשיו היה מישהו מתקשר לא עונה אבל אני חוזר לאנשים או משתדל לפחות ויש לי את הקורס זום לייבש אנשים יכולים לבוא ללמוד אני בדיוק עושה עם קורס אני הולך לפתוח קורס יש איזה פעם בשבוע עשרה מפגשים והסיור בסופו של הקורס באחת הערים יש מת להגיע אליי מאוד כי יש הרבה מידע וידע אצלי באתרים גם בבוקר גם בזרמים גם במאמרים גם ברעיונות שירינו אותי ‏what you are עוד פעם תגיעו ואני אשמח להיות כאן בשבילכם לבוא להתייעץ איתי זה כמובן בתשלום או לקבל את הליווי יש הרבה מאוד פעילות חשובה למען הציבור שאני לקחתי על עצמי לעשות יפה אז כל מי שרוצה יכול להגיע לאתרים זה חבל מאוד מאוד גם עובד אחותי בחינם אז רציתי להודות לך על ריצפת לנו הערב תודה לך על הזמן שלך בכיף אז נדבר רק על הזמן שלך תודה לכל מי שיקשיב לנו בלייק ביוטיוב אתם מוזמנים לתת לייק להמליץ עליו מקווה שקיבלת עם הרבה רק שיהיה בהצלחה לכולם אני צריכה ערב טוב